随着市场经济的发展以及新农村建设城镇化进程的加快,农民流动越来越频繁, 农村房屋的买卖、出租、转让等情况在不断增加,作为农民重要财产的房屋如何处分已成为必须面对的问题。但是中国关于农村房屋的法律地位、性质等的相关法规很不完善，导致农村房屋买卖纠纷日益严重,影响农村社会的和谐稳定。因此，明确农村房屋买卖的相关法律问题，以确认农村房屋买卖合同的法律效力，显得十分重要。

    一、农村房屋买卖合同纠纷的现状

    随着城乡一体化趋势加深，相对优厚的劳动报酬吸引大量农民进城务工，进入城市的农民迫切需要处置其原有的农村房屋，而外来人员需购买相对便宜的农村房屋居住，城镇居民出于各种原因也打算在农村买房，导致农村房屋买卖日益频繁。 而我国农村土地属集体所有，农民建房所需土地须经所在村许可，宅基地转让须经政府主管部门行政审批，但却没有相关法律对农村房屋买卖进行规范和引导，这为农村房屋买卖埋下隐患。在城市化进程较快的地区，当农村房屋买卖行为发生后，因房屋所在村落面临征地拆迁，故宅基地上所建房屋所有人就可能取得较为优厚的补偿安置待遇，这时，部分房屋出卖方受利益驱使在卖房后有的甚至在卖房数年后，仍起诉到法院，对原房屋买卖协议予以反悔，从而主张买卖合同无效，要求收回房屋或得到原房价及拆迁补偿之差额部分。

    司法实践中法院受理的此类农村房屋买卖纠纷案件增幅较大。因农村房屋买受方大都不符合法定的用地条件，无法通过合法渠道原始或继受取得宅基地使用权，购房后对房屋权利保有缺乏根据，要求买受方返还已购得的房屋势必严重影响其正常的工作和生活。加之此类纠纷实质是对房屋所涉征地拆迁利益的争夺，法院内部对如何评价农村房屋买卖合同效力、房屋判归何方往往存在分歧：若判决合同有效，买受方可能也无法凭生效判决向当地主管部门申领宅基地使用权证，财产权利实现存在客观障碍;若判决合同无效，双方返还(目前通常的处理方法)的后果可能招致大批已售房者闻风效仿，均要求收回房屋，而已稳定居住的买受方就可能出现无家可归之困境，导致矛盾激化，最终成为农村社会的一个重大现实的不和谐因素。如何处理此类纠纷已经成为法院司法实践中亟待解决的问题。

    二、农村房屋买卖相关法律规定及其缺陷

    目前，我国法律体系中没有一部专门法律来规范农民的房屋所有权，只是在一些行政规章中对农村房屋问题作了规定。如国务院办公厅1999年发布的《关于加强土地转让管理严禁土地炒卖的通知》(以下称《通知》)第二条第二款：“农村的住宅不得向城市居民出售，也不得批准城市居民在农民集体土地建住宅，有关部门不得违法为建造和购买的住宅发放土地使用证和房产证”。 2004年11月国土资源部《关于加强农村宅基地管理的意见》(以下称《意见》)规定“严禁城镇居民在农村购置宅基地，严禁为城镇居民在农村购买和违法建造的住宅发放土地使用证”，上述规定明确禁止城镇居民购置农村住宅，但我国法律并未严格禁止农村房屋买卖。根据《土地管理法》第六十二条第四款规定：“农村村民出卖、出租住房后，再申请宅基地的，不予批准”，该规定表明法律并未禁止农民出租、出卖住房，而是在农村村民出卖住宅以后，农民丧失了再申请宅基地的权利。同时，《物权法》第一百五十五条规定“已经登记的宅基地使用权转让或消灭时，应及时办理变更登记或注销登记手续”，该条款也表明宅基地是可以转让的。因此从上述的条款中可以看出我国的基本法没有禁止农村房屋的买卖。而且从法律的效力上看，《物权法》和《土地管理法》是基本法，属于上位法，上述的《通知》和《意见》是行政规章，是国务院的下属部门作出的规章，属于下位法，其效力远远不及基本法的效力，因此可以认为法律是允许农村房屋买卖。

