租赁一方面有助于使物的价值得到充分的发挥，使之达到物尽其用的目的，另一方面又有利于满足社会成员对财产临时使用的需要，解决生产和生活需求与资金不足之间的矛盾，具有十分重要的社会价值，因此在各国的法律规定中都具有较为悠久的历史。在我国，1981年颁布的《经济合同法》对租赁合同首次进行了确认，并对租赁合同的订立、履行及违约责任作出了明确规定，从而使之成为当时为数有限的典型合同之一。之后，在1988年12月《最高人民法院关于贯彻执行〈中华人民共和国民法通则〉若干问题的意见（试行）》和1990年12月的《修改稿》中对租赁合同中的优先购买权、房屋租赁期间所有权转移和未约定租赁期限等问题作出了相应司法解释。在1999年《合同法》中，更是将租赁合同单独列为一章进行了规定。2009年7月，最高人民法院又就审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题作出专门的解释。据此我们可以看出，租赁合同在我们的日常生活和经济活动中具有十分重要的地位和作用。在经历了数次立法的修改和完善之后，我国的租赁制度日益健全，但在司法实践中，要妥善处理好该类案件，需重点把握好以下几个问题。

    一 租赁期限的认定

    租赁合同的租赁期限是租赁合同的主要内容之一，是出租人与承租人自主约定，出租人将租赁物交付承租人使用、收益，承租人支付租金的时间限制，同时也是当事人承担违约责任的前提条件。它关系到承租人使用租赁物的时间长短，支付租金、交付租赁物的时间限制等，因此对于租赁合同具有重大意义。

    关于租赁期限，各国法律往往对最短期限没有规定，但一般均设有最长期限的限制。其原因在于租赁合同为转移财产占有权的合同，出租人将其财产的使用收益临时转让给承租人，承租人使用完毕后，即负有返还义务。如果租赁期限过长，一方面使得部分法律法规中禁止转让的物权成为变相地转让，另一方面对租赁物损耗过大，甚至使其丧失使用价值，并因时间过久对物的返还状态甚至租赁物的所有权产生纠纷。对于租赁期限的最长时限的设定，在德国、意大利、日本等国的民法典中均明确作出了规定。关于这一点，我国合同法借鉴了这些国家的规定，对租赁的最长存续期间进行了规定。我国《合同法》第214条规定：“租赁期限不得超过二十年。超过二十年的，超过部分无效。”租赁期限届满后，出租人与承租人可以续订合同对租赁期限进行更新。这里所说的续订合同并不是指另行签订一个租赁合同，而是指在原合同其他内容不变的情况下，将租赁合同的期限延长。租赁期限的更新有两种方式：一是约定更新，一是法定更新。约定更新又称明示更新，即出租人与承租人于租赁合同届满后另行订立一个合同约定延长租赁期限。我国《合同法》第214条第二款对租赁期限的约定更新作出了规定：“租赁期间届满，当事人可以续订租赁合同，但约定的租赁期限自续订之日起不得超过二十年。”因此，出租人与承租人约定更新租赁期限，也不得超过法律规定的二十年的最高期限。法定更新又称默示更新，即租赁期限届满后，当事人的行为表明其租赁关系依旧存续。我国《合同法》第236条对法定更新作出了明确规定：“租赁期间届满，承租人继续使用租赁物，出租人没有提出异议的，原租赁合同继续有效，但租赁期限为不定期。”

    在适用租赁期限法定更新时应注意把握以下几点：

    1.更新后的租赁关系与更新前的租赁关系在租金数额、支付方式、支付期限、租赁物的用途、维修等其他所有权利义务方面与原合同完全相同，只是租赁期限上由定期租赁变更为不定期租赁。

    2.必须是承租人本人继续对租赁物进行使用收益。如果不是承租人本人继续对租赁物使用收益，而是改为他人使用收益，则不宜适用法定更新。

    3.无论是出租人在租赁期限届满之前提出异议还是在租赁期限届满之后提出异议，抑或当事人双方在原合同中约定租赁期满后不再续租的，租赁期限的法定更新均不成立。

    4.法定更新只适用于定期租赁，不适用于不定期租赁，因为在不定期租赁中，只有出租人通知承租人终止租赁合同才视为租赁期限届满，而出租人终止租赁合同的通知已表明了其不欲再继续租赁关系的意思表示。[1]

