一方转让夫妻共有房产，一般有四种情况：1、一方转让登记在自己名下的房产；2、一方转让登记在对方名下的房产；3、一方转让登记在双方名下的房产；4、一方转让尚未办理产权登记、未领取房屋所有权证的房产。第二、三种情况下，第三人很容易判断权属状况与转让人不符，在房管部门一般也完不成过户，因此本文主要讨论第一种和第四种情况。

    第一种情况下，夫妻一方转让共有房产出现争议，主要是因为实际上的所有权人与房产证上登记的所有权人不一致。房产证上登记的所有权人即显名共有人转让房产，房产证上未登记的所有权人即隐名共有人提出异议，遂产生纠纷。我认为：夫妻一方转让登记在自己名下房产的行为应属合法有效，未登记在权属证书上的另一方，无权主张买卖无效。理由如下：

    （一）应当坚决维护物权的公示、公信原则。

    物权公示原则，是指物权的设立、变更、转让或者消灭，必须通过一定的方法向社会公开，从而使第三人知道物权状况。房屋作为不动产，按照我国物权法的规定是以“登记”作为其公示的方式的。

    所谓公信原则，是指一旦当事人的物权依法进行了公示，即使公示方法表现出来的物权状况与实际权利状态不相符，对于信赖此公示的人也不产生任何影响。

    物权公示和公信原则，主要是方便人们了解物权状况，避免侵犯别人的物权，同时避免自己受到损害，降低交易成本，保护交易安全。试想，如果法律不规定简单易识别的公示方式，当事人要了解清楚物权状况，不但成本巨大，有时甚至是不可能的。比如，要购买一处房产，得了解该房产的权利人是谁，目前占有该房产的人是不是产权人，还有没有别的产权人，产权人购买该房产是否合法，是否付清了全款并因此取得了所有权，该房产上面还有没有别的物权权利（比如抵押权），等等。同样，如果公示出来的信息不具有公信力，等于没有公示。因为如果一个相信不动产权属证书登记的权利状况的购买人都不能保证自己购买的财产是否安全，则人人都将忌惮交易，社会经济生活将陷于停滞。

    既然我国法律规定了公示公信原则，也明确规定了不动产的公示方式，就应当遵守、应当维护。

    （二）除非法律有明文规定，否则，非依法公示的所有权不应当受保护，至少不能对抗善意第三人，包括不能对抗善意第三人的合法债权。

    《物权法》规定，未经登记的物权不发生法律效力，除非法律另有规定。这里的“法律另有规定”，应当理解成“法律另有明文规定”。不应当包括像婚姻法对夫妻共有权这样的泛泛规定。换句话说，按照婚姻法规定属于夫妻共有的财产，根据法律规定以登记作为公示方式的，应当依法进行登记，否则不受法律保护。一方拒绝进行共有登记，协商不成的，另一方完全可以通过诉讼请求人民法院依法作出确认共有权的判决，当事人持判决书到登记机关进行变更登记。一旦登记为共有，夫妻谁也不能单独完成房产的处分，因为证件上清楚的显示着房屋的权属状态。

    所以，根据物权公示公信原则，未经登记的房产所有权就不应当受到法律的保护，自然就不能对抗善意第三人，包括不能对抗善意第三人的债权。也就是说，善意第三人与公示信息显示的作为夫妻一方的权利人签订的房屋买卖合同合法有效，即便没有过户，也应继续履行，不因另一方主张无效而受到干扰。这就从根本上改变以前常见的处理方式：过了户，买方“善意取得”；未过户，买方自认倒霉，只能追究“缔约过失”责任。从而保护了交易安全。

    第四种情况类似于合同权利义务的转让。以前的观点认为未取得权属证书的房产属于法律禁止转让的，因为城市房地产管理法第三十八条第（六）项规定，未依法登记领取权属证书的房地产不得转让。此规定为强制性规定，对于该项的违反会导致合同无效。但随着物权法区分原则的确立以及鼓励交易的原则，只要合同不违反公序良俗，即使转让的房屋未取得权属证书，也应当认定合同已经生效。城市房地产管理法第三十八条第（六）项应为管理性强制规定，对于该条的违反，虽产生不动产转让不能的结果，但不导致合同法第五十二条第（五）项的适用，从而不能导致合同的无效。

