2006年12月1日，甲乙签订房屋租赁合同，双方约定乙方租甲方商品门面房，期限为2007年1月1日至2010年12月30日。2010年6月1日，甲与丙签订了房屋买卖合同，并约定甲以价款200000元的价格将该门面房出卖给丙,但没有办理过户手续，之前也并没有通知乙卖房之事，乙在得知甲出卖房屋后，向甲发出书面通知，要求甲以同等条件即200000元的价格出将房屋给自己，遭到甲的拒绝，后乙以甲侵犯自己的优先购买权为由，提起诉讼，要求以同等条件购买房屋。

    【争议观点】

    关于甲与丙之间合同的效力，优先购买权的性质，法院的处理，形成有两种意见：一种意见认为，根据最高人民法院《关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第二十一条的规定，出租人出卖租赁房屋未在合理期限内通知承租人或者存在其他侵害承租人优先购买权情形，承租人请求出租人承担赔偿责任的，人民法院应予支持。但请求确认出租人与第三人签订的房屋买卖合同无效的，人民法院不予支持。故，本案中乙要求主张合同无效，以同等条件购买房屋的诉讼请求是不能得到支持的，除非乙能证明甲与丙恶意串通，依照民法通则第五十八条第一款第（四）项规定和合同法第五十二条第（二）项规定，主张认定甲与丙签订的买卖合同无效。但法院要向乙释明，可以变更诉讼请求为请求赔偿侵害优先购买权的损失。

    另一种意见认为，物权法虽没有规定优先购买权，但根据合同法第二百二十九条买卖不破除租赁的规定，优先购买权同一般的普通债权是有区别的，具有物权的一些属性，从权利属性上看，应当是一种形成权，形成权是根据自己的意思就可以使法律关系发生、变更、消灭的权利，形成权的意思表示一旦发出并到达相对人，就可以以使法律关系发生、变更、消灭，本案中，甲以价款200000元的价格出售给丙，乙同样也有以此价格购买的权利，故应支持乙的诉讼请求。

    【评析】

    承租人优先购买权的构成要件为：租赁合同为房屋租赁合同；租赁期间，出租人向第三人出卖租赁房屋；承租人的购买条件不低于第三人。在本案中，乙满足以上三个条件。

    一、根据房屋租赁合同解释第二十一条规定，出租人向第三人出卖该房屋时，应该提前15天通知承租人。此时承租人享有的优先购买权是一种强制缔约请求权，出租人无正当理由不得拒绝承诺，并且应该以与第三人同等的条件与承租人订立合同。甲没有提前通知乙卖房之事，侵犯了乙的优先购买权。

    二、房屋租赁合同解释第二十四条第4款规定：第三人不知房屋已经出租而善意购买房屋，且已经办理过户登记手续的，承租人不享有优先购买权。本案中，甲将房屋出卖给丙，没有办理过户手续，因此乙仍享有优先购买权，可请求甲以200000的价格与自己订立合同。

    综上所述，本案的优先购买权应当予以支持。

    （作者单位：河南省桐柏县法院）