    二 承租人优先购买权的行使

    承租人优先购买权，是指承租人依照法律规定享有的在出卖人出卖其标的物给第三人时，以同等条件优先于他人而购买的权利。它是当今世界各国普遍确立的一项民事法律制度。目前，关于承租人优先购买权的规定主要有二：国务院于1983年颁布的《城市私有房屋管理条例》第11条规定：“房屋所有人出卖出租房屋，应提前三个月通知承租人。在同等条件下，承租人有优先购买权。”《合同法》第230条规定：“出租人出卖租赁房屋的，应当在出卖之前的合理期限内通知承租人，承租人享有以同等条件优先购买的权利。”优先购买权纠纷一直是审判实践中的难点，司法实践中，对承租人优先购买权的适用应注意以下几点。

    （一）优先购买权人行使先买权时关于“同等条件”的认定

    承租人行使优先购买权是按照等价有偿的原则在同等条件下优先于第三人而购买租赁物。对于“同等条件”的理解是审理此类案件的难点。优先购买权的立法目的和权利实质应当是：在不损害出租人利益的前提下，给承租人一个买受机会，因此，同等条件首先是价格等同条件下，其他方面实质上无损于出租人利益的情况，即为同等。同等条件首先是同等价格。这是因为出租人出卖租赁物，主要是从价格上考虑的，理解为同等价格，标准客观易于操作，不会在司法实践中出现对同等条件的不同理解。其次是关于价款的支付方式，也应等同于第三人允诺的方式，如果第三人一次付清者，优先购买权人不得主张分期支付。再次，如果出卖人基于某种特殊原因而给予其他买受人一种比较优惠的价格，而这种特殊原因能折算的话，则应折算成金钱计入价格之内；如果不能以金钱计算，则优先购买权人应当具有同样的原因才能视为“同等条件”。因为其他买受人所能提供的任何条件，包括机会，都是出卖人利益所在，优先购买权人不能做到，出卖人的利益就不能实现，就不符合同等条件的要求。提供的某种机会能否以金钱代替，应以出卖人的价值观判断，只要其价值判断标准符合常理，且不违法就应支持。总而言之，只要先买权人提供的条件无损于出卖人的实质利益时，即可认定为同等条件。

    （二）承租人优先购买权行使的例外

    《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第24条规定了房屋承租人优先购买权行使的四种例外情形：

    1.房屋共有人行使优先购买权的。法律设定共有人具有优先购买权，宗旨是简化物权关系，维护共有关系的稳定性，充分发挥物的用益价值。从利益衡量的角度考量，应当优先保护共有人的购买权。

    2.出租人将房屋出卖给近亲属情形。亲情关系往往是交换价值确定的重要考虑因素，具有浓厚的人身色彩，与纯粹的买卖关系终究有所不同。

    3.出租人履行告知义务后，承租人在15日内未明确表示愿意购买的。本项是对《合同法》第230条规定的进一步细化。从权利义务对等的角度分析，承租人在合理期限内行使优先购买权，亦应为承租人优先购买权的内容。如果承租人不及时行使优先购买权，将导致出租人所有者权益受到损害。因此，本项将承租人接到通知后15日，作为行使优先购买权的合理期限，逾期视为承租人放弃优先购买权。

    4.购买房屋的第三人出于善意并已办理登记手续的。物权法第106条规定了善意取得制度，即受让人以财产所有权转移为目的，善意、对价受让且占有该财产，即使出让人无处分权，受让人仍可取得转让物的所有权。根据“举重以明轻”的民法解释原则，在第三人善意购买出租房屋，并办理登记手续情形下，可以对抗承租人优先购买房屋的主张。

    三 买卖不破租赁原则的适用

    所谓买卖不破租赁原则,是指在租赁关系存续过程中,租赁物被让与或设定物权的,承租人对取得租赁物所有权或他物权的人,可主张其承租权,此即所谓对抗力。该原则肇始于德国民法典，后来被各国立法所借鉴，成为民法的基本原则和立法通例。其设立原因主要有两层含义：一是为了保护弱势的承租人。承租人作为租赁合同的一方,如果所有物的任意性变动便会导致其承租权的丧失，那么承租人的权利保障便无从谈起。二是为了缔约成本的经济化。如果买卖合同的签订会导致租赁合同的无效,那么租赁物的出租就会受到影响,进而会引起整个经济活动成本的增加,这也是“买卖不破租赁”原则为各国立法所认同的深层次原因。

