一 承租人优先购买权制度的现状

    (一)承租人优先购买权制度存在的法律现状

    在我国优先购买权制度古已有之,早在北魏时期,我国已有亲族的优先受田权及优先占有权,而且优先购买权制度在世界各国,特别是法治较发达的国家的都有规定,现时代优先购买权制度一般有按份共有人的优先购买权,股东优先购买权，合伙人间的优先购买权,承租人优先购买权等,本文笔者主要阐述承租人优先购买权制度,因为该制度在现实生活中更为常见,问题较多,有更多的探讨的价值,

    （二）承租人优先购买权制度在司法实践中的运用现状

    法律的生命在于践行，因此任何一个法律制度只有在实践运用中才能展现其生命力，而且现实生活也需要法律制度的规范，只有在法律规范的范围内行事，每个个体才能达到利益的最大化。自从改革开放以来，异地间的人口流动非常频繁，用一句很有意味的文学用语来形容就是“孔雀东南飞”，那些往东南沿海地区流动的人们并不是发达地区的过客，他们会把那儿当作自己的第二家乡，他们一般以年来计算他们在那儿的停留期间。在这样的背景下，住房问题便成为他们生活中的头等大事。初来乍到，买房对他们来说是非常不现实的，因为大多数人是没有买房的资力的，因此对这些外来人口来说，租房是最好的选择，因而以租房为中心引发的一系列争端受到立法者的极度关注，为了稳定社会秩序，维护社会安定，立法者设计了承租人优先购买权制度，以维护那些相对来说比较弱势的群体最基本的住房需求。

    二 承租人优先购买权制度的存在价值

    (一)秩序价值。秩序是一个基本的社会价值，维护一种稳定而又良好的社会秩序是每个制度设计的逻辑起点。我国现行法律规定了房屋承租人的优先购买权也基于了此点考虑，一般来说，每个人的社会关系网是以他的住所为中心而展开，因此房屋承租人社会关系网的中心就是租赁物，如果没有赋予承租人优先购买权，在现在这个人口流动异常频繁的时代,很多人会为找房子，找工作，为孩子找学校等而波动不已，甚至会成为滋生犯罪的温床，在一个别人都不认识自己的环境中，一旦遇到某些不公，难以解开心结时，一些自控力比较差的人是很容易走上犯罪的道路的，因为在陌生的环境中缺少制约犯罪因素中的一个很重要的成分即舆论的谴责。因此当一个人频繁地更换居所时，他就没有一个稳定的社会关系，也不利于社会管理，社会秩序就难以维持。因此赋予房屋承租人优先购买权对于维护一个稳定的社会秩序是非常有必要的。

    (二)节约社会成本。在当今这个节奏快，效率高的社会，评价一个法律制度是否合理还要看它的成本是否在一个善良管理人的接受限度内，是否能把社会成本降至最低。按照经济学的常识，我们就可以想象一个人在一个比较稳定的环境中生活的成本更大还是在一个经常波动中的环境中生活的成本更大？答案是不言而喻的，因为在一个稳定的环境中，你不用为明天的住处而担心，你会更有精力投入到你的工作中；你不用四处奔波找房而担耽时间；从微观上看，这些只是涉及到个人的事，但是从宏观上来看，它就不只是个人的事，它关涉到整个社会的交易成本。因此房屋承租人的优先购买以权制度的设计是非常合理的，是符合市场经济规律的。

如上所述，承租人优先购买权制度有如此多存在的价值，它是能为社会交易提供便利的，是能够经济发展提供一块垫脚石的，从理论上说该度有它存在的必要性,尽管从其存在的现状中我们可以看到它有众多不足之处,但我们可以去完善它,在下文中笔者将对如何完善它提出自己的一些见解.

    三 对承租人优先购买权制度的完善

    (一)承租人优先购买权成立的条件

    1、确实存在合法有效的租赁关系，且须在租赁期间内行使。这是行使承租人优先购买权的前提条件。只有存在租赁关系，才有承租人和出租人双方，而且承租人优先购买权制度是法定的制度，它所保护的当然是合法有效的租赁关系，而非任何租赁关系。

    2、须在同等的条件下行使。这个条件兼顾了出租人的利益，因为出租人是租赁物的所有人，他有权行使对租赁物的处分权，但是出于公共利益的考虑，法律对出租人的处分权进行了一定的限制，而承租人优先购买权制度就是通过对出租人选择交易对象的自由进行限制，从而达到衡平承租人与出租人的利益。”对“同等条件” 的界定，有绝对平等说，相对平等说及同等价格说三种观点，绝对绝对平等说认为承租人购买租赁物的条件应与第三人完全一致，相对同等说认为承租人与第三个条件大致相等，即为同等条件，同等价格说则认为只要价格相等则为同等条件。”相对同等说为通说，笔者也比较赞成相对同等说，绝对平等说过于严格，不太现实。同等价格说过于幼稚，考虑不够全面，价格仅是影响利益的一个比较重要的方面，但并不是全部，支付期限，支付方式都会对利益造成影响，甚至会造成比较大的影响。而相对平等说就弥补了绝对平等说和同等价格说的不足，也有较强的操作性。相对平等说具本是指价格，支付方式，支付期限等大致相同。