    司法实践中，法官对于农村房屋买卖合同认定无效的原因，在于我国现行的相关法律法规和政策对该问题的规定出现了不统一和不协调。目前，涉及到农民房屋所有权的法律只是零星的散落在《宪法》、《民法通则》、《物权法》和《土地管理法》中，而我国现有的用来规范房地产行业的法律如《城市房地产管理法》、《城市规划法》、《建筑法》等都是用来系统的阐述城市房屋所有权的问题。与此同时，散落在上述几部法中关于农村房屋买卖问题的法条也出现了冲突，例如根据《土地管理法》第六十三条规定“农民集体所有的土地的使用权不得出让、转让或者出租用于非农业建设;但是，符合土地利用总体规划并依法取得建设用地的企业，因破产、兼并等情形致使土地使用权依法发生转移的除外”。根据该条款，只有“符合土地利用总体规划并依法取得建设用地的企业，因破产、兼并等情形致使土地使用权依法发生转移”的情况下，农民集体所有的土地的使用权才可以转让，因此可以认定农村村民不能处分自己的房屋。而《土地管理法》第六十二条第四款规定，“农村村民出卖、出租住房后，再申请宅基地的，不予批准”，依据该条款规定，法律又允许农民买卖自己的房屋。因此这种互相矛盾的法条导致了在处理同类案件时候，法官可以援引不同法律，甚至援引同一部法律的不同条文，也会作出截然不同的判决结果。

    三、解决农村房屋买卖纠纷的建议

    针对农村房屋买卖纠纷普遍现象，应本着宜疏而不宜堵的原则，采取更加灵活务实的策略对待这一日益突出的问题，具体可以采取以下处理方法：

    （一）完善涉及农村房屋买卖的立法

    由于我国土地所有权分为国家所有和集体所有，宅基地使用权是集体经济组织给予其成员的福利，往往是与该成员的资格联系在一起，因此就使得宅基地使用权不是一般的财产权利，而是一种与一定的身份相联系，且具有一定的福利和社会保障功能性质的权利，所以不适合自由转让。宅基地上建造的农村房屋，也与一般的建筑物有不同的性质。因此应当摒弃过去房地一体化的观念，将房和地作为两个不同的物权加以评价。因此，我国应尽快修改相关法律或出台一部新的法律专门规范农村房屋、宅基地流转。修改《土地管理法》、《物权法》等相关规定。为农村房屋在市场上自由流通奠定立法上的基础和支持，确保农民真正享有其房屋的完全所有权。通过制定《农村集体土地法》、《农村宅基地管理办法》、《集体建设用地流转管理办法》及《土地登记条例》等明晰宅基地产权，明确宅基地流转、收益分配及宅基地登记发证等问题，形成一整套规范的宅基地使用权管理制度。

    （二）确保农民土地收益权

    可参照城市房改房上市的做法，由集体土地所有权人收取一定的土地收益。作为村民，其无偿使用宅基地是基于其特定的社员身份，通过购房取得他人宅基地使用权的人如果不具有社员身份，完全可以通过向土地的所有权人交纳一定的费用取得宅基地使用权。如果是具有社员身份的人，已有宅基地且达到国家规定的标准，可以购买他人的住房，但必须缴纳一定的土地费用。如果是没有宅基地或达不到规定的标准，可以经过报批后，无须缴纳一定的土地费用。允许农村村民出售房屋与国家对耕地的保护政策并无抵触。这样村民并不能通过出售房屋而从中获得宅基地的收益，只能获得出售建筑物的利益。也可以借鉴我国一些地区的成功经验，如江苏苏州市郊区已进行试点，补缴40%的土地出让金后，农村房屋可上市的办法，通过补缴部分土地出让金，将宅基地性质变为国有土地，买受人取得房屋所有权及国有土地使用权。

    （三）加强部门协调配合，构建多元纠纷解决机制

    由于农村房屋买卖涉及的法律关系复杂，各种利益交织，矛盾突出，且历史遗留问题繁多。且潜在当事人众多，易引发不稳定因素。因此政府相关管理部门应规范拆迁安置房买卖，营造规范、诚信、健康的房产交易市场环境。相关部门应加大监管力度。通过在房屋拆迁现场及拆迁安置小区进行以案释法、风险提示等方式进行法律宣传，提高购房者的法律意识和风险意识，力争从源头上减少纠纷的发生。司法部门要要加强释明，积极做好疏导和调解工作，最大限度地在立案审查阶段促成当事人和解。在尊重历史、立足现实、坚持立法宗旨的前提下，综合考虑纠纷双方的主体身份、争议房屋的类型特点，认真权衡当事人、集体、社会等各方的利益，对不同类型的纠纷作不同的处理。必须协调多方力量来构建多元化的纠纷解决机制，以切实保障农民、集体等的合法权益。

    参考文献：

    [1]符启林、罗晋京：《试论农村房屋所有权和农民权益保护》，载《学术研究》2008年第7期。

    [2]应秀良：《农村房屋买卖合同效力辨析》，载《法律适用》2009年第7期。

    [3]高巧丽，刘欣：《农村房屋买卖法律问题探究》，载《合作经济与研究》2008年第5期。

    [4]李旭：《农村房屋买卖存在的法律问题及法律对策》，载《时代法学》2007年第4期。

    [5]《北京市高级法院农村私有房屋买卖纠纷合同效力认定及处理原则研讨会会议纪要》，2004年12月15日。

    (作者单位：江西省峡江县人民法院)