2003年5月9日，徐某及其丈夫董某与某村民小组签订协议一份，协议约定由徐某、董某购买村民小组的农村集体土地一块，面积约为260平方米，购买价为90000元。协议签订之后，徐某、董某依约支付了购地款90000元，村民小组也依约将土地交付给了徐某、董某。同年8月，徐某、董某在购买的土地上建造二层楼房一栋，在房屋的建造过程中徐某、董某未取得任何行政许可，楼房建成之后至今也未办理房屋所有权证和土地使用证。

    【分歧】

    关于徐某、董某对于建造的二层楼房是否享有物权的问题，存有两种不同意见：

    第一种意见认为，徐某、董某向村民小组购买了涉案土地，支付了购地款，之后又投入人力、物力和财力在该土地上建造了二层楼房一栋，徐某、董某系该楼房的投资人和建造人，根据徐某、董某建造房屋的事实行为故对于该二层楼房享有物权。

    第二种意见认为，物权的取得和行使，应当遵守法律，尊重社会公德，不得损害公共利益和他人合法权益，因为徐某、董某取得物权的方式违反了法律规定，故对于涉案房屋并不享有物权，仅仅是该房屋的合法占有人。

    【评析】

    笔者同意第二种意见，理由如下：

    根据《中华人民共和国土地管理法》第十一条第二款：“农民集体所有的土地依法用于非农业建设的，由县级人民政府登记造册，核发证书，确认建设用地使用权。”以及《中华人民共和国土地管理法》第六十二条：“农村村民一户只得拥有一处宅基地，其宅基地的面积不得超过省、自治区、直辖市规定的标准。农村村民建住宅，应当符合乡（镇）土地利用总体规划，并尽量使用原有的宅基地和村内空闲地。农村村民住宅用地，经乡（镇）人民政府审核，由县级人民政府批准；其中，涉及占有农用地的，依照本法第四十四条的规定办理手续”之规定，在我国的现行法律体系下，任何单位和个人进行建设需要使用土地的，必须依法申请，并且必须经过一定的程序审批，以取得建设用地使用权为条件，在没有取得建设用地使用权的情况下，根据“房随地走”的原则，则也不能取得房屋的所有权。

    本案中，徐某、董某在2003年的时候通过与村民小组签订契约的方式购买了本案中双方当事人诉争的土地一块，并随后在该土地上建造二层楼房一栋，但就该诉争土地及楼房徐某、董某至今未办理建房许可证或者房屋产权证，也没有取得相关行政机关的行政许可，且违法了《中华人民共和国土地管理法》第十一条第二款及第六十二条的禁止性规定，根据《中华人民共和国物权法》第七条：“物权的取得和行使，应当遵守法律，尊重社会公德，不得损害公共利益和他人合法权益”、该法第十三条：“因合法建造、拆除房屋等事实行为设立或者消灭物权的，自事实行为成就时发生效力” 之规定，徐某、董某并不能基于建造这一事实行为取得物权，因为物权的取得必须符合法律规定。

    再者，根据《中华人民共和国物权法》第九条：“不动产物权的设立、变更、转让和消灭，经依法登记，发生效力；未经登记，不发生效力，但法律另有规定的除外”及该法第十七条：“不动产权属证书是权利人享有该不动产物权的证明。不动产权属证书记载的事项，应当与不动产登记簿一致；记载不一致的，除有证据证明不动产登记簿确有错误外，以不动产登记簿为准。”之规定，由于徐某、董某并未就涉案楼房办理任何登记，也没有取得任何不动产权属证书，故徐某、董某对于二层楼房没有取得物权，其仅为该楼房的占有人。

    综上，在徐某、董某在房屋建造过程中没有获得任何行政许可，在房屋建造之后又没有获得相应产权证明的情况下，徐某、董某并非该楼房的物权人，仅是该房屋的合法占有人。