张某王某签订房屋租赁合同，双方约定王某租张某商品门面房，期限为2010年1月1日至2011年12月30日。2011年6月1日，张某与李某签订了房屋房买卖合同，并约定张某以价款200000元的价格将该门面房出卖给李某,但没有办理过户手续，之前也并没有通知王某卖房之事，王某在得知张某出卖房屋后，向张某发出书面通知，要求王某以同等条件即200000元的价格出将房屋给自己，遭到张某的拒绝，后王某以张某侵犯自己的优先购买权为由，提起诉讼，要求以同等条件购买房屋。

    关于张某与李某之间合同的效力，优先购买权的性质，法院的处理，形成有两种意见：第一种意见认为，根据《中华人民共和国合同法》第二百三十条的规定，出租人出卖租赁房屋的，应当在出卖之前的合理期限内通知承租人，承租人享有以同等条件优先购买的权利。本案中，张某在出卖房屋前并没有通知王某，侵犯了王某的优先购买权，根据最高人民法院《关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第二十一条的规定，出租人出卖租赁房屋未在合理期限内通知承租人或者存在其他侵害承租人优先购买权情形，承租人请求出租人承担赔偿责任的，人民法院应予支持。但请求确认出租人与第三人签订的房屋买卖合同无效的，人民法院不予支持。故，本案中王某要求主张合同无效，以同等条件购买房屋的诉讼请求是不能得到支持的，除非王某能证明甲与丙恶意串通，依照民法通则第五十八条第一款第（四）项规定和合同法第五十二条第（二）项规定，主张认定张某与李某签订的买卖合同无效。但法院要向王某释明，可以变更诉讼请求为请求赔偿侵害优先购买权的损失。

    第二种意见认为，物权法虽没有规定优先购买权，但根据合同法第二百二十九条买卖不破除租赁的规定，优先购买权同一般的普通债权是有区别的，具有物权的一些属性，从权利属性上看，应当是一种形成权，形成权是根据自己的意思就可以使法律关系发生、变更、消灭的权利，形成权的意思表示一旦发出并到达相对人，就可以以使法律关系发生、变更、消灭，本案中，张某以价款200000元的价格出售给李某，王某同样也有以此价格购买的权利，故应支持王某的诉讼请求。

    笔者同意第一种意见。王某主张优先购买权成立，但只能要求张某承担合同违约责任，赔偿损失。这是因为承租人享有的优先购买权是指承租人在出租人出卖租赁物时，在同等条件下优先购买该租赁物的权利。在民法理论上，优先购买权可分为物权效力优先购买权和债权效力优先购买权。前者如共有权人享有的优先购买权，这种优先购买权基于物权共有关系产生，具有物权效力，具有对抗第三人的效力。承租人享有的优先购买权则属于后者，它虽然是基于法律直接规定并且专属于承租人的一种法定权利。但本质上仍是租赁关系双方基于租赁合同的属性而产生的权利，这种优先购买权仅仅在出卖人和优先购买权人之间发生效力，优先购买权人仅仅对于出卖人可以要求其优先向自己出卖租赁物，而不得以此权利对抗第三人。出租人未通知承租人将房屋卖给他人，违反法定的义务，所要承担的仍是基于租赁合同而产生的违约责任。

    （作者单位：河南省新密市人民法院）