本网讯（张冬菊 王孝利）  在市场房价不高的时候，用自己单位职工名义为他人买来单位集资建房，再与他人签订《房屋转让协议》，将房屋转让，获得利益。见房价高涨，又不守合同，公然反悔，要求要回房屋，这种行为显属无信。2015年6月3日上午，河南省郑州市惠济区人民法院一审审结了这起合同纠纷案。

    2004年时，王庆安和自己的女朋友都是郑州市某单位的职工，那时单位正在搞集资建房，房价也不是很高，考虑到将来结婚后两人只要一套房就可以，王庆安就想把属于自己的单位集资建房转卖给别人。

    张生是一个大型超市的柜台经理，正准备买一套新房。经人介绍，王庆安和张生签订了一份《房屋转让协议》，协议约定：王庆安将单位集资建房转让给张生，张生需以王庆安名义缴纳购房款、维修基金、天然气等费用共计28余万元，后续与房屋有关的程序事宜都由张生出钱，以王庆安名义办理，张生给付王庆安“辛苦费”2万元。

    随后，张生就对新房屋进行了装修，并搬进新家一直居住。

    2010年的一天，眼看着房价日渐攀升，王庆安找到了张生，希望把房屋要回来，但是张生坚决不同意。

    几次讨要未果后，2014年12月10日王庆安将张生诉至法庭，请求确认两人之间的《房屋转让协议》无效，判令张生返还王庆安房屋并赔偿其居住期间的房租损失8万余元。

    “我们的协议是无效的，单位已经确认我拥有该房屋100%产权，且房屋由该单位集中供暖及提供物业服务。”法庭上，王庆安说道。

    “王庆安多次骚扰要求腾房，我们得知集资建房在性质上是经济适用房，到现在也没有取得房产证。”张生在法庭上答辩并反诉道:“请求依法确认《房屋转让协议》无效，王庆安返还房屋转让款28万余元、“好处费”2万余元、房屋装修款10万元及因市场价格上涨而造成的房屋增值费50万元。

    另查明，涉案房屋现值为77万余元，增值49余万元。

    经审理法院认为，本案涉案房屋系单位集资建房，这种集资具有明显福利性质，首先以具备该单位职工的身份属性为前提条件，集资房具有身份和人身属性，不能随意转让。单位集资建房属于《城市房地产管理法》规定的行政机关以其他形式限制房地产权利的不得转让的房产，故本案中王庆安、张生签订的转让协议违反应属无效。

    合同无效后，因合同取得财产，应当相互返还。因合同无效导致的损失，由双方按过错责任大小分担。本案中张生以王庆安名义缴纳购房款及维修基金、天然气物业费共计28万余元、好处费2万余元，王庆安应予以返还，同时张生将涉案房屋返还王庆安。

    本案中，两人对涉案房屋的性质是明知的，房屋转让协议无效双方均有过错，相比之下，王庆安不仅有过错，且违反诚信通过法律途径确认协议无效，获得了较大的房屋升值利益，给被告造成了损失，包括购房款利息、装修费用、房屋升值等。故王庆安主张张生应赔偿其居住期间的房租收入8万余元，法院不予支持。结合涉案房屋交付时间及张生已居住使用时间，根据诚实守信和公平合理的民法基本原则，本院酌定王庆安赔偿张生装修费用及房屋增值损失共计35万余元。

    综上，遂法院根据相关法律法规判决，王庆安余与张生签订的转让协议无效；王庆安于本判决生效之日起十五日内退还张生购房款28万余元及2万元“好处费”，张生将涉案房屋返还王庆安；王庆安于本判决生效之日起十五日内赔偿张生装修及房屋增值损失35万余元。

    法官说法：随着房价的攀升，使得单位集资建房、经济适用房成为很多购买者的首选，而购买经济适用房的难度也让很多人选择了私下转号的方式，但是很多时候这种私下买号的协议是不具有法律效力的。2007年8月7日《国务院关于解决城市低收入家庭住房困难的若干意见》（国发[2007]24号）实施后，将单位集资合作建房纳入当地经济适用住房供应计划，其建设标准、供应对象、产权关系等均按照经济适用住房的有关规定执行。

    根据《经济适用房管理办法》相关规定，经济适用住房属于被限制产权的房地产，经济适用住房购房人拥有有限产权。购买经济适用住房不满５年，不得直接上市交易，购房人因特殊原因确需转让经济适用住房的，由政府按照原价格并考虑折旧和物价水平等因素进行回购。因此，单位集资建房属于《城市房地产管理法》规定的行政机关以其他形式限制房地产权利的不得转让的房产。

    本案主审法官表示，经适房系根据国家政策购买，购房人在取得房屋时获得的是有限产权，在其取得完全产权前，该房屋只能用于自住，不得出售。根据国家政策规定，只有契税缴纳时间或房产证取得时间满五年后才可上市交易。此类纠纷有两点需要注意：其一，在未取得完全产权前的出售行为和合同均无效。其二，就合同无效，有过错的一方应当赔偿对方因此所受到的损失，双方都有过错的，应当各自承担相应责任。