    夫妻一方将共同所有的未取得权属证书的房屋擅自出售，另一方事后以不知情、不同意为由主张买卖合同无效，该如何认定呢？由于没有权属证书，物权的公示公信原则显然不能适用。我认为此种情况可考虑是否符合表见代理。所谓表见代理，是指行为人虽然没有代理权，但相对人有正当理由相信行为人有代理权，并与其进行法律行为，该法律行为的后果直接由名义上的本人承担。表见代理在性质上属于无权代理，但是其在对外关系上产生的法律后果却与有权代理一致。本人无权否认法律行为的效力，而只能向代理人主张损害赔偿的责任。由于在日常生活中，夫妻双方通常在处分共同财产前协商并做出共同的决定，不论法律行为是由双方共同做出，还是由一方做出，均代表夫妻共同体。在一般观念上，对于善意第三人而言，他完全有理由相信夫妻一方做出的法律行为是双方协商的结果，并对双方均产生拘束力。为保护善意第三人的信赖利益，婚姻法解释（一）第17条第2项规定：“夫或妻非因日常生活需要对夫妻共同财产作出重要处理决定的，夫妻双方应当平等协商，取得一致意见，他人有理由相信其为夫妻双方共同意思表示的，另一方不得以不同意或不知道为由对抗善意第三人。”本项即规定了夫妻之间的表见代理。与该条第一项规定的家事代理权一样，本项规定是对婚姻法第17条第2款的适用限制。与之相同的规定还有合同法第49条：“行为人没有代理权，超越代理权或者代理权终止后以被代理人名义订立合同，相对人有理由相信行为人有代理权的，该代理行为有效。”如果善意第三人有理由相信一方的意思表示系为夫妻双方的共同意思表示，系代理夫妻共同体做出的意思表示，则应认定表见代理成立。夫妻一方擅自卖房时，如果可以认定表见代理成立，那么即使另一方毫不知情并且不同意卖房行为，仍应认定买卖合同有效。

    夫妻一方擅自处分共有房产必然会使隐名共有人即房产证上未登记的配偶的权利受到侵犯。当第三人与隐名共有人的利益发生冲突时，应当如何协调他们的利益冲突，就目前为看，法律上没有明确的规定，我认为此时应比较谁更善意，如果利益冲突无法协商时，应当倾向于保护更善意的一方。在一般情况下，第三人的善意度应当比配偶一方要高，在目前的我国法律规定中，第三人是无法通过正当途径了解房产出让人的婚姻状况，更无法了解夫妻之间的情感情况，作为买受方的第三人没有法律规定的查询出让人婚姻状况的义务，并且也没有查询出让人婚姻状况的能力，所以第三人没有了解和关注出让人婚姻状况的法律义务，第三人依据国家机关出具的房地产权证上登记的信息与登记的权利人进行的正常房产买卖的交易行为，应当受法律的保护，而出让人的配偶一方不能以其不同意房产的出让就能否定第三人的利益保护。但在特殊情况下，也有第三人与出让人串通共同损害出让人配偶合法利益的情形发生，如果系该情形，则应当认定第三人为非善意，出让人配偶为善意人，应当保护出让人配偶一方。当然，认定第三人为非善意应当慎重，可以考虑从房产买卖合同的签订过程的真实性、购房款的合理性及购房款是否真实支付、第三人与出让人的关系背景等方面综合判断。

    《最高人民法院关于贯彻执行〈中华人民共和国民法通则〉若干问题的意见（试行）》第89条规定：“共同共有人对共有财产享有共同的权利，承担共同的义务。在共同共有关系存续期间，部分共有人擅自处分共有财产的，一般认定无效。但第三人善意、有偿取得该财产的，应当维护第三人的合法权益，对其他共有人的损失，由擅自处分共有财产的人赔偿。”根据该规定，第三人非善意或无偿取得财产时，其权利均得不到保护，显名共有人的擅自处分行为无效，第三人不得对抗隐名共有人的权利主张。但如果第三人为善意从而夫妻一方转让共有房产的合同被认定有效的，隐名共有人不得向第三人主张权利。可以在诉讼时效保护期内向擅自处分共有财产的显名共有人主张损害赔偿。

    （作者单位：河北省邢台市威县人民法院）