具体案例：喀什创天房地产公司与张某签定铺设水暖的工程施工合同，完工后喀什创开房地产公司因资金紧张将四套房屋抵工程款，每平方米1300元，四套房共计51.9万元。双方签定了以房抵工程款的补充协议，约定工程款在工程全部验收结束后清算。工程完工后双方进行了工程款清算为45.7万元。双方约定在一个采暖期结束后，地暖没有问题，一并将房产证与余款全部结清。随后，喀什创天房地产公司将三套房屋交付张某，张某先后将三套房屋出售。喀什创天房地产见喀什房地产价格上涨，将第四套房屋卖给第三人李某，每平方米2300元，房款已付清且签订商品房买卖合同，但未办理房产证，房屋已经交付，李某已装修完毕。张某得知喀什创天房地产公司将第四套房屋卖给了李某后，诉至法院。

    意见分歧：第一种意见：该套房屋归张某，喀什创天房地产公司与李某合同无效，认为签定在先的卖房合同有效，签订在后的卖房合同无效。第二种意见：该套房屋归李某，两份合同均合法有效，喀什创天房地产公司对张某承担违约责任。

    案例分析：笔者同意第二种意见，《中华人民共和国合同法》第五十二条规定：“有以下情形之一的，合同无效：（一）一方以欺诈、胁迫的手段订立合同，损害国家利益；（二）恶意串通，损害国家、集体或者第三人利益；（三）以合法形式掩盖非法目的；（四）损害社会公共利益；（五）违反法律、行政法规的强制性规定”。喀什创天房地产公司与张某、李某的两个售房合同均未违反法律规定，均是合法有效的。两个合同都是有效合同，房屋只有一套，履行只能是其中之一，另一份合同目的落空，买房人只能向卖房人追究违约责任。哪一份合同应该得到履行？哪一份因得不到履行可向卖房人追究违约责任？

    笔者认为一房二卖应该分以下情况处理：1、两份合同均未办理登记，且标的房屋未交付。这种情况属于两合同未履行，应该以签订在先的合同优先履行。但若是合同倒签等欺诈行为，且有证据证明合同倒签，该合同应认定为无效。合同未履行的买房人可从卖房人处得到违约赔偿。

    2、两份合同均未办理登记，其中一份合同已将标的物交付。该案就属于这种情况，喀什创天房地产公司已将房屋交付李某，李某已装修完毕。这时应当遵从合同的实际履行原则，维护已经完成的交易。该套房屋归李某，喀什创天房地产公司应对张某承担违约责任。该案法院判决房屋归李某所有，现判决已经生效。

    3、合同中一份房屋已进行了过户登记，其他未登记，且房屋未交付。房屋的过户登记是物权范畴，双方合同履行是债权，物权是对世权、绝对权，债权不能对抗物权。房屋已过户，其产权人已变更，这时应按物权公示及对抗性原理，确认房屋归已经办理过户登记一方。

    4、两份合同中，一份已过户登记，另一份已交付。这时仍应按物权公示及对抗性原理，确认房屋归已经办理过户登记一方。

    根据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第八条规定：“具有下列情形之一，导致商品房买卖合同目的不能实现的，无法取得房屋的买受人可以请求解除合同、返还已付购房款及利息、赔偿损失，并可以请求出卖人承担不超过已付购房款一倍的赔偿责任”。该案标的房屋归李某，张某可以向喀什创天房地产公司要求支付不超过已付购房款一倍的赔偿。

    这个司法解释所称的商品房买卖合同是指房地产开发企业，笔者认为若是卖房者不是房地产开发企业而是一般的卖房者，这时只能适用《合同法》不能适用该司法解释。

    建议：完善房屋登记制度，实行房产预告登记制。根据《物权法》第二十条的规定：“当事人签订买卖房屋或者其他不动产物权的协议，为保障将来实现物权，按照约定可以向登记机构申请预告登记。预告登记后，未经预告登记的权利人同意，处分该不动产的，不发生物权效力。预告登记后，债权消灭或者自能够进行不动产登记之日起三个月内未申请登记的，预告登记失效”。现在喀什地区房屋登记制度不完善，也是导致“一房二卖”现象时有发生的原因之一。预购商品房或房屋所有权转让都可以申请预告登记，未经预告登记的权利人书面同意，因转让、抵押该房屋申请登记的，房屋登记机构不予办理。此举可杜绝一房二卖现象的发生。

    （作者单位：新疆喀什地区中级人民法院）