【论文提要】笔者看到现今越来越多的农民卖掉农村房屋转而在城市购买房屋居住的同时，看到一个现象：农村房屋买卖交易随着农村经济的迅速发展而日益频繁，由此而产生的法律纠纷问题也越发明显，且日益增多。可是目前在正式通过的法律文本中并没有一个明确适用的法律、法规支撑这类纠纷案件的有效处理，并且很长一段时间内，农村房屋买卖仍然缺少具有可操作性的法律依据。对此，笔者产生一个疑问，是否能够在这样一个法律相对空白的地方，构建一个完善完整的、专门针对农村房屋买卖的可明确适用的法律、法规？所以，本文笔者从农村房屋买卖关系的特殊性出发，阐述了目前法院受理此类纠纷案件的基本情况；针对目前我国农村房屋买卖的立法现状，探究此类房屋买卖出现的法律问题并分析其原因，从而提出了正确处理农村房屋买卖纠纷的几点建议。笔者认为对农村房屋买卖只能宜疏不宜堵，建立完善相关的可适用的法律、法规，建立健全相关配套制度，积极发挥司法能动作用，在城镇化迅速发展的形势下，恰当地对农村房屋买卖加以引导，从根本上减少纠纷，推动社会主义和谐社会的建立。

    【关键词】农村房屋；集体经济组织；合同效力；宅基地；司法实践

    近年来随着社会经济的迅速发展，城市规模的不断扩大，以及农村城镇化步伐的加快，农村劳动力不断涌入城市，种种原因让他们选择在城市长期居住，农村房屋由此闲置下来，造成极大的资源浪费，因而他们打算卖掉农村的房屋；同时, 农村村民也可能购买本村以外的农村房屋；而部分城市居民则由于其他原因打算在农村买房。不管是农民卖掉农村房屋，购买本村以外的农村房屋，还是城市居民在农村购买房屋，这之间产生的房屋买卖交易日益频繁，新的形势下引发的纠纷也不可避免地增多。但是目前我国法律、法规对于农村集体经济组织以外成员购买农村房屋的问题，尚无明确可适用的法律、法规，这就给司法实践带了难题。本文即笔者针对此类房屋买卖纠纷在法律应用层面及司法实践方面提出正确处理难题几点建议。

    一、农村房屋买卖纠纷的基本情况

    在我国，城市房屋买卖有其明确适用的法律、法规和相关规章条文的规定，并且遵循着“地随房走”[1]的原则。但在农村，土地是农村经济组织集体所有，在笔者看来，农村房屋买卖其实就是一种比较特殊的买卖交易关系[2]。它是指出卖方将建造在农村集体所有的宅基地[3]上的房屋交付并转移该房屋的所有权给买受方，买受方支付相对应的房屋钱款，从而在买卖双方之间产生相应的民事权利与义务关系。本文所说的农村房屋买卖是特殊的交易关系，其特殊就在：第一，农村房屋买卖主体的特殊性，即出卖方是农村集体经济组织内部的村民，而购买方主要是集体经济组织以外的成员，或者是城镇居民，或者是本村以外的村民；第二，交易双方所产生的合同效力的特殊性，即农村房屋买卖合同是有偿合同；第三，合同标的物的特殊性，即交易的农村房屋是建造在农村集体所有宅基地上的房屋。

    农村房屋买卖关系因其特殊性，针对出卖方和买受方房屋买卖行为的有效性，目前在我国，尚未有明确可适用的法律、法规和相关规章条文的规定，因此，近年来此类房屋买卖所引发的法律纠纷日益增多。就法院所受理的农村房屋买卖纠纷案件来看，大多数都是出卖方支付或者转移农村房屋后反悔，并主动起诉到法院，要求法院判决双方房屋买卖行为的无效从而收回已交付或者转移的农村房屋，也有少部分是由于买受方起诉出卖方要求法院判令其履行协助办理房屋产权及土地使用权过户手续。总的来说，农村房屋买卖纠纷主要有以下情况：一是从诉讼双方当事人和诉讼理由来看，原告为农村房屋出卖者居多，且双方当事人大多已履行了合同，但因某种原因诉诸法院，诉请要求法院确定合同无效并收回房屋；二是诉讼的起因主要是受经济利益的驱动。多缘于土地增值[4]以及土地征用、房屋拆迁等因素，房屋现值或拆迁补偿价格远远高于原房屋买卖价格，出卖人受利益驱动而起诉。

