承租人优先购买权，是指在租赁合同存续期间，出租人要出卖租赁物时，承租人在同等条件下，依法享有优先于其他人购买的权利。

    一、承租人优先购买权的权利性质

    承租人优先购买权的权利性质在理论界一直都有争议。主要存在着期待权说、形成权说、请求权说、物权和准物权说等几种不同的观点。相对而言，笔者赞同承租人的优先购买权属于请求权的一种。这种权利性质的认定一方面克服了期待权尚需依赖将来取得的权利的法律性质的缺陷，另一方面也避免了形成权无法成为侵权行为客体的尴尬。同时，《物权法》颁布实施以后，最高人民法院废止了《民通意见》第118的规定（《民通意见》第118条规定：出租人出卖出租房屋，应提前三个月通知承租人，承租人在同等条件下，享有优先购买权；出租人未按此规定出卖房屋的，承租人可以请求人民法院宣告该房屋买卖无效。），在我国现行法律、法规之中也就找不到关于承租人优先购买权具有对抗第三人效力的规定，承租人优先购买权的物权和准物权说也几乎不攻自破。

    二、承租人行使优先购买权的构成要件

    1.基础法律关系的存在，即承租人与出租人之间必须存在合法有效的租赁合同。承租人行使优先购买权必须以合法有效的租赁合同为前提条件。如果租赁合同不成立、无效或因履行期限届满而终止，则承租人不享有优先购买权。

    2.出租人与第三人之间有房屋买卖合同。优先购买权的“优先”是相对于出卖人与第三人合同而言的，如果出卖人与第三人没有订立有效的合同，就没有了比较对象，“优先”也就失去了意义。

    3. 承租人只能在同等条件下行使优先购买权。承租人行使优先购买权是按照等价有偿的原则，在同等条件下购买出租人的租赁物，而不是以优于第三人的购买条件购买租赁物，在非与第三人同等条件下，承租人不享有优先购买权。对于同等条件的内容，理论上的认识不一。有的主张同一价格说；有的主张相对同等条件说，即认为同等条件首先应该是价格条件相同，其次应当适当考虑支付方式。在价格条件和支付方式相同的情况下，对于其他交易条件是否需要完全相同，要看该条件是否影响到出租人的利益，如果没有影响，则应当认定为同等条件。由于法律规定同等条件的目的是为了平衡出租人的处分权与承租人的优先购买权之间的关系，从而使出租人的利益不致遭受损害。因此，从维护出租人的利益出发，笔者以为相对同等条件说更为合理。

    4. 承租人必须在一定的期限内行使优先购买权。在条件同等时，只有享有优先购买权的承租人放弃优先购买权后，出租人才能将租赁物卖给第三人。出租人与第三人订立买卖合同之后，应当在一定的期限内通知承租人，并告知承租人其与第三人之间订立的买卖合同的主要条款。这一通知义务是法定义务，其实质是出租人对承租人所负担的强制缔约的义务(强制要约)。承租人自接到通知之日起，可以行使优先购买权。依据已经废止的《民法通则司法解释》第118条的规定，这一期限为三个月。由于三个月的除斥期间过长，不利于法律关系的稳定和第三人利益的保护，《租赁合同司法解释》第21条规定采用弹性条款，规定出租人应在“合理的期限内”通知承租人。期限是否合理，应当衡诸价金的高低、交易习惯等综合判断。根据《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第24条第3款的规定，承租人应当在出租人履行通知义务后15天明确表示购买房屋，否则，主张优先购买房屋的人民法院不予支持。

    三、承租人能否以出租人侵害其优先购买权为由宣告出租人与第三人的买卖合同无效？

    从权利的实现来看，保护承租人权益的方式具有多样性，除了物权方法以外，承租人尚有要求出租人支付违约金、赔偿损失等债权救济方法。如果赋予承租人撤销出租人与买受人之间买卖合同的权利，虽然可以很好地保护承租人的权益，但买受人的权益将得不到保障，保护交易安全也将无从谈起。同时，根据《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第21条的规定：“出租人出卖租赁房屋未在合理期限内通知承租人或者存在其他侵害承租人优先购买权情形，承租人请求出租人承担赔偿责任的，人民法院应予支持。但请求确认出租人与第三人签订的房屋买卖合同无效的，人民法院不予支持。”

    （作者单位：河南省郑州市中原区人民法院）