【案情】

    南丹县小场镇农村信用合作社与仇文燕、莫湘借款合同纠纷一案的调解书生效后，仇文燕、莫湘没有自动履行还款义务，南丹县小场镇农村信用合作社向本院申请强制执行后，莫湘自愿用其所有的位于南丹县小场镇小场老街屯的一幢占地面积为121.75的两层楼房屋抵偿给南丹县农村信用合作联社，本院于2002年12月16日以（1999）丹执字第215-1号民事裁定书裁定，将此房屋抵偿给南丹县小场镇农村信用合作社，但其一直未有办理房屋变更登记和宅基地使用权变更登记手续。2009年12月24日，南丹县农村信用合作联社将此房屋以53 350元的价格出售给莫长合，莫长合贷款3万元，全额付清了全部房款后，南丹县农村信用合作联社便将（1999）丹执字第215-1号民事裁定书和该房的《房屋所有权证》、集体土地使用证》一并交付给了莫长合，约定由莫长合自行办理房屋过户手续，当时土地使用者、房屋所有人仍然登记为莫湘，土地所有者为小场镇小场村老街经济合作社。2010年10月，莫湘及其儿子莫祖文、莫祖武，在原告购买的房屋前违法建了一幢房屋，将莫长合购买的房屋的入口围住，莫长合只有穿过门前的楼房才能进入其买下的房屋。莫长合到土地管理部门申请办理房屋变更登记和宅基地使用权变更登记手续，但被土地管理部门告知：其购买的房屋为农村宅基地房屋，按照法律规定不能办理变更登记手续。。为此，原告诉至法院，请求法院解除原、被告于2009年12月25日签订的《抵债资产转让协议书》；由被告返还购房款本金53 350元及利息13 597.85元给原告，并由被告承担本案的诉讼费用。

    【分歧】

    本案有两种处理意见

    第一种意见：合同是双方当事人在平等、自愿基础上真实的意思表示，不违背法律和行政法规的禁止性规定，就应当认定为有效。依据最高人民法院关于适用《中华人民共和国合同法》若干问题的解释（一）第四条规定：“合同法实施后，人民法院确认合同无效，应当以全国人大及其常委会制定的法律和国务院制定的行政法规为依据，不得以地方性法规、行政规章为依据。”依据《中华人民共和国物权法》第六十四条：“私人对其合法的收入、房屋、生活用品、生产工具、原材料等不动产和动产享有所有权”、第一百五十五条：“已经登记的宅基地使用权转让或者消灭的，应当及时办理变更登记或者注销登记”的规定，农村房屋是农村居民合法的私有物，因此作为农村房屋所有权人的农村居民，可对其房屋行使处分权，农村房屋应当是可以买卖和转让的。现行的法律和行政法规都没有一部明确对农村宅基地房屋交易做出禁止性规定。依据《中华人民共和国土地管理法》第六十三条规定：“农民集体所有的土地的使用权不得出让、转让或出租用于非农业建设。”由此可见，法律上只是禁止或限制农村土地使用权出让、转让或出租，但没有禁止或限制农村房屋的买卖，房屋出卖后，农村的宅基地即使地上的房屋主体变更，其用途仍然是建设用地，并不影响土地的使用整体规划，宅基地的所有权仍是归农村集体经济组织所有，只是使用权随之转移给了新房主。因此莫湘自愿将其所有的房屋用于抵偿其债务的行为是合法有效的，依据本院作出的裁定书，被告已经实际取得了此房屋的所有权。原告与被告签订的《抵债资产转让协议书》是双方真实意思表示，没有违反法律、行政法规的强制性规定，没有损害国家、集体和他人的合法权益，原告在购买房屋时，就已经知道该房屋是农村宅基地房屋，是莫湘用于抵债清偿债务的，该宅基地房屋买卖无法过户办证，对于原告来讲是明知的，被告并没有以欺诈、胁迫的手段订立合同，故原、被告签订的《抵债资产转让协议书》应为有效合同。依据《中华人民共和国合同法》第四十四条规定：“依法成立的合同，自成立时生效，法律、行政法规规定应当办理批准、登记等手续生效的，依照其规定。”目前并没有任何一部法律、行政法规规定房屋买卖必须办理批准、登记等手续才生效。因此，没有办理房屋过户登记手续，并不影响房屋买卖合同的效力。原告将购房款全额支付给被告后，被告即依照合同的约定将房屋移交给被告使用，并将（1999）丹执字第215-1号民事裁定书和该房的《房屋所有权证》、《集体土地使用证》一并移交给原告，原告对该房屋已经实现了实际使用、占有的目的，合同已经全面履行完毕。根据最高人民法院、国土资源部、建设部《关于依法规范人民法院执行和国土资源房地产管理部门协助执行若干问题的通知》第二十四条：“人民法院执行集体土地使用权时，经与国土部门取得一致意见后，可以裁定予以处理，但应当告知权利受让人到国土资源部办理土地征用和国有土地使用权出让手续，缴纳土地使用权出让金及有关税费，对处理农村房屋涉及集体土地的，人民法院应当与国土资源管理部门协商一致后再行处理。”据此，农村宅基地经法院依法处置后，是可以办理过户登记手续的。因此应当驳回原告的全部诉讼请求。