    从现今的市场经济的发展趋势来看，农村经济城市化成为一种必然趋势，农民在最大利益驱使下，必然会有农村房屋买卖交易日益频繁。但是相对于城市房屋买卖行为有成熟明确可适用的法律、法规以及相关规章条文来说，农村房屋买卖的法律、法规以及相关规章条文空白和缺陷，其相互矛盾、权责不明，模棱两可的立法依据，给司法实践带来相当大的问题。同时，宅基地私有的观念在农村已根深蒂固, 有的农民甚至把自家的宅基地视为祖传家业，到了交易时, 各方也不清楚农村房屋买卖所应适用的法律, 双方你情我愿, 看似没什么障碍, 却为其后的环节发生纠纷埋下了隐患。

    二、农村房屋买卖制度的立法缺陷

    在我国，现行关于房屋买卖的所有法律、法规和相关规章条文都只适用于城市，专门针对农村房屋买卖的法律、法规和相关规章条文几乎是没有完整的。因在我国的农村，土地是农村经济组织集体所有，根据我国土地管理法的有关规定，集体土地未经征用，不得出让、转让。而宅基地的使用权是农村集体经济组织成员的福利性待遇，与农村集体经济组织成员的身份紧密相连，国家政策一直以来都强调农村房屋不得进行买卖，城镇居民不能到农村购买宅基地、农民住宅或“小产权房”[5]。《物权法》第153 条也明确规定：“宅基地使用权的取得、行使和转让，适用土地管理法等法律和国家有关规定”。但是实践中，在对农村土地进行征用时，房屋是作为地上附着物予以补偿的，采取的是“房随地走”的原则。由此看来，对于农村房屋买卖，我国尚没有系统的、专门的针对宅基地及农村房屋流转的立法；在我国宪法、法律、法规等涉及农民集体土地所有权的相关规定存在模糊不清、相互矛盾或与社会现实不符等问题，即对于农村房屋买卖行为在法律、法规和相关规章条文中并未作出明确可适用的规定。

    由于农村房屋买卖交易行为的法律、法规及相关规章条文的不完整及不够协调、统一，而导致了此类纠纷的不断增多。主要体现在农村房屋是否允许自由转让方面，我国土地管理法第63条规定，农民集体所有的土地的使用权不得出让、转让或者出租用于非农业建设。从该条规定似乎可以得出这个结论：农村房屋只能在集体经济组织之间转让而不得与本集体组织成员之外自由转让。但该法第62条又规定，农村村民出卖、出租住房后，再申请宅基地的，不予批准。两条规定的意思模棱两可，相互矛盾，反推之，则含有应许可农村房屋自由在非集体组织成员之间买卖的意思，只是农村村民在出卖后不得再次申请宅基地而已，并且根据合同法所确立的合同自由原则，也是鼓励房屋自由交易的。实践中，农村房屋买卖行为发生后，房管部门和土地管理部门也区分情况为大量农村房屋办理了相关权属过户手续，在一定程度上也鼓励了农村房屋的交易行为。但国务院办公厅1999 年发布的《关于加强土地转让管理严禁土地炒卖的通知》第2条第2款“农村的住宅不得向城市居民出售，也不得批准城市居民在农民集体土地建住宅，有关部门不得违法为建造和购买的住宅发放土地使用证和房产证”，以及2004 年11 月国土资源部《关于加强农村宅基地管理的意见》规定“严禁城镇居民在农村购置宅基地，严禁为城镇居民在农村购买和违法建造的住宅发放土地使用证”，导致许多城镇居民已购买的农村住房无法办理土地使用权过户手续，从而导致了农村房屋买卖合同纠纷增多。

    实践和理论上造成农村房屋买卖纠纷的不断增多，农村房屋买卖合同的法律适用问题涉及宅基地使用权流转的法律难题，是目前司法实践的热点、难点。在当前的审判实践中，由于对农村房屋买卖行为没有明确的法律、法规和相关规章条文的规定，理论上也无权威定论，法院对于农村房屋买卖纠纷的判决，造成了司法实践中认定此类纠纷合同有效和无效的判决均存在。

    三、农村房屋买卖纠纷的裁判问题分析

    首先，综上所述，农村集体经济组织内部、外部成员之间的农村房屋交易日益增多，因此产生的买卖纠纷近年来也呈明显上升趋势。应原告的诉讼请求不同, 各地法院在立案时确立的案由也不尽一致, 其中常见的诉讼请求是请求法院确认买卖合同无效和责令被告交还已交付或者转移的农村房屋。审判实践中, 一般将其归类为买卖合同, 至于是一般买卖合同还是特殊买卖合同, 尚无定论。但自从2004年11月国土资源部《关于加强农村宅基地管理的意见》规定出台后, 大部分地方国土管理部门停止了办理农村房屋土地使用权的过户手续,这对法院作出农村房屋买卖有效的判决产生了很大的影响, 形成了判决无法履行的被动局面。为了应对这种局面，法院只能采取一些较为变通的措施，即秉持着以认定合同无效为基本原则，以认定合同有效为例外的处理方式[6]。在认定买卖合同无效的情形下，为平衡买卖双方利益，法院往往委托评估机构对房屋现值以及房屋所在土地的区位补偿价同时作出评估。对房屋已经增值的部分，由出卖人对购房人进行相应赔偿；对于购房人支付的购房款，适当考虑与购房人应当支付的房屋使用费进行折抵，如有余额，由出卖人予以返还；对于区位补偿价部分，一般按照出卖人承担主要责任、购房人承担次要责任的原则，由出卖人对购房人进行赔偿。

