残酷的地震给国家和人民造成了巨大的经济损失，我们在面对灾难表示惋惜和悲痛的同时，也要考虑如何最好地处理灾后问题，如何最大限度地减少经济损失的继续扩大。笔者试图从房屋自然灭失引起的法律问题的角度，思考引起的法律问题如房屋自然灭失的风险如何承担、如何使风险承担者尽快的对相对人进行赔偿、如何最好地保护相对人的权益，以及当发生大量纠纷时对司法资源的挑战及如何优化配置司法资源问题等问题，并试图追寻这些问题的最佳处理方法。

    一、房屋自然灭失的风险承担

    （一）房屋所有权的取得方式

    房屋所有权的取得方式一般为两种，一种是自建房屋，其所有权自修造成功并登记时取得，系房屋所有权原始取得；另一种是因转让而取得，即房屋所有权的继受取得，主要指商品房买卖和二手房转让，房屋所有权自登记时取得。

    （二）房屋自然灭失的风险承担

    对原始取得的房屋，其房屋灭失的风险自然由其所有人承担。只是对农村自建房屋，其宅基地因此而灭失的，集体应重新分配宅基地。对继受取得的房屋，则可能发生风险承担人与房屋所有权人不是同一人的情况。根据《中华人民共和国合同法》第142条的规定，对于继受取得的房屋，其房屋毁损、灭失的风险自房屋交付时转移。房屋交付之前，其毁损、灭失的风险由出卖人（开发商）承担，房屋交付之后，房屋毁损、灭失的风险由买受人（业主）承担。同时，《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第11条规定“对房屋的转移占有，视为房屋的交付使用，但当事人另有约定的除外。买受人接到出卖人的书面交房通知，无正当理由拒绝接收的，房屋毁损、灭失的风险自书面交房通知确定的交付使用之日起由买受人承担，但法律另有规定或者当事人另有约定的除外。”因此，房屋毁损、灭失的风险自房屋转移占有时转移。在实物中，房屋的转移占有一般以钥匙交付为分界点，故房屋在钥匙交付之前，其自然毁损、灭失的风险由出卖人（开发商）承担，在钥匙交付之后，其自然毁损、灭失的风险由买受人（业主）承担。

    值得一提的是，《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第12条规定：“因房屋主体结构质量不合格不能交付使用，或者房屋交付使用后，房屋主体结构质量经检验确属不合格，买受人请求解除合同和赔偿损失的，应予支持。”故，若经检验确系因房屋的主体质量不合格，或未达到规定的抗震级别而被地震毁坏的，即使是房屋已经交付，购房者也完全有权请求解除合同并要求赔偿损失。

    二、房屋自然灭失引发的法律问题

    由于继受取得的房屋，其所有权转移与毁损、灭失的风险转移的时间不一致，从而导致了大量的法律问题，当大量的这类案件出现的时候，对司法资源的有效配置也是一个大的挑战。

    （一）尚未交付房屋的补偿、购房款返还问题。对尚未交付的房屋，由于房屋自然毁损、灭失的风险由出卖人（开发商）承担，房屋买受人可根据双方签订的房屋买卖合同，以及《合同法》的相关规定，要求出卖人（开发商）对受损房屋进行修复，交付达到合同以及国家相关房屋标准的要求的房屋。对已经灭失的房屋，因已客观履行不能，买受人可根据《合同法》的规定，要求解除合同，由出卖人返还已付购房款。

    （二）已交付房屋的购房款继续支付问题。对于已交付的房屋，其毁损、灭失的风险由买受人承担，即使房屋的所有权没有经过登记发生转移，买受人仍应对未付购房款继续支付。

    （三）已交付但主体结构质量不合格或未达到规定的抗震级别而被地震毁坏房屋的处理问题。对于主体结构不合格或未达到规定的抗震级别而被地震毁坏房屋，除对构成犯罪的追究刑事责任外，还应追究建房人的民事责任。买房人可根据《合同法》请求解除合同并要求赔偿损失。

