【案情】

    2013年3月5日，刘某同甲开发商签订了一份了《商品房买卖合同》，甲开发商将位于凤凰城小区3栋501室房屋一套出售给刘某，合同约定甲开发商于2015年5月1日前履行交房义务。2015年4月5日，甲开发商书面通知刘某称其商品房已经验收合格，符合入住条件，刘某于是领取了钥匙。后刘某发现商品房只经“五方验收”（勘查、设计、施工、监理、建设），未到建设主管部门验收备案，遂要求甲开发商承担逾期交房责任。甲开发商辩称刘某已领取房屋钥匙，且根据合同约定“买受人领取房屋钥匙的，该商品房视为交付于买受人”，故房屋已交付。

    【分歧】

    对于该商品房是否已交付，存在两种不同意见：

    第一种意见认为，该商品房已实际交付。本案商品房虽未经建设主管部门备案，但已经“五方验收”，即该商品房已经竣工验收，建筑主体合格。同时，刘某已经领取了房屋钥匙，视为刘某对该商品房的认可并接收，故该商品房已交付。

    第二种意见认为，该商品房未实际交付。根据法律规定，商品房只有经建设主管部门备案后才视为验收合格，本案商品房只经“五方验收”，不符合法律强制性规定。其次，刘某是在收到开发商商品房验收合格通知书后才领取房屋钥匙，刘某当然性会误解为商品房经验收备案，开发商存在欺骗行为，故此种情况下的领取钥匙不是刘某的真实意愿。

    【管析】

    笔者同意第二种意见，主要理由如下：

    第一、根据我国法律规定，商品房经验收合格即经建设主管部门登记备案后方可交付使用。商品房经“五方验收”后，仅是表明建筑主体竣工验收合格，其后还需规划验收、消防验收、环保验收等后期一系列验收，只有在所有验收合格并在建设主管部门登记备案后方可交付使用，故“五方验收”并不代表商品房验收合格，也不符合法律规定。其次，五方验收中的勘查、设计、施工、监理、建设单位都是开发商聘请过来或者发包工程的，他们与开发商存在利益关系，其验收合格的真实性存在怀疑，故需要政府相关部门进一步验收确认。市场上任何商品都需要经过质检部门质量检查，商品房也是商品，并比一般商品价值大、重要性强、牵涉面广，更需要政府部门验收合格方可交付使用。

    第二、刘某领取房屋钥匙行为不能视为房屋已实际交付。首先，开发商将未经验收合格的房屋交付业主，开发商本身存在重大过错并违约在先，我们不能因业主领取钥匙就认可开发商行为合法合约，不追究其责任。其次，开发商书面通知交房存在欺骗性，开发商通知中的验收合格，容易使业主误解为商品房经验收备案，符合合同规定的交房条件，正是在这种误解的情况下业主才领取了钥匙，即领取钥匙行为不是业主的真实意思表示。同时，业主只是普通民众，他们不可能知晓商品房验收过程和规定，法律也不要求业主们应当知晓，基于对开发商的信任，业主接受钥匙的行为符合常理。故刘某在未知晓真实情况下领取钥匙的，不能简单视为双方对合同约定的房屋交付的变更。

    第三、从实践中来看，在基层，开发商违约违规交房现象十分严重，造成社会矛盾激烈，群体性事件经常发生。很多时候，开发商急于回笼资金或高价卖房，将验收不合格的房屋提前交付，并以业主领取钥匙为由视为业主认可房屋交付，不仅违背真实情况，引发房屋质量不合格问题，而且因验收手续不完整导致业主长时间无法办理产权证。因此，明确商品房交付标准具有重要意义，一方面保障业主利益，确保房屋质量合格且适合居住；另一方规范房地产市场，整治乱交房现象，促进房地产市场健康、持续发展，进而维护社会的和谐和稳定。

    综上所述，本案中，刘某的商品房不能视为已实际交付。

    （作者单位：江西省广昌县人民法院）