【案情】

    被告彭某系某楼盘的开发商，2009年12月6日，原告徐某委托其妻子的表兄黄某与被告彭某签订了一份《预订商品住房协议书》，被告为甲方，原告为乙方。甲乙双方约定：1、甲方同意乙方订购该楼盘3号商品房，面积约140平方米，单价为2130元/平方米；2、乙方一次性付订金50000元，甲方未经乙方同意，不得将该房转购他人；3、甲方在取得《商品房预售许可证》确定售房价格后，经通知十天之内，乙方应按时前来办理签订购房正式合同手续；4、乙方如觉得房价不合适，甲方允许乙方退房，并按工商银行同期利率和已付的订金一并退还乙方，解除此协议；5、乙方接到被告购房通知后，超过甲方规定的时间不按时来办理签订购房正式合同，甲方视同乙方违约，自愿放弃所订该房，甲方有权将该房转售他人；6、合同还规定了其它条款。

    《预订商品住房协议书》签订后，原告于协议签订当日向被告交付了50000元订金。2010年2月5日，被告取得了该楼盘的商品房预售许可证，但是被告却未通知原告签订正式的《商品房买卖合同》。因被告不同意按《预订商品住房协议书》约定的房价与原告等人签订《商品房买卖合同》，原告遂向该县房产管理局房产监察大队投诉被告违反约定，要提高《预订商品住房协议书》所约定的房价，否则就不与原告签订正式的商品房买卖合同。该县房产管理局房产监察大队对原、被告之间的购房纠纷进行了协调，但协调未果，该商品房于2010年6月份卖与第三人陈某。

    原告认为被告看到房价上涨，在其取得商品房预售许可证后，变相提高房价，要求将房屋单价提高。原告不同意被告提高房屋单价的提议，并就此事向县房产管理局房产监察大队投诉，经主管部门协调未果。现该商品房被告已擅自出售给了他人，严重侵犯了原告的合法权益，故诉至法院，请求法院判令：一、解除原、被告之间签订的《预订商品房协议书》；二、返还预付订金50000元；三、支付违约金并赔偿原告其它经济损失共计89640.75元。

    【裁判】

    南丰县人民法院经审理后依照《中华人民共和国合同法》第四十四条、《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第四条之规定，判决：1、解除原告徐某与被告某投资开发有限责任公司于二00九年十二月六日签订的《预订商品住房协议书》；2、被告某投资开发有限责任公司在判决生效后十日内向原告返还购房订金五万元；

    【评析】

    该案系商品房预约合同纠纷，原、被告签订的《预订商品住房协议书》属于预约的性质，即约定将来订立商品房买卖合同的契约，该契约属于独立的合同，系原、被告双方的真实意思表现，合同约定的内容亦不违反相关法律规定，合法有效，对原、被告均具有约束力，双方应当按照《预订商品住房协议书》的规定履行缔约义务。对商品房预约合同，根据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第四条的规定：出卖人通过认购、订购、预订等方式向买受人收受定金作为订立商品房买卖合同担保的，如果因当事人一方原因未能订立商品房买卖合同，应当按照法律关于定金的规定处理；因不可归责于当事人双方的事由，导致商品房买卖合同未能订立的，出卖人应当将定金返还买受人”。本案中，双方就签订正式商品房买卖合同进行过多次协商，应视为预约合同已实际履行，故双方均不存在违约过错及责任，至于损失计算，本案未能订立商品房买卖合同的原因是双方当事人未协商一致，不属于因当事人一方的原因，应认定为因不可归责当事人双方的事由，故依法只能由被告将定金返还原告，对原告的赔偿损失请求，依法无据，不予支持。