    （四）按揭贷款房屋的按揭款是否继续支付问题。由于在房屋按揭贷款的双方法律关系中，贷款者和银行分别担当债务人和债权人的角色，房屋产权只是银行发放贷款时收取的抵押物，根据我国《物权法》和《担保法》的规定，抵押物的自然灭失并不导致债权债务的终结。故对于按揭贷款房屋，房屋自然毁损、灭失，其按揭款仍应继续支付。　

    以上大量房屋买卖合同纠纷的产生将是对审判资源的重要挑战。由于上述情况在地震之后大量存在，引起大量纠纷，当当事人之间通过交涉、协调等方式协商仍不能解决的情况下，必然将其诉诸法院。这样，法院的这类案件在短期内将大量猛增。当法院判决后，当事人不自动履行，当事人大多会向法院申请强制执行，从而加大执行工作的工作量。

    三、解决问题的建议及对策

    （一）政策上予以支持。对灾区的灾后重建，国家给予了大量的政策支持，新出台的政策为房屋自然灭失的问题的处理作出了政策依据。如国务院于今年6月8日发布并生效的《汶川地震灾后恢复重建条例》即明确规定对受灾房屋的调查评估由政府负责组织，对灾后重建的责任人也进行了确定。对按揭贷款房屋的按揭款继续支付问题，央行做出决定对灾区的房贷“特事特办”，采取“不催缴、不罚息、不做不良记录”等金融措施，笔者认为这一措施并不足以解决灾区按揭房款的继续支付问题。重庆银监局也出台了多项信贷政策支持灾后重建，在这些信贷政策中即有对按揭贷款房屋的按揭款继续支付问题的处理，即对于借款人因地震造成巨大损失且不能获得保险补偿，或者以保险赔偿、财产清偿和担保追偿后仍不能偿还的债务，应认定为呆帐并及时进行核销。笔者建议银监会借鉴这一规定，在灾区按揭贷款房屋的按揭款继续支付问题作出类似规定。

    （二）建立、完善风险转移分担机制。在国际上，很多国家为鼓励商业保险公司可持续地为社会提供巨灾风险保障，更好地发挥保险业灾害补偿的社会职责，都建立了巨灾保险制度，在设立巨灾赔偿基金、再保险安排等方面给予财税政策支持②。 而我国至今尚未建立完善的巨灾风险转移分担机制。从《汶川地震灾后恢复重建条例》的相关规定来看，我国面对巨灾造成的损失主要依赖于国家财政救助和社会捐助以及少量商业保险。这一救助机制在此次地震中凸显出其力量的薄弱，这不得不使我们认识到我国也应建立巨灾风险转移机制，思考应建立何种模式的风险转移机制。借鉴各国的巨灾保险制度模式，结合我国的国情，学界大多建议我国采用由政府和保险公司合作管理的模式。从现有情况来看，我国对建立完善巨灾风险转移机制应推进以下工作：1、加快地震等巨灾保险立法工作；2、加快设立地震保险基金；3、加快地震风险证券化运作进程。

    （三）合理、优化配置审判、执行资源。为了更好更快的解决好大量的房屋自然毁损、灭失引起的纠纷，同时考虑到司法资源的不足，就亟需考虑合理、优化配置审判、执行资源。考虑到灾后灾区审判力量的严重不足，最高法院已发出通知要求高级法院统一协调，根据诉讼法规定，加大移送、指定和提级管辖力度，及时审理灾区案件。当面对因受灾而引起的房屋纠纷案件时，为及时解决纠纷，应当根据诉讼法规定，更多的实行移送、指定和提级管辖。接受移送、被指定以及提级管辖的法院应高度重视，对其优先审判、优先执行。在人力方面，由素质较高的法官对这类案件进行审理、执行。在物资、车辆方面优先满足这类案件的需求，从而更好更快的解决案件，化解纠纷。

    参考文献：

    1. 魏振瀛，《民法》，北京大学出版社、高等教育出版社出版，2000.9

    2．高西宁，《关于地震造成商品房毁损灭失的法律责任》，华律网，2008.5.21.

    3．《巨灾之损“呼唤”完善风险转移分担机制》，新华网，2008.2. 15.

    4.王绪瑾、蒋闻，《地震风险转嫁机制研究》，人民法院报，法治纵横地116期5版，2008.6.3.