【案情】

    陈某和吴某系夫妻关系，双方因感情不合长期分居。分居期间，陈某将俩人婚后共同购买的房屋卖给其表哥涂某，并签订房屋买卖协议。协议签订后，涂某在约定时间内将房款付清，陈某和涂某在房产局办理了房屋过户手续。涂某入住房屋时，与吴某发生争执，吴某以出售房屋未经其同意为由拒绝搬出房屋。涂某诉至法院要求吴某交付房屋，吴某以出售房屋未经其同意为由主张房屋买卖合同无效。

    【分歧】

    关于涂某与陈某之间的房屋买卖合同是否有效，存在两种不同意见：

    第一种意见认为，本案应适用善意取得制度，涂某与陈某之间的房屋买卖合同有效，房屋所有权已发生转移；

    第二种意见认为，陈某未经配偶同意，擅自出售夫妻共同财产，侵犯了吴某的财产权益，涂某与陈某之间的房屋买卖合同无效。

    【评析】

    曾高峰同志持第二种意见，笔者同意第一种意见，理由如下：

    首先，曾高峰同志认为：“善意取得制度是以牺牲原所有人的利益为代价而保护善意第三人的利益，其构成要件比较严格，标的物须为动产，不动产不能成为善意取得的标的。…”笔者认为，曾高峰同志上述观点错误。我国传统的法律理论是认为不动产不能成为善意取得的标的，但是2007年3月16日第十届全国人民代表大会第五次会议通过的《中华人民共和国物权法》第一百零六条规定：“无处分权人将不动产或者动产转让给受让人的，所有权人有权追回;除法律另有规定外，符合下列情形的，受让人取得该不动产或者动产的所有权：(一)受让人受让该不动产或者动产时是善意的;(二)以合理的价格转让;(三)转让的不动产或者动产依照法律规定应当登记的已经登记，不需要登记的已经交付给受让人。受让人依照前款规定取得不动产或者动产的所有权的，原所有权人有权向无处分权人请求赔偿损失。当事人善意取得其他物权的，参照前两款规定。”，这就是物权法有关不动产善意取得制度的规定。

    其次，我国在物权法颁布以前，在相关司法解释中也有不动产善意取得的相关规定，如根据最高人民法院《关于贯彻执行〈中华人民共和国民法通则〉若干意见》（试行）第八十九条规定：“共同共有人对共有财产享有共同的权利，承担共同的义务。在共同共有关系存续期间，部分共有人擅自处分共有财产的，一般认定无效。但第三人善意、有偿取得该项财产的，应当维护第三人的合法权益；对其他共有人的损失，由擅自处分共有财产的人赔偿。”该条中虽未明确说明共有财产的范围，但解释上理应包括不动产。善意取得制度的根本价值在于：保护善意第三人，维护交易安全。这一点大家基本上形成了共识，尤其是在物权变动日益频繁的今天，这一点十分重要。而且，实践中在不动产善意取得案例中，绝大多数所有人存在着一定的过失问题。在这种情况下，从保护无过失方的利益出发，当二者的利益发生冲突时，选择保护善意第三人的利益，其正当性是毋庸置疑的。

    最后，就如何判断取得人的善意，我国学界的主要争议集中在取得人是否负有调查核实的义务以及在取得人由于重大过失而未尽该义务时能否认定其为非善意。持第一种观点的学者认为，物权法第106条第1款第1项的“善意”在不动产物权善意取得与动产物权善意取得中具有相同的涵义，即无论是动产还是不动产的取得人，对其善意与否都应当采取如下标准：不知情且非因重大过失而不知情。考虑到我国登记错误概率比较高，通过排除具有重大过失的取得人的善意而加重其注意义务，以倾斜保护真实权利人的权利。持第二种观点的学者则认为，尽管《物权法》第一百零六条第一款将动产善意取得与不动产善意取得合并规定，但仍有必要区分动产和不动产的取得人善意的判断标准。对于动产的取得人可以认为其具有重大过失而不知道时非属善意；对不动产善意取得而言，应当以取得人对登记的信赖作为判断关于不动产善意取得的判断标准。在通常情况下，只要取得人信赖了登记，就推定其是善意的，除非其事先明知登记错误或者登记簿中有异议登记的记载。笔者赞同第二种观点，理由：在动产的善意取得中，判断取得人善意与否时应考虑其有无重大过失，即动产的善意取得人应当负有一定的注意义务，如果其应当知道处分人为无处分权人但因重大过失而不知道，就认为其并非善意。但是，就不动产取得人而言，只要其不知道登记簿的记载错误并且登记簿上没有异议登记，就应当认为其是善意的。取得人不负有调查核实的义务，不能因为取得人没有进行调查核实而否定其善意。因此，具体到本案，笔者认为，本案能否构成善意取得，关健是看所有权证登记是否为陈某一人，如果讼争的房屋所有权人登记仅为陈某，笔者认为本案就应构成善意取得。

    （作者单位：江西省乐平市人民法院）