所谓优先购买权是指特定的民事主体依照法律规定享有的先于他人购买某项特定财产的权利。而共有人优先购买权是指共有人在共有财产被转让时，就可以转让的不动产或动产份额，作为共有人享有同等条件下优先购买的权利。民法上的优先购买权制度无论是在国内还是国外都有着比较悠久的历史。我国民法对于优先购买权也进行了明确的规定，《民法通则》第七十八条第三款规定："按份共有财产的每个共有人有权将自己的份额人出或转让，但在出售时，其他共有人在同等条件下有优先购买的权利。" 《民法通则若干问题意见（试行）》第九十二条规定："共同共有财产分割后，一个或数个原共有人出卖自己分得的财产时，如果出卖的财产与其他原共有人分得的财产属于一个整体或配套使用，其他原共有人主张优先购买权的，应当予以支持。"《物权法》第一百零一条规定："按份共有人可以转让其享有的共有不动产或者动产份额。其他共有人在同等条件下享有优先的权利。" 优先购买权在转让共有财产份额方面表现的最为明显和最具有代表性。 从法律上来讲共有人优先购买权具有下列法律特征：

    （1）共有人的优先购买权具有法定性。《民法通则》第七十八条、《民法通则若干问题意见（试行）》第九十二条、《物权法》第一百零一条等条款对共有人的优先购买权进行了规定。《民法通则》与《物权法》关于共有中的优先购买权的规定内容具有一致性的。立法目的主要是为了保护已经存在的共有关系，维护共有关系的稳定和所有共有人的利益，避免和减少共有人之间的纠纷的发生。共有人的优先购买权是基于法律的规定取得的，其行使的主体、方式、期限均应依照法律的规定进行。

    （2）共有人的优先购买权具有物权性。基于共有关系而产生的法定的优先购买权，对于其性质，一种观点认为共有中的优先购买权不具有物权性质。认为优先购买权附随于买卖关系，法律设定此项权利是应当视为买卖关系的组成部分，对出卖人设定附加的义务，是债权属性，不是有物权性质。另一种观点认为优先购买是具有物权性质的债权。第三种观点认为，优先购买权具有物权的效力，可以对抗第三人，属于物权范畴，具有物权性。笔者认为，共有人的优先购买权属于物权的范畴。理由是：1、共有人的优先购买权是基于法律规定而产生的。契约自由本身被民法的基本原则，通常情况下应由所有人决定财产转让的对象，但是为了维护共有人的利益，立法者限制了转让人的权利，赋予共有人优先购买的权利。《物权法》第五条规定："物权的种类和内容由法律规定。"依法律规定共有关系的优先购买权是法律对共有人的特定保护，符合物权法定的特点。2、共有人的优先购买权具有对抗第三人的效力。共有人的购买权优先于他人，这里他人是不特定的多数人，共有人的优先购买权具有对世权的特点，显然是债权所不具备的特点。3、若将共有人的优先购买权作为债权，则当优先购买权被侵害时，该权利会难以实现。按照债权理论，共有关系的优先购买权被侵害只能依债权被损害而要求转让人承担合同责任，而不能要求第三人承担责任，因此会使法律规定的优先购买权落空，不利于维护共有关系和保护被侵害共有人的权益。

    （3）共有人中的优先购买权属于期待权。共有人的优先购买权并不是优先购买权利人享有的一种现实权利，而是一种期待权。所谓期待权，是指一种将来可能取得权利的权利。在共有关系中，仅是转让人在出卖自己份额时，其他共有人才在同等条件下有优先购买的权利。因此说共有关系的优先购买权是一种期待权，而且是一种具有物权性质的期待权。

    （4）共有关系中的优先购买权是一种附条件的形成权。所谓形成权，是指权利人可以自己一方的意思表示使法律关系发生变动的权利。当优先购买权人满足了共有人出卖自己份额，具有"同等条件"，且没有合同约定时，优先购买权人在附加上述条件情形下可以完全排除出卖人与第三人签订合同的可能。共有关系若不附加"同等条件"，则不符合形成权法律特征，即不能凭自己一方意思表示而直接发生法律关系发生变动，但附加条件成就时，其完全可以对抗共有关系以外的第三人，并可以形成与转让人的转让共有财产份额的买卖合同关系。综上，共有人的优先购买权是附条件的形成权。

    二、共有人优先购买权的行使条件

    法律设定共有人优先购买权是对出卖人处分权利的限制，此种限制使基于法律的规定，具有法定性。为了平衡转让人和其他共有人之间的利益。法律对共有人行使优先购买权的条件也进行了严格的规定。

    （一）共有人优先购买权的前提条件--共有关系

    法律之所以规定共有人的优先购买权，其目的在于稳定共有关系，维护财产秩序，提高对共有财产的有效利用。基于此方限制转让人的契约自由。若共有关系不存在，一般情况下，对转让人契约自由的限制就失去了存在的基础，因此，共有关系存在是共有人行使优先购买权的前提条件。另外转让人的共有份额必须是明确无争议的。

