2012年5月12日，原告唐小女起诉李英归还借款21万元，并向法院申请了财产保全，法院依法查封了被执行人李英所有的坐落在广昌县莲城小区的房屋，判决生效后，李英拒不履行还款义务。2012年12月22日，申请人唐小女向法院申请强制执行，在执行过程中发现，被执行人李英购买的房屋还未办理相关产权手续，在房产交易中心也没有抵押登记；2010年11月19日，被执行人李英与莲城公司签订了《商品房买卖合同》，李英向银行申请个人住房借款，与银行签订了抵押担保借款合同一份，约定银行向李英发放贷款24万元整，贷款期限自2010年11月19日起至2020年11月19日止。李英愿以其房产作为该借款的抵押物，抵押担保期间自设定抵押之日起至担保范围内全部贷款清偿完毕止等内容。在执行过程中，执行法官抢先被执行人李英前，将李英购买的房屋钥匙拿到，并对查封房屋依法张贴封条及查封公告。但该房屋在购买的时候，已将该查封房屋抵押给银行，该查封的房屋建设局和土管部门进行了预告登记。

    【分歧】

    第一种意见是银行对该房屋的预告登记，具有抵押效力，享有优先受偿权。预告登记是将来实现物权的变动进行的登记，具有对抗第三人的效力。

    第二种意见是银行对该房屋的预告登记，抵押合同已经有效，但抵押权尚未生效。因为不符合抵押权的生效条件，没有依照法律规定办理了抵押登记，并办理了《房地产他项权证》，抵押合同合法有效，但抵押权尚未生效，待抵押手续办理完毕，银行才能享有优先受偿权。

    【管析】

    笔者同意第一种意见，理由如下：

    1、预告登记是将来实现物权的变动进行的登记。将来实现物权是将来能够取得物权或者发生物权变动。当事人签订了期房买卖合同，虽然房屋尚未建成，买受人李英尚未取得物权，但为了保障期房买卖债权的实现，而向登记机构办理商品房预售登记。买受人李英为了保障自己能够依据合同完整地获得该房产的所有权，通过在实际交付之前的提前登记，使得自己的债权具有对抗其他权利人的效力。

    2、预告登记是为了进一步明确保障将来实现物权的效力。在预售时房屋还没有建成，也没有实际交付，当事人并没有取得所有权。预告登记后，房屋尚未建成前，主要产生一种具有一定物权效力的债权，买受人取得了优先于其他人而购买特定的商品房的权利，从而使其依据房屋买卖合同享有的债权得以实现。该优先不是优先购买权，而是权利优先实现。在房屋合法建成后，房屋所有权依法发生，买受人扣押直接申请办理初始登记，将房屋所有权登记到自己名下。

    3、预告登记是具有对抗第三人的效力。基于预告登记，能够使普通的债权产生一种对抗第三人的效力。签订了《商品房买卖合同》，在没有办理预告登记前，当事人之间还是一种合同债权的关系；在预告登记后，合同债权产生了一定的物权效力，买受人的合同债权具有对抗第三人的效力。如果开发商将该房屋另行出售，其行为不发生物权效力；当然，另行出售的买卖合同仍然有效。

    综上，依照《中华人民共和国物权法》第20条的规定：“当事人签订买卖房屋或者其他不动产物权的协议，为保障将来实现物权，按照约定可以向登记机构申请预告登记。预告登记后，未经预告登记的权利人同意，处分该不动产的，不发生物权效力”。银行对该房屋的预告登记，具有抵押效力，享有优先受偿权。　　

    （作者单位：江西省广昌县人民法院 ）