    （一）买卖不破租赁原则的构成要件

    买卖不破租赁原则的构成要件由以下三个方面构成：

    1.租赁合同有效存在。如租赁合同无效、被撤销、解除，对已经履行的，可要求回复原状，承租人根本无法取得租赁合同上的权利义务，因此不适用买卖不破租赁原则。判断租赁合同有效与否的考证点为租赁物所有权让与时间，可理解为所有权转移应发生在租赁期间内。

    2.租赁物已交付于承租人。出租人必须将租赁物交付承租人，且交付必须发生在租赁物让与前。立法目的在于让承租人的占有产生公示作用，使得第三人容易得知其所受让的标的物上存在租赁关系。

    3.出租人将租赁物的所有权让与第三人。（1）出租人须同时为所有人及让与人，即必须是出租人将其所有的租赁物让与给第三人。（2）须有效地让与所有权。让与所有权，指出租人经由法律行为转让所有权的情形，不限于因买卖而让与所有权的情形。根据《最高人民法院关于贯彻执行〈民法通则〉若干问题的意见（修改稿）》第135条第2款，“私有房屋在租赁期内，因买卖、赠与或者继承发生房屋产权转移的，原租赁合同对承租人和新房主继续有效”，还包括赠与、继承、互易、遗赠等情形的让与，当然还包括抵押、执行等非由于出租人本意的所有权变动情况。（3）须所有权让与第三人。如果出租人将所有权让与承租人，则租赁权与所有权发生混同，在这种情况下权利混同，租赁权因此而消灭。

    （二）对买卖不破租赁原则的限制适用

    1.动产租赁的限制适用。从买卖不破租赁原则产生的历史条件及各国立法规定来看，该原则应当不适用于动产租赁，其理由如下：第一，动产的种类繁多，且价值普遍较低，通过市场交易很容易取得，因此，没有必要给予动产租赁权以特殊的保护。第二，对动产租赁适用“买卖不破租赁”原则，不利于财产的流通，不利于充分发挥财产的效用，不符合物尽其用的财产利用原则。第三，租赁权的物权化应有一定的边界，否则不但有违租赁权物权化的初衷，而且会导致法律体系的紊乱，这一边界应通过其适用的客体体现出来，即租赁权物权化应是指不动产租赁权的物权化。第四，从各国立法来看，立法例上都是对不动产实行租赁权物权化。综上，我国《合同法》第229条的规定同样不应适用于动产。

    2.在不动产抵押权之上设定的租赁关系的限制适用。《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国担保法〉若干问题的解释》第66条规定：“抵押人将已抵押的财产出租的，抵押权实现后，租赁合同对受让人不具有约束力。抵押人将已抵押的财产出租时，如果抵押人未书面告知该财产已抵押的，抵押人对出租抵押物造成承租人的损失承担赔偿责任；如果抵押人已书面告知承租人该财产已抵押的，抵押权实现造成承租人的损失，由承租人自己承担。”即在抵押权之上设定的租赁关系限制适用该原则。司法解释做出如此规定的原因在于：虽然对于承租人享有的承租权，古今立法者的态度经过了从“买卖击破租赁”到“买卖击不破租赁”的变迁，逐步体现出一种租赁权物权化的趋势，但是，法律对租赁权效力的特殊规定只是强化了债权的效力，从而达到对租赁人权利保护的目的，但租赁权的性质并未因此而改变。在将房屋抵押后再出租的情况下，仍然适用“先债权优于后债权，物权优于债权”的原则。一旦债务人不能偿还债务，可以通过变卖抵押物用于清偿债务。

    3.在人民法院查封的不动产之上设定的租赁关系的限制适用。查封是指人民法院执行人员将作为执行对象的财产加贴封条予以封存，禁止被执行人转移或处分的措施，体现了国家公权对私权的干预和救济。其本质上是一种公法行为。查封包括财产保全过程中的查封和强制执行过程中的查封。由于查封的目的是为了债权人实现债权，不动产被查封后，其所有人或使用权人丧失了对不动产的处分权。因此，被查封的财产，债务人或其他人擅自处分的，该处分行为无效。最高人民法院经他字第8号复函明确指出，执行债务人擅自处分被查封的房产的行为无效。从另一方面来说，查封的目的就是为了实现债权，承租人明知租赁物有可能被变卖，却仍然与出租人订立租赁合同，由此带来的风险只能由他自己承受。

