一、“限购令”概述

　　从2003年起国家相继出台了一系列房地产调控政策,但是部分城市的房价并未出现实质改变,甚至有越调越涨的趋势。2010年房地产“限购令”出台以后,对市场交易造成了极大影响,社会反响很大。究竟何为“限购令”?广义来说,我们把中央和地方政府出台的限制公民购买商品房的措施和具体规定都称之为“限购令”。所谓限购,起初是对户籍居民暂停发放购买第三套及以上住房贷款以及对不能提供一年以上当地纳税证明或社会保险缴纳证明的非本地居民暂停发放购买住房贷款。狭义限购令,是在北京和2010年9月开始的房地产二次调控中,各地推出的限购令,不仅限贷,而且实行户籍限买。解读对比各地的房屋限购令,虽然在限购套数、限购区域范围、限购时间的规定等问题上略有不同,但最为核心的相同一点都存在对购房对象根据户籍实行限购的规定,实行户籍与非户籍居民区别对待,即本市户籍居民家限购两套住房;对于能够提供在本市一定年限以上纳税证明或社会保险缴纳证明的非本市户籍居民家庭,限购1套住房。

　　二、出台“限购令”必要性

　　市场经济条件下能否实行“限购令”这类行政调控手段，答案是肯定的。

　　第一是因为市场不是万能的，有自发性、盲目性、滞后性的局限性。任何市场，包括房地产市场，有时会失灵，这就需要通过计划控制加以解决。“限购令”是行政调控手段，一定意义上也可称计划机制。我国房地产市场出现地价飙升，房价高涨，投机盛行，宏观调控越调地价房价越高的现象，都是市场失灵的表现，并且十分严重。在这种情况下，作为负责任的政府，完全有理由而且应当运用计划机制进行调控，消除这种不合理的现象。

　　第二是我国土地资源十分稀缺，土地是有限的不可再生资源。随着经济的发展和人口的增加，对土地的需求会越来越大。由于我国实行土地公有制，决定了土地，包括房地产必须为广大的人民群众的民生服务，而不能为少数开发商和投机势力获取暴利服务。

　　第三是土地具有保值，增值的特点。即使投资者不增加资本投入，土地也会因周边交通、商业等基础设施和环境的改变而升值。原则上，土地的这种增值应归于社会，归于全体人民。实施“限购令”，即利用计划机制限制开发商和投机势力的投机行为，抑制地价，房价的飙升，从而使土地真正为广大人民群众服务。

　　三、“限购令”之影响

　　（一）对房地产商的影响

　　此项政策的颁布对于规模不同的开发商来说作用有明显的差别。虽然楼市调控措施逐步加温，但是处于调整状态之中的房价降幅依然非常有限。不过，随着市场观望情绪逐步浓厚，在资金压力下没有强大的资金支撑的开发商只能以价换量。

　　由于一线城市限购压力大，有资金压力的房地产商可能会走联合开发或并购的渠道来解决自身的危机，还有一种可能就是寻找新的市场，这个市场就是在某种程度上土地获取成本低而销售没有太大的压力的市场，而符合这种要求的二三线城市就会出现大批开发商驻进的现象，进而出现新一轮开发热，造成此类城市的住房供给加大。而对于有较强实力的开发商来讲，此次政策的出台也是一个绝好的时机，他们可以通过借助自身优势，兼并实力弱小的地产商，从而达到集团化、规模化的目标，这样也有利于房地产市场的效率重组，使行业内部的资源达到更有效的配置与利用。这些开发商可以在保证供给平衡的基础上，调整商品结构，大户型的供给会随着市场的需求和政策的变化而增加，同时据相关分析，在未来商业市场中，商业街和城市综合体会迎来大开发时代。

　　（二）对房价的影响

　　政府出台限购令的直接目的无疑是要控制居高不下的房价，在尽量对市场干预最少的情况下，遏制投机和过度投资，从而促进房地产市场的健康稳步发展。限购令的颁布能够一定程度上减少人们对商品房的需求，微观经济学中，若假设在其他条件不变的情况下，价格会随着需求的减少而下降。