    (二)共有人优先购买权的实质要件--同等条件

    优先购买权只能在同等条件下才能行使。所谓同等条件是指先买权人购买出卖人的财产时，其购买条件和出卖人与第三人达成的买卖条件相同。对于同等条件有二种观点：一是绝对同等说，即认为先买权人认购的条件与其他买受人认购的条件完全相同；二是相对同等说，即认为先买权人的购买条件与其他买受人的购买条件大致相等便视为同等条件。绝对同等说过于严格，现实中不能实现，已被大多数人所抛弃。对同等条件解释时，应考虑交易习惯、价格条件、支付条件等因素。当然，价格条件处于核心地位。

    (三)共有人优先购买权的时间要件--合理期限

    共有人行使优先购买权应在合理期限内行使，但是我国法律对于共有人行使优先购买权期限并无明确限定。法国民法规定：自收到通知之日起1个月内行使。德国民法规定：土地的先买权在收到通知后2个月内行使，其他标的物的先买权在收到通知后1个星期内行使，瑞士民法规定：先买权人知悉契约的缔结和内容之日起3个月内行使。实践中可以根据出卖标的物的特点确定合理期限，给优先购买权人以足够的筹款等行使优先购买权的必要准备期限，同时也要综合考虑出卖其份额的具体客观情形。若是动产，可以酌情确定一个月的期限。若是不动产，可参照《民法通则意见》第118条规定："出租人出卖出租房屋，应提前三个月通知承租人，承租人在同等条件下享有优先购买权；出租人未按此规定出卖房屋的，承租人可以请求人民法院宣告该房屋买卖无效。"确定三个月的期限。

    三、共有关系中优先购买权的实现方式

    （一）共有人内部优先购买权的实现

    在共有关系中，某一共有人拟转让其份额，其他共有人都要行使优先购买权时是否有优先顺位，法律对此没有相关规定。一种观点认为由拟出让人决定谁更有优先购买权。理由是依据民法意思自治原理，充分尊重出让人的所有权，由出让人自己选择交易对方。第二种观点认为以抽签的方式决定。理由是司法解释（2004）16号《最高人民法院关于人民法院民事执行中拍卖、变卖财产的规定》第十六条第二款顺序相同的多个优先购买权人同时表示买受的，以抽签方式决定买受人。"第三种观点认为应在共有人（包括拟转让人）三分之二以上同意买受人行使优先购买权，若不能形成三分之二的共有人同意，则采取抽签方式。

    笔者认为，在按份共有的情况下，共有人之间一般不存在人身家庭关系。对于内部多个共有人主张优先购买权的情况，则可以考虑由内部共有人进行竞价的方式进行。如果采取竞价的方式不能解决该问题，为了使共有财产进行有效利用，可以按照主张优先购买权的共有人在共有财产中所占份额的比例进行转让。如果依然不能解决该问题，则可以考虑抽签的方法，以程序公正来决定受让人。

    （二） 共有人优先购买权与承租人优先购买权竞合的处理

    《合同法》第230条规定:"出租人出卖租赁房屋的，应当在出卖之前的合理期限内通知承租人，承租人享有以同等条件优先购买的权利。"此外，《关于民法通则的意见》第118条规定:"出租人出卖出租房屋，应提前三个月通知承租人，承租人在同等条件下，享有优先购买权；出租人未按此规定出卖房屋的，承租人可以请求人民法院宣告该房屋买卖无效。"这些规定承认了承租人对房屋的优先购买权。那么两种优先购买权冲突时谁更优先呢？针对此问题存在两种不同观点。一种观点认为承租人更具优先权，另一种观点认为共有人的优先权优先于承租人。笔者认为，在同等条件下共有人优先购买权要更优于承租人。现由如下：1、从权利位阶上看，共有人优先购买权生于共有人所有权关系之中，共有人的优先购买权具有物权性质，而承租人优先购买权是基于租赁关系，是债权派生出的物权化的债权。共有人对共有财产的利害关系较之于承租人更为密切，从物权优于债权的理论，共有人的优先买权要优于承租人的优先买权。2、从制度设计看，共有人先于承租人享有优先购买权，并不影响承租人的利益。依"买卖不破租赁"原则，承租人仍可继续承租，其权利并没有受到影响和损害。3、就《合同法》第230条及《关于民法通则的意见》第118条规定文义看，承租人的优先购买权所针对的，是共有物整体，而非其份额(应有部分)。也就是说，承租人的优先购买权尚不具备行使的条件。

    四、共有人优先购买权的适用范围

    如前所述，我国现行立法明确规定了按份共有人的优先购买权，对其他情形下应否适用优先购买权制度，本文进行初步探讨:

    （一）共同共有人的优先购买权问题

    共同共有指依一定原因成立共同关系之数人，基于共同关系，而共享一物所有权的制度。较之按份共有，在共有关系存续期间，各共有人都对共有财产享有平等权利，承担平等义务；共有财产不分份额，每一共有人都对全部共有财产享有完整权利；共同共有经共有人之间特定关系的存在为前提，根据共同关系而产生，一旦共同关系消失，则共有关系解体。在共同共有中，财产并不区分为份额，只要共同关系存在，共有人无法就共有财产划分各自的份额或确定哪部分属于哪个共有人，只有在共同共有关系终止、共有财产分割后，才能确定各共有人的份额，所以，在共有关系存续期间，共有人不可能转让份额，因此也不可能导致其他共有人的优先购买权。

    在共同共有关系终止，原共有人要处分共有财产，其他原共有人能否主张优先购买权的问题。最高人民法院《关于贯彻〈中华人民共和国民法通则〉若干问题的意见（试行）》第92条规定："共同共有财产分割后，一个或数个原共有人出卖自己分得的财产时，如果出卖的财产与其他原共有人分得的财产属于一个整体或者配套使用,其他原共有人主张优先购买权的,应当予以支持." 该规定更有利于物有共同管理、使用、维修以及避免损害共有物和减少各种纠纷，从充分发挥物的效用来讲,这一规定有其合理性。一般而言，一旦发生共有财产分割，按份共有与共同共有并无实质不同。在共同共有关系终结，财产分割尚未完毕的那一段期间，原共有人对财产实际上是处于按份共有的过渡状态。法律确立按份共有人就份额(应有部分)享有优先购买权的目的,是为了减少共有人的人数,防止因外人的介入而使共有人内部关系复杂化,从而简化甚至消除共有物的共同使用关系,实现对共有物利用上的效率。因此，原共有人应该享有优先购买权。另外，从共有人的优先购买权的立法的目的上来说，原共有人也应该享有优先购买权。共同共有一般是基于共同生活和共同劳动而产生，为了维护生活关系的稳定，提高财产的利用效率，减少共有人之间的纠纷，因此最高人民法院的上述规定合理合法。

    （二）建筑物区分所有共有人的优先购买权问题

    数人区分一建筑物而各有其一部者，谓之建筑物区分所有。即根据使用功能，将一栋建筑扔的结构区分为由各个所有人独自使用的专用部分和由多个所有人共同使用的共同部分，每一所有人享有的是对其专用部分的专有权与对共用部分的共有权的结合，且其共有权性质应该是共同共有。建筑物区分所有权与共有的根本区别：前者将一栋建筑物区分专有部分和共有部分，并在此基础上形成一种特殊类型的不动产所有权。就共用部分而言仍然属于共有，但专有部分则是单独的所有权，后者则不包括单独所有权。

    那么，建筑物区分所有人对其单独所有部分行使处分权时，其他单独所有人是否享有优先购买权？笔者认为，不能享有优先购买权。因为建筑物的区分所有与共有是不同的，共有乃是一个所有权,即使在按份共有关系到中,各个共有人应按照各自的份额享有权利并承担义务,各个共有人的权利都可及于工有物,但任何一个共有人都不得对共有财产主张单独的所有权.而在区分所有权中,要将一栋建筑物区分为专有部分和共有部分,专有部分是单独的所有权,与一般所有权无异,在产权登记时也应分别进行登记. 崔建远认为：这主要是因为建筑物区分所有权场合的共有部分从属于专有部分；还因为某些共有部分不是按份共有，至少不是典型的按份共有；再就是相对于《物权法》第93条以下关于普通共有关系的规范来说，《物权法》第70条以下关于建筑物区分所有权的规范为特别法，应当优先适用。

    （三）集体经济组织成员对集体财产的优先购买权问题

    集体经济组织在出让集体财产时，集体经济组织成员是否享有优先购买权的权利的问题。一种观点认为应予肯定，理由是集体经济组织成员对集体财产享有共有权利，赋予优先购买权也具有实际意义。另一种点认为不能从财产共有人推导出集体组织成员享有优先购买权。

    集体经济组织的财产是一种公有财产的形式。公有和共有是不同范畴的概念。公有一词具有双重含义，一是指社会经济制度，即公有制，二是指一种财产权形式。共有则是法学上的所有权范畴，不属于经济学上的所有制范畴。就公有财产权，它和共有在法律性质上也不同：一是主体不同。共有财产的主体必须是多人以上，既可是公民，也可是法人，而公有财产的主体是单一的，只能是国家或集体经济组织。二是公有财产已脱离公民个人而存在，它既不能实际分割为个人所有，也不能由个人按照一定份额享有财产权利。单个公民退出或加入公有组织，并不能影响公有财产的完整性。而在共有关系中，共有财产并非完全脱离共有人，因而共有人退出共有组织时，就会产生对共有财产的分割问题。三是在共有关系中，共有人的地位平等，处理共有财产时一般要征得大多数人的同意，而公有财产的所有权主体在处理公有财产时则没有必要征得各成员的同意，而是由所有权主体单独行使权利。因此集体财产实质是并不是共有财产，故不应当适用共有财产对共有人的优先购买权的规定。