抵押权的实现，又称抵押权的实行，是指抵押权人在特定条件下对抵押物行使优先受偿权的行为。我国物权法第一百九十五条规定，“债务人不履行到期债务或者发生当事人约定的实现抵押权的情形，抵押权人可以与抵押人协议以抵押财产折价或者以拍卖、变卖该抵押财产所得的价款优先受偿。…… 抵押权人与抵押人未就抵押权实现方式达成协议的，抵押权人可以请求人民法院拍卖、变卖抵押财产 ……”。2012年修正版民事诉讼法第一百九十六条、第一百九十七条规定，“申请实现担保物权，由担保物权人以及其他有权请求实现担保物权的人依照物权法等法律，向担保财产所在地或者担保物权登记地基层人民法院提出。人民法院受理申请后，经审查，符合法律规定的，裁定拍卖、变卖担保财产，当事人依据该裁定可以向人民法院申请执行；不符合法律规定的，裁定驳回申请，当事人可以向人民法院提起诉讼”上述实体法与程序法的对接，明确了抵押权实现的途径有两种，即协议实现和拍卖、变卖实现。

    一、协议实现抵押权    

    协议实现，就是对抵押物协议折价，是在抵押物所担保的债权已届满清偿期后，抵押权人和抵押人协商以抵押物替代清偿受担保的债权，由抵押权人取得抵押物的所有权，受担保债权在协议抵偿的金额范围内消灭的一种抵押权实现方法。抵押物协议折价应以不损害其他抵押权人利益为条件。

　  抵押物协议折价应当符合下列要件：1、须抵押物所担保的债权已届满清偿期。2、须抵押人与抵押权人达成抵押物折价协议。（1）、抵押人与抵押权人应当订立抵押物折价转移所有权的协议；（2）、当抵押人为第三人时，抵押物折价协议不仅是抵押权人与债务人达成协议，而且必须经第三人（抵押人）同意，否则不产生效力；（3）、抵押物折价协议应当是当事人的真实意思表示，不得欺诈、胁迫，否则，有违诚实信用原则，应为无效或可撤销；（4）、根据物权法第一百九十五条“抵押财产折价或者变卖，应当参照市场价格”之规定，抵押物折价的价格要公平，以参照市场价格为依据；（5）、抵押物折价协议的生效是否以登记为必要，以法律规定办理，凡抵押物所有权或使用权之取得应当办理权属登记的，以权属登记之日起生效。3、抵押物协议折价应为清偿受抵押担保的债权为目的。4、抵押物协议折价不得损害其他抵押权人和债权人的利益，其他抵押权人和债权人可根据合同法第七十四条、第七十五的规定行使撤销权。对此，《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国担保法〉若干问题的解释》第五十七条第二款规定：“债务履行期届满后抵押权人未受清偿时，抵押权人和抵押人可以协议抵押物折价取得抵押物。但是，损害顺序在后的担保物权人和其他债权人利益的，人民法院可以适用合同法第七十四条、第七十五条的有关规定。”物权法第一百九十五规定，协议损害其他债权人利益的，其他债权人可以在知道或者应当知道撤销事由之日起一年内请求人民法院撤销该协议。该一年应当为除斥期间，即不存在中断、中止和延长的情形。

　   二、抵押物拍卖、变卖实现抵押权

　   1、抵押物拍卖。抵押物拍卖受偿是抵押权实现的最为普遍的方式。抵押权人与抵押人之间通过协议对抵押财产进行拍卖的，属于任意拍卖；而抵押权人与抵押人就抵押权发生争议诉至法院的，法院经审理后判决拍卖抵押财产或者抵押权人直接向法院申请实现担保物权，法院裁定拍卖的，则为强制拍卖。以拍卖的方式实现抵押权具有较多优点，因为拍卖是以公开竞价的方式出卖标的物，因此，拍卖的成交价格能够最大限度地体现拍卖财产的价值，既有利于维护抵押人的利益，也能充分发挥抵押财产对债权的担保功能，从而维护抵押权人的利益。

　   2、抵押物的变卖。抵押物变卖清偿，是指在债务人不履行债务时，抵押权人与抵押人协议将抵押物出卖，而以出卖的价格清偿受抵押权担保的债权。抵押物变卖简便易行、省时省力，是抵押权实现的一种较为普遍的方式，但在变卖时，应根据物权法第一百九十五条之规定，参照当时当地的市场价格进行，以保证抵押物变卖的价格的公正。

    需要特别提及的是，抵押权实现的方法无论是抵押物协议折价，还是抵押物拍卖、变卖，其价款超过所担保债权数额部分归抵押人所有；其不足部分应由债务人清偿，抵押人（第三人）不再承担不足部分的责任。因为第三人非为主债务的债务人，他只能在其提供抵押物的范围内承担责任，超过此界限，则其理应不承担任何责任，这也是第三人愿意提供抵押担保的原因之一。要防止和杜绝第三人超出抵押物价值而无限度地承担抵押担保责任的错误做法。

    在司法实践中，抵押人的权利义务会因抵押财产价值的增减而受影响。对抵押财产价值计算的时间应明确为抵押权实现时抵押财产的价值，而非抵押权设定时的价值。当事人设定抵押时，未对抵押财产进行评估，或者估价失误，或者设定抵押的当时，抵押财产价值与所担保的债权数额相当，后因市场波动等不可预测的原因导致抵押财产价值下跌的，在债务清偿时应对抵押财产重新估价，按照抵押权实现时的价值进行清偿，抵押权人无权按抵押设定时约定的价值向债务人追偿。抵押权设定后，抵押财产价格上涨时，抵押人不享有使增加的价值脱离担保的权利；抵押财产价格下降时，抵押人不承担按减少的价值补充担保的义务。抵押财产折价或者拍卖、变卖该抵押财产的价款低于抵押权设定时约定价值的，应当按照抵押权实现时的价值进行清偿，不足清偿全部债权的，抵押系由债务人以外的第三人提供的，第三人对剩余的债权不再承担担保责任。此时，如果抵押人系债务人的，债务人对剩余的债权亦不再承担担保责任，剩余的债权仅能作为一般债权由债务人负清偿责任。