　　从来自多方数的据显示，颁布限购令的一线城市房价整体呈平稳或下降趋势，没有出现之前市场过热时房价暴涨的情况，由此可见限购令对抑制房价上涨起到了一定作用。然而，控制家庭购房数量和提高第二套房首付比例等措施，导致了一手房的开发减少，进而一手房房源的减少，而作为一手房替代品的二手房也会受此影响，这样的变化会导致二手房成交价和挂牌价的上涨，特别是在一线城市的中心地区，随着一手房供应量的减少，二手房的的价格会大幅增加。

　　除了颁布限购令的一线城市外，二三线城市的房价也会受到此项政策的影响，随着开发商市场目标的改变，更多的资金和供应会向这些城市转移，同时带来的是二三线城市房地产市场的发展和房价的上升，但是上升的幅度并不会过大，平稳上升会成为未来的发展趋势。

　　（三）其他

　　1、房地产限购令催生假离婚潮，不管哪个城市，都是以家庭户均作为统计数量的一个标准，也就是说以一户为单位，如果这你一户就只能限购买一套房子，或者说如果你这一户已经有两套房子，你就不能再买房，一般以户为单位进行计算的，这样的话如果夫妻双方离婚的话，就可以造成有一方是无房户，在这种情况下，他可以再买房。所以大家就认为，如果离婚的话可以再买房或者买更大的房子，这样的话可能会比较划算，于是乎，离婚就在限购令的情况下，成为买房的一种变通的方法。    2、限购令等于采用“指标”的方式限制了市民持有房屋的增量，这样将会导致小户型、无社区和差社区的楼盘价格出现相对于大户型、大社区、好社区楼盘价格出现折价，换句话说，“豪宅”的价值将得到“凸显”，尤其是非“双拼”的豪宅。

　　3、二手房成交量下降立竿见影，一手房成交量可能发生一定程度下降。商铺和写字楼投资进一步热化，限购令来了，这下好了，大蒜不准炒，这下房子都不准买了，那好，只能买商铺和写字楼了

　　4、限购政策的出台，不仅导致一部分购房者搁置了买房计划，转而租房，从而推高了房租上涨。而且还滋生了一些售楼部为了刺激消费，暗中即出应对之策，来破解限购令的现象。

　　5、政府通过这项政策有力的控制了房子的需求和价格，还给了住房其本来的居住本质，维护了更多以居住为目的的居民利益。作为宏观调控手段这项政策，有利于协调资源配置，促进社会公平。在土地政策上同样如此，过去由于对土地供应限制却对需求放宽，造成了供求比例的不平衡，限购令的颁布一定程度上扭转了这种局面，在促进社会公平和资源节约上起到一定效果。

　  四、“限购令”引发的思考

　　（一）“限购令”何时退出成为难题。“限购令”的出台有一定的突发性，然而“限购令”的大旗树起容易推出难，原因在于市场的复杂性无时不在考验着政府政策的连贯性。可见，“限购令”无疑能在短期内见效，迫使市场成交量下降，加重市场观望气氛，迫使开发商做出降价让步。在“限购令”实施期间，政府必须以遏制房价过度上涨和相对稳定房价为调控之目的，并建立长效的配套政策措施，使得“限购调控成果”具备一定的延续性，这是对政府的一个长期考验。

　　（二）调控政策必须完善并严格执行。楼市“限购令”虽给市场以重击，但尚有很多不完善之处。如“假离婚”、“结婚登记隐私、混淆、造假以及涉外婚姻”等问题，尚需政府政策进一步细化和落实，出台相应配套措施，否则调控难以达到真正目的，反而限制了正常需求。另外，在遏制非理性购房需求的同时，要正视实体经济发展的形势以及百姓不断增长的住房和投资需求对房价的影响，从增加供给方向努力。

　　这次限购令出来仅仅是一个开始，它是管理层对这个市场的一次试水，可能是在楼市的高峰期，成长过程中的一次试水，对于限购令的真正效果还是需要假以时日来进行评测。