2006年12月1日，甲乙签订房屋租赁合同，双方约定乙方租甲方商品门面房，期限为2007年1月1日至2010年12月30日。2010年6月1日，甲与丙签订了房屋房买卖合同，并约定甲以价款200000元的价格将该门面房出卖给丙,但没有办理过户手续，之前也并没有通知乙卖房之事，乙在得知甲出卖房屋后，向乙发出书面通知，要求甲以同等条件--200000元的价格出将房屋给自己，遭到甲的拒绝，后乙以甲侵犯自己的优先购买权为由，提起诉讼，要求以同等条件购买房屋。

    【不同观点】

　　关于甲与丙之间合同的效力，优先购买权的性质，法院的处理，共有三种意见：

　　一种意见认为，承租人请求出租人承担赔偿损失的主张应当支持，但应当确认出租人与第三人的房屋买卖合同有效。根据《中华人民共和国合同法》第二百三十条的规定，出租人出卖租赁房屋的，应当在出卖之前的合理期限内通知承租人，承租人享有以同等条件优先购买的权利。本案中，甲在出卖房屋前并没有通知乙，侵犯了乙的优先购买权，根据最高人民法院《关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第二十一条的规定，出租人出卖租赁房屋未在合理期限内通知承租人或者存在其他侵害承租人优先购买权情形，承租人请求出租人承担赔偿责任的，人民法院应予支持。但请求确认出租人与第三人签订的房屋买卖合同无效的，人民法院不予支持。故，本案中乙要求主张合同无效，以同等条件购买房屋的诉讼请求是不能得到支持的，除非乙能证明甲与丙恶意串通，依照民法通则第五十八条第一款第（四）项规定和合同法第五十二条第（二）项规定，主张认定甲与丙签订的买卖合同无效。但法院要向乙释明，可以变更诉讼请求为请求赔偿侵害优先购买权的损失。

    第二种意见认为，物权法虽没有规定优先购买权，但根据合同法第二百二十九条买卖不破除租赁的规定，优先购买权同一般的普通债权是有区别的，具有物权的一些属性，从权利属性上看，应当是一种形成权，形成权是根据自己的意思就可以使法律关系发生、变更、消灭的权利，形成权的意思表示一旦发出并到达相对人，就可以以使法律关系发生、变更、消灭，本案中，甲以价款200000元的价格出售给丙，乙同样也有以此价格购买的权利，故应支持乙的诉讼请求。

　　第三种意见认为，承租人的优先购买权在出租人与第三人的房屋买卖过户登记前应当得到支持；而在房产过户登记后，承租人不可逆转的只能获得合理补偿权，而不能实际的得到优先购买权。

　　【评析】

　　笔者认同第三种观点。

    首先，根据《中华人民共和国合同法》第二百三十条的规定，出租人出卖租赁房屋的，应当在出卖之前的合理期限内通知承租人，承租人享有以同等条件优先购买的权利。这是本案承租人乙享有优先购买权的基本法律依据，这个优先购买权不因出租人是否在出卖前的合理期限内通知承租人为条件、也不因出租人的房屋是否实际卖出为条件，这个优先权是法律预先设定的，不因人的意志改变，也不因为事物的变化而改变。

　　其次，最高人民法院《关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第二十一条的规定在本案中不能适用。该条规定的司法解释本意应当是解决“出租人未提前告知承租人且已经将租赁房屋卖与第三人”的问题，为稳定社会交易秩序而从经济上对承租人优先权受损害的一种补偿。但本案的事实并非如此，甲与丙虽然签订了房屋买卖合同，并约定了以价款200000元的价格进行交易,但双方并没有办理过户手续，房屋买卖的交易并未实际完成，承租人乙在甲丙过户手续办理前依然可以提起优先购买权之诉，人民法院应当予以支持。

　　再次，承租人的优先购买权不能以形成权定性。《中华人民共和国合同法》及最高人民法院的相关司法解释对承租人优先购买权的规定均是本着维护市场稳定和交易秩序为立足点、充分考虑承租人在租赁房屋期间难免对房屋的修缮、装修乃至添附等付出的实际利益的，如果擅自的将承租人的优先购买权理解为形成权，即承租人可以根据自己的意思就可以使法律关系发生、变更、消灭，不管甲与丙的房屋买卖是否办理过户手续，随时可以提出和实现自己的优先购买权，这是与立法精神的初衷相违背的。

    （作者单位：河南省洛阳市宜阳县人民法院）