    其次，审理农村房屋买卖纠纷案件的问题很多,由于现行法律、法规以及相关规章条文对该问题缺乏明确的、协调的、统一的规定,以及房屋登记管理的混乱，法院在处理此类案件时首先要面临法律适用方面的困惑。同类案件, 援引不同法律, 甚至援引同一部法律的不同条文, 如有的法官根据《土地管理法》第63 条规定“农民集体所有的土地的使用权不得出让、转让或者出租用于非农业建设；但是，符合土地利用总体规划并依法取得建设用地的企业，因破产、兼并等情形致使土地使用权依法发生转移的除外”，同时结合有关政策的规定，判农村房屋买卖合同无效。而有的法官则认为，《土地管理法》第62 条第4 款规定“农村村民出卖、出租住房后，再申请宅基地的，不予批准”，反推之此条款含有许可买卖之意，同时结合《合同法》的有关规定，且现行法律和行政法规没有禁止农村房屋买卖，所以应判合同有效。并且, 最高人民法院在处理此类案件时也没有规定一个特定的案由, 以致各地法院的审理判决各种各样，迥然不同。这种情况持续下去，那么判决的权利只会是掌握在裁判法官手里，其结果对于维护当事人的合法权益是无利的。

    最后，因没有理论上的支持，在审判实践中常见争议是对农村房屋买卖合同的效力认定问题。农村房屋买卖多发生在农村集体经济组织成员之外，对于房屋买卖合同效力的认定，有两种截然相反的观点。一是认为农村房屋买卖合同无效的观点。理由是：第一，农村的村民住宅出售给城市居民的房屋买卖合同，必然涉及到城镇居民使用农村住房和宅基地问题，由于其违反国家有关规定，认定房屋买卖合同无效。在城镇周边地区，具有城镇户口的人购买周边地区农村住房的现象较为普遍，法律对能否买卖并未明确禁止，但因涉及到宅基地使用权的变更，而买卖合同又具有特殊性，根据我国《土地管理法》规定，宅基地属于农民集体所有，农村村民一户只能拥有一处宅基地，农村村民出卖、出租住房后，再申请宅基地的，不予批准。农村房屋买卖涉及到土地使用权的转移和变更，因此在审查买卖是否有效要看其房屋宅其地使用权的转移是否经过合法批准。第二，法人或其他组织购买农村住房和宅基地的，因不具备宅基地使用权人主体资格，认定房屋买卖合同无效。无权处分房屋的人签订的房屋买卖合同出售农村房屋，如未经权利人追认，则依据《民法通则》的规定，认定买卖合同无效。第三，非农村集体经济组织的成员购买该组织成员的房屋后，该农村集体经济组织明确拒绝该农民将户口迁入该农村集体经济组织的，因购买人不符合申请农村宅基地的条件，认定房屋买卖合同无效。另外一种是认定房屋买卖合同有效的观念。理由是：第一，法院判决认定农村的住宅出售给城市居民的房屋买卖合同无效的依据是国务院办公厅《关于加强土地转让管理严禁炒卖土地的通知》，其并不是行政法规，不能作为认定合同无效的依据。第二，《土地管理法》规定，农民将自己宅基地上的房屋出售后，不得再申请宅基地。而《国务院批转国家土地管理局关于加强农村宅基地管理工作的请示的通知》中规定：“对现有住宅有出租、出卖或改为经营场所的，除不再批准新的宅基用地外，还应按其实际占用土地面积，从经营之日起，核收土地使用费”。其中的立法意义隐含着农民可以出售自己的房屋，特别是未禁止出售房屋。第三，《土地管理法》规定的土地的使用权不得用于非农建设，其法律依据旨在维持农业用地的数量，保障农民的生存之本和粮食供应。而宅基地本来就是建设用地，其主体变更不会导致农业用地的减少，故将该条适用于宅基地的转让是不妥的。依据法律面前人人平等的公平性原则，允许城镇居民买卖房屋而禁止农村居民买卖房屋，实际上剥夺了农民和城镇据居民财产上的平等权利，不管是对城镇居民来说还是对农民来说都是不公平的。