     3、须在合理的期限内行使。承租人所享有的优先购买权不是没有任何限制的，承租人必须在合理期限内行使，过了这个期限，承租人就不得再行使此权利。对于合理期如何界定？我国《合同法》第230条并未做出规定，而只是规定出租人“应当在出卖之前的合理时间内通知承租人”，而《城市私有房屋管理条例》及最高院《关于贯彻执行民法通则若干问题的意见》都规定出租人出卖房屋，应提前三个月通知承租人。而这三个月是行使的期间还是考虑期间呢？从述条款看有点模糊，笔者认为合理期间应分为考虑期间和行使期间，不能笼统的规定为合理期间。

    （二）澄清承租人优先购买权行使的前提---出租人与第三人已订立买卖合同

所谓优先购买权，即依法定或约定在出卖人出卖特定标的物时，优先购买权人得在同等条件下优先于第三人而购买该标的物的权力。然而具体而言，承租人应在何时行使该优先购买权呢？对此我国立法并没有明确的规定，理论上也有不同的理解。

    第一种观点认为，优先购买权人在出卖人有出售标的物的意图时，就应当行使优先购买权，在房屋承租人的优先购买权中，有人认为，出租人告知的内容只能是出售出租房屋的意图。法律规定承租人优先购买权，立法目的在于提供给承租人一个获得承租房屋所有权的机会，承租人能否用该机会获得承租房屋的所有权，在待于在与其他购买人的竞买中在同等条件下实现。

    第二种观点认为优先购买权人在出卖人和第三人达成出售标的物的意向时，就应当行使优先购买权。即当第三人和出卖人已经就出售标的物的相关条件谈妥，出卖人准备承诺之时，出卖人应当通知优先购买权人可以同等条件下主张优先购买权。

    第三种观点认为，优先购买权人应当在出卖人已经和第三人订立买卖合同之后行使优先购买权。即出卖人已经和第三人订立标的物买卖合同之后，出卖人应当通知优先购买权人。优先购买权人可以在同等条件下优先购买。例如，郭明瑞教授认为：“在优先权存续期间，先买权人未放弃优先购买权的，于出卖义务人与第三人达成出卖标的物的协议时，先买权人得以同等条件购买而主张义务人与第三人的买卖协议无效。”

    对于上述这三种观点，笔者比较赞同第三种观点，第一、第二种观点似乎不符合优先购买权的性质和立法目的，承租人优先购买权的立法目的在于保证优先购买权人能够以优惠条件获得标的物，从而实现维护社会稳定，保持既有社会秩序，发挥物之价值等功能。第一种观点认为在出租人有出卖租赁物意图并告知承租人后，承租人就可以行使先买权，而这根本就不能体现在竞买中承租人有在同等条件下优先购买的优惠。第二种观点主张在出租人与第三人就租赁物达成买卖意向时，承租人就可以行使先买权。

    对于第三种观点，笔者是比较赞同的，其符合承租人优先购买权制度的制度价值，有可操作性，符合逻辑性。一方面，在出卖人与第三人订立买卖合同的情况下，出卖标的物的同等条件必将确定。此时，优先购买权人可以直接据此主张优先购买权购得该标的物。从而免除了再与出卖人或第三人竞价的烦恼，必然使购买条件大为优惠。

    纵观外国立法和司法实践，正因为承认这个前提，其围绕承租人优先购买权制度产生的纠纷也少得多。而前文论及现状中所提及的种种问题则都是因为没有搞清承租人优先购买权行使的前提。

    （三）兼顾承租人，出租人，善意第三人的合法权益

当我们承认承租人优先购买权行使的前提是出租人已与第三人订立了买卖合同，这时我们不禁会有个疑问，难道在此过程中第三人仅扮演了被利用的角色吗？其合法利益难道法律就不保护了吗？这不是捡了芝麻丢了西瓜吗？如果没有配套制度的实施，事实真的会是这样。所以立法应制定和完善配套制度。本部分，笔者将论述在承租人优先购买权制度中兼顾承租人，出租人，善意第三人的合法权益的配套制度—公示制度。

    在承租人优先购买权制度中引进公示制度可以避免很多纷争，而且操作也非常方便，出租人与承租人在建立租赁关系时，可以到相关主管部门进行登记，当然登记不须太详细，只需注明存在租赁关系即可。若第三人已经注意到该房屋产权登记簿上有租赁这样，而仍与出租人签订购房合同，则其为恶意第三人，承租人可以通过向法院行使优先购买权，并请求法院宣告该合同无效。也就是说承租人的优先购买权可以对抗出租人与第三人达成的购房协议。若该房屋登记簿上根本就没有有关此房屋租赁字样的注明，则第三人与出租人达成购房协议应为有效的，而且可以对抗承租人的优先购买权。如果采用此种制度，不仅可以解决第三人与出租人，承租人间的利益冲突，同时也可以为法官判案提供合情合理的依据。而且可以兼顾善意第三人保护制度与承租人优先购买权制度间的优势，从而更有利于交易安全，节约社会资本，实现资源的优化配置。

    承租人的优先购买权的公示制度的建立是非常必要的，而且这是完善承租人优先购买权制度最有效的措施，而且这等于是给承租人优先购买权制增添了物权效力，从而为承租人优先购买权制度的适用找到了合理的根据。

    四 结语

    任何一种制度都是在实践的检验中得到完善的,笔者也相信承租人优先购买权制度经过完善之后,必定会成为定纷止争的一个良好制度.

    (作者单位：江西省永修县人民法院)