【案例】

    2011年11月7日，在外地旅游的吴某一家三口，回到自己的家中，发现一片狼籍。窗户玻璃被打得支离破碎了，防盗门虚掩着，沙发柜子上到处是泥和灰，纸张、书籍翻得满地都是，卧室的保险柜也被撬开了，吴某的手饰及现金三万多也被偷走。在报案后，物业并没有提供警方需要的视频资料，物业称视频设备还未安装齐全，并没有投入正常使用，但物业在24小时内都对来往的人、车进行了登记，有派遣保安到处巡逻。在数月后，警察侦破无果的情况下，吴某一家要求物业赔偿自己的一切损失。

    【分歧】

    第一种意见：物业应该赔偿吴某损失。业主每月都定期向物业交了一定的管理费，管理费包括物业给业主们提供一个安全舒适的居住环境，只有尽到了这种管理责任，物业才不需要承担法律责任。而现在的情形是，业主的财产受到了不法侵害，物业没有尽到他的安全保卫责任。物业间接的对业主产生了侵权责任。同时，小区业主与物业签订了物业合同，物业合同中包括了安全这一基本的条款，安全当然也包括了财产的安全，业主被盗，物业即违约。通过上述的分析，物业管理公司的行为如果既应承担违约责任，同时又应承担侵权责任，便构成违约责任和侵权责任的竞合，依据合同法第一百二十二条的规定：“因当事人一方的违约行为，侵害对方人身、财产权益的，受损害方有权选择依照本法要求其承担违约责任或者依照其他法律要求其承担侵权责任。”权利人可以选择其中的一种请求权向物业管理公司主张权利。因此物业应该承担对吴某的赔偿责任。

    第二种意见：物业不承担对业主财产丢失赔偿责任。物业公司有聘请了专门的保安对进出小区的人员进行身份登记，业主交的物业管理费并不包括对他们人身、财产的保护，物业保安的作用是阻止闲杂人进入，维护小区里的秩序。业主家到底丢了多少东西作为物业不清楚，物业与业主也没有约定要为业主的室内的财产负责，物业也无从对业主的室内财产负责。因此物业并不需要承担赔偿责任。物业公司所收取的物业管理费相对于其承担的赔偿责任是远远不成比例的，如果仅仅因为业主向物业管理公司交纳了一定的物业管理费而要求其承担业主的损失，则实质上是让物业公司承担了保险公司的责任，违背了收益与风险相一致的理论和责任承担的比例原则，在道义上也有失公平。

【评析】

    笔者同意第一种意见：

首先：对于这个问题，要明确业主和物业公司之间的关系。一般来说，开发商交付房屋以后，购房者在入住的时候，要办理有关手续，其中一项就是和物业公司签订“业主公约”，属于合同的性质。在公约中，明确了业主的权利和义务，明确了物业公司的相关职责。简而言之，一般是业主要按期缴纳物业费，服从管理；物业公司收取费用，提供维修、养护、安全等服务。

    其次，我们分析物业公司负有赔偿失窃物品的责任以及是否存在过错行为。这就要看“业主公约”中是否明确了物业公司在业主失窃的情况下要赔偿损失。如果有这样的约定而且物业公司的工作中存在过错，业主才可以向物业公司要求赔偿。由于业主与物业公司是合同关系，发生纠纷以后要按照合同执行，如果有证据证明是物业公司管理、服务不到位，那么属于物业公司违约，由于物业管理合同在我国合同法中无明文规定，加之我国物业管理处于起步阶段，人们对于该类合同性质及双方权利义务无明确认识。因此我认为，物业管理公司在业主吴某被盗这一事件中承担的是过错责任。如果物业公司的举证证明其依据合同履行了义务，在合同义务的范围内没有过错行为，即应免除其赔偿责任。具体到本案，业主吴某与物业管理服务合同符合法律规定，为有效合同。根据物业所述，其对小区的主入出口24小时当值，定时小区巡逻，对封闭小区的人员进出、物品进出、车辆进出及突发事件的应变与防范提供安全方面的服务。理所当然，物业承担起了对小区业主财产上的安全保卫工作。笔者认为物业公司需要赔偿业主的损失。

    最后，在此案件当中，物业公司在警方破案情形下，称视频设备没有全部安装而导致在吴某一家被盗的时间段没有视频资料，而此视频资料极有可能成为警方破案的关键突破口，此为物业管理公司的重大过错，因此物业要承担相应的赔偿责任。