    四、正确处理农村房屋买卖纠纷的几点建议

    1、从立法方面着眼，根本上解决农村房屋买卖纠纷，消除司法不统一的现象，必然要建立完善的相关法律、法规。

    由于法律、法规以及相关规章条文的规定和行政政策方面的不协调及冲突，导致农村房屋交易纠纷难以全部得到正确合理的处理。因此应当从立法层面和司法层面对这种交易行为进一步规范。建议通过立法或司法解释的形式，对农村房屋买卖所产生的纠纷问题及处理做出科学合理且操作性强的明确规定，以便对农村房屋买卖行为加以正确引导，促使农村房屋交易规范化，从而从根本上减少此类纠纷案件的发生。并由全国人大常委会以法律解释的形式对农村宅基地、农村房屋的产权归属以及产权流转[7]做出明确规定，这样更有利于法院生效判决执行中得到其他机关的积极配合执行，维护司法机关和行政机关的权威。

    2、为积极构建社会主义和谐社会，坚持依法治国方针，坚持以人为本，司法为民，应建立健全农村领域的配套制度。

    农业是国之根本，农民作为中国最大的基础人口和弱势群体，其经济能力和地位明显低于城市居民，农地在一个相当长时期内仍将是大部分农民获取收益和维持生存的基石。但是,如果不允许农村房屋转让,这会使得农村的不动产难以进入市场进行交易,使房屋的交换价值不能实现,在一定程度上会限制农民融资[8]的渠道,甚至会阻碍农村的经济发展。为了尽快解决农房流转过程中的问题，建立健全配套措施刻不容缓。应健全包括养老、医疗、失业保障在内的多层次的农村社会保障体系，以替代农地对农民的保障功能；逐步建立农村公共住房制度；积极培育与发展农村房屋产权交易市场，促进城乡生产要素自由流动，培育城乡一体、开放、规范的房地产市场；加强对农民的职业技术培训，建立城乡统一的劳动力市场；进一步拓宽农民融资渠道，推进农村金融体系建设。

    3、在司法实践方面，与时俱进，迅速调整以适应时势发展，积极发挥司法能动作用。

    法院在审理农村房屋买卖纠纷案件时，在判定合同无效时要综合权衡买卖双方的利益，对案件处理结果的法律效果和社会效果要有一定的预期，全面考虑到合同无效对双方当事人的利益影响，以及各方的过错责任大小，并切实维护当事人的合法权益，实现司法公正，执法为民，审判效率最大优化。同时，加强司法服务职能，加强立法、司法和行政方面的协调和互动，对农村房屋买卖行为加以有效的管理和正确的引导，促使农村房屋交易行为规范化，从根本上减少此类纠纷案件的发生。

    4、构建宅基地使用权分配、流转制度。

    宅基地使用权流转带来的巨大利益可能会导致权力寻租、违规批发宅基地使用权情况的大量发生，对国家的土地政策造成冲击，但禁止宅基地使用权流转以期杜绝上述现象，是通过侵犯农民房屋所有权的手段规避了本应通过其他手段实现土地控制的国家责任。因此要有效控制宅基地的数量，应从宅基地使用权的分配、流转制度上下功夫。在保持农村宅基地集体所有的基础上，政府取应消原有限制农村宅基地流转的相关规定，对手续齐备、建造合法的农村宅基地及其地上房屋，颁发《集体土地使用证》、《房屋产权证》等证书，允许农村宅基地及地上房屋与城市商品房一样，合法上市转让。

    五、结语

    农村房屋是农民的私有财产，农民自然有处分的权利。然而由于我国法律采取“房随地走”、“地随房走”的原则，转让农村房屋所产生的纠纷必然要涉及相关的立法依据和合同效力，但是专门针对农村房屋买卖行为确实没有相关法律、法规和规章条文的明确规定，对本文所讨论农村房屋买卖现存的问题，如要解决是一件长远艰巨又是当务之急的事情。在司法实践方面来看，根本来说还是应在立法方面着手。

    参考文献：

    [1]梁  理. 关于农村房屋买卖相关法律问题的探讨.百度文库.2010

    [2]高巧丽、刘欣. 农村房屋买卖法律问题探究.《合作经济与科技》，2008

    [3]夏正芳. 农村房屋买卖合同效力的探讨.法律教育网.

    [4]汪军民. 宅基地使用权的立法问题探讨[J] . 湖北大学学报( 哲学社会科学版) , 2006, ( 5) .

    [5]王文军. 论农村宅基地上房屋的买卖——"小产权房"的另一种形式.清华法学.2009年第5期

    [6]钱晖、吴永飞.农村房屋买卖合同的法律困境及其破解.中国法院网

    [7]吴昌宁、冯淼.农村房屋买卖的法律困境及其对策.中国房地产法律.2009年.2总第338期

    [8]韩峰. 农村宅基地、房屋买卖纠纷的立法思考及司法对策[DB/ OL] .  http: / / www. yzlawyers. com.

    （作者单位：广西贵港市覃塘区人民法院）