    第二种意见：确认合同无效。我国相关法律规定，农村的住宅不得向城市居民出售，也不得批准城市居民在农民集体土地建住宅，有关部门不得违法为建造和购买的住宅发放土地使用证和房产证，禁止非同一集体经济组织的居民之间买卖农村宅基地房屋。农村宅基地使用权是集体经济组织成员享有的权利，与特定的身份关系相关联，不允许对外转让。在房地一体的格局下，处分房屋的同时也处分了宅基地，损害了集体经济组织的权益，是法律明确禁止的，被告出售给原告的房屋属于农村宅基地房屋，原告不是该集体经济组织成员，无法办理房屋过户登记手续，原告无法拥有对该房屋的所有权，因此原、被告签订的《抵债资产转让协议书》应为无效合同。合同被确认无效后，原告应当将房屋返还给被告，被告应当将原告的购房款全额返还给原告，原告的购房款存款利息损失应当与原告实际使用房屋所需承担的租金相抵消，诉讼费用由被告承担。

    【评析】

    笔者同意第二种处理意见，理由如下：《中华人民共和国合同法》第五十二条第（五）项的规定：“违反法律、行政法规的强制性规定的合同无效。”《物权法》第一百五十三条规定：“宅基地使用权的取得、行使和转让，适用土地管理法等法律和国家有关规定。”《中华人民共和国土地管理法》第八条规定：“城市市区的土地属于国家所有。农村和城市郊区的土地，除由法律规定属于国家所有的以外，属于农民集体所有；宅基地和自留地、自留山，属于农民集体所有”、第六十二条规定：“农村村民一户只能拥有一处宅基地，其宅基地的面积不得超过省、自治区、直辖市规定的标准。农村村民建住宅，应当符合乡（镇）土地利用总体规划，并尽量使用原有的宅基地和村内空闲地。农村村民住宅用地，经乡（镇）人民政府审核，由县级人民政府批准；其中，涉及占用农用地的，依照本法第四十四条的规定办理审批手续。农村村民出卖、出租住房后，再申请宅基地的，不予批准”、第六十三条规定：“农民集体所有的土地使用权不得出让、转让或者出租用于非农业建设。”1999年国务院办公厅发出的《关于加强土地转让管理严禁炒卖土地的通知》第二条第二款规定：“农村的住宅不得向城市居民出售，也不得批准城市居民在农民集体土地建住宅，有关部门不得违法为建造和购买的住宅发放土地使用证和房产证。”该通知规定了禁止非同一集体经济组织的居民之间买卖农村宅基地房屋。农村宅基地使用权是集体经济组织成员享有的权利，与特定的身份关系相关联，不允许对外转让。在房地一体的格局下，处分房屋的同时也处分了宅基地，损害了集体经济组织的权益，是法律明确禁止的。由于土地所有权与房屋所有权的分离，房产无法实际转移，导致了农村宅基地买卖合同归于无效。被告出售给原告的房屋属于农村宅基地房屋，原告不是该集体经济组织成员，无法办理房屋过户登记手续，原告无法拥有对该房屋的所有权。《中华人民共和国物权法》第九条：“不动产物权的设立、变更、转让和消灭，经依法登记，发生效力；未经登记，不发生效力，但法律另有规定的除外。”因此原、被告签订的《抵债资产转让协议书》应为无效合同。合同被确认无效后，原告应当将房屋返还给被告，被告应当将原告的购房款全额返还给原告，原告的购房款存款利息损失应当与原告实际使用房屋所需承担的租金相抵消，诉讼费用由被告承担。

    （作者单位：广西河池市南丹县人民法院）