【案情】

    2010年10月15日，房东蒋某与沈某签订店面租赁合同，将其名下3间门面租赁给沈某，租期为合同签订日起4年，每年店面租金14万元。双方合同约定未经出租人书面同意，承租人不得转租店面。合同签订后，沈某依约按时交付租金。2011年8月沈某将该3间门面出租给赵某，租期2年。蒋某得知门面已经转租，未表示任何异议。2012年10月蒋某以转租门面没有经其同意为由，欲收回门面。经多次协商未果，蒋某以沈某擅自转租为由，向法院提起诉讼，要求解除租赁合同，返还店面。

    【分歧】

    此案在审理中有两种观点：

　　第一种观点认为，承租人沈某在未征得出租人蒋某同意的情况下，将他人之物擅自转租，违背了双方的约定，该转让合同无效，蒋某可以解除原租赁合同。

　　第二种观点认为，蒋某明知道沈某的转租行为，但长达一年多的时间里，从未对沈某的转租提出任何异议，由此可以视为其同意沈某转租的行为，该转租合同有效，应驳回蒋某的诉讼请求。

    【评析】

    笔者同意第二种观点。理由如下：

    所谓店面转租，是指承租人不退出原有的租赁关系，将租赁店面全部或部分再行出租的行为。最高人民法院《关于审理城镇店面租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第十六条规定：“出租人知道或者应当知道承租人转租，但在六个月内未提出异议，其以承租人未经同意为由请求解除合同或者认定转租合同无效的，人民法院不予支持。因租赁合同产生的纠纷案件，人民法院可以通知次承租人作为第三人参加诉讼。”所以，出租人自知道或者应当知道转租事实之日起6个月内，可以提出异议，请求解除租赁合同或者请求确认转租合同无效，但若出租人在6个月内不提出异议，则视为默认同意转租行为，从而丧失法定解除权。也就是说，未经出租人同意的转租合同的效力以出租人是否在法定期限内行使解除权为准。因此，沈某未经同意擅自将租赁店面转租，蒋某享有法定单方解除权。但蒋某在知道沈某擅自转租之日起6个月内不提异议，则视为同意转租。  

    本案中，沈某未获得出租人蒋某的同意擅自将租赁店面转租给赵某，蒋某依法享有单方解除权，但蒋某在得知沈某擅自转租之日起六个月内不提出异议，视为同意转租，故出租人蒋某在明知转租的情况后，放任转租事实的存在，且已超过法定的六个月除斥期间，丧失了合同解除权，视为默许同意。因此，该转租合同有效，法院应驳回蒋某的诉讼请求。

    （作者单位：江西省南丰县人民法院）