   4.破产财产处理过程中的限制适用。破产企业的房屋建筑作为破产财产，必然要进行拍卖或变卖，所有权肯定会发生变化；以出让或转让方式取得的土地使用权也属于破产财产，其权属同样会发生变化。在破产案件中，对于破产企业以其所有的房屋建筑物或者土地对外签订的租赁合同在破产宣告时尚未履行完毕的，在破产财产处理过程中，一般应限制适用“买卖不破租赁”原则。其理由在于：（1）若适用该原则，那么租赁合同继续有效，将导致租赁债权的实现或清偿不仅优先于第一顺序的破产企业结欠职工工资和劳动保险费用及第二顺序的破产企业结欠税款，而且优先于同为第三顺序的其他破产债权，甚至这一租赁债权将会得到完全实现或全额清偿，这有悖于破产法的基本制度和分配原则，也违反了公平公正的民法基本原则；（2）在许多破产案件中，特别是国有或集体企业破产案件中，将房屋建筑物结合破产企业的土地使用权作为整体转让进行变现的情形较多。若适用该原则，那么租赁合同继续有效，购买人可能会考虑自己购买的土地因附着有租赁关系，不利于自己的开发利用，由此影响破产财产的变现。

    四 承租人转租租赁物的处理

    转租是指承租人将租赁物转让给第三人使用收益，承租人与第三人形成新的租赁关系，但承租人与出租人的租赁关系仍然存在的一种交易形式。我国《合同法》第224条规定，承租人经出租人同意，可以将租赁物转租给第三人。承租人转租的，承租人与出租人之间的租赁合同继续有效，第三人对租赁物造成损失的，承租人应当赔偿损失。承租人未经出租人同意转租的，出租人可以解除合同。根据该规定，转租包括经出租人同意和未经出租人同意两种情况：

    1.经出租人同意的转租。经出租人同意的转租包括两种情形：一是在租赁合同订立时明确约定承租人有权出租租赁物；二是在租赁期间承租人征得出租人同意将租赁物转租。对于事前未经出租人同意，事后出租人知道后并不反对或予以承认的，按照《合同法》第51条“无处分权的人处分他人财产，经权利人追认或者无处分权的人订立合同后取得处分权的，该合同有效”的规定，也可以视为经出租人同意的转租。经出租人同意的转租是有效的，但由于在同一租赁物上出现了三个当事人、两个合同关系，即出租人、承租人、第三人（也可称为次承租人），这三人之间的法律关系必须明确。按照《合同法》第224条的规定，经过转租的租赁合同关系当事人的关系应为：第一，出租人与承租人之间的关系不因转租而受影响，继续有效，承租人仍然应向出租人承担支付租金、在租赁期间届满时返还租赁物的义务。因次承租人的行为造成租赁物损失的，承租人仍然要对出租人负责。第二，虽然次承租人与出租人之间没有合同关系，次承租人可以直接向出租人支付租金。第三，因为次承租合同的订立以前一个租赁合同为基础，所以在租赁合同终止或者被解除时，承租人与次承租人之间的租赁关系也随之终止。

    2.未经出租人同意的转租。《合同法》第224条第2款规定：“承租人未经出租人同意转租的，出租人可以解除合同。”因为承租人未经出租人同意擅自将租赁物转租他人，直接破坏了出租人对承租人的信任，也直接损害了出租人对租赁物的所有权或处分权，同时造成多层次的对租赁物的占有关系，增加了出租人要求返还租赁物的困难或使出租物的毁损程度加重，所以出租人有权解除合同。根据此规定，在承租人未经出租人同意转租的情形下，当事人之间产生如下法律后果：

    （1）承租人与次承租人之间的租赁合同如无违反法律禁止性规定，是有效的。因该转租合同未经出租人同意，次承租人不能取得使用、收益的权利，次承租人可向承租人请求违约损害赔偿。

    （2）承租人擅自转租，其行为构成违约，出租人有权终止合同，并向其请求损害赔偿；出租人不终止合同，租赁关系仍然有效，不因承租人的转租而受影响。

    （3）出租人与次承租人之间，次承租人的租赁权不能对抗出租人。在终止与承租人的租赁合同时，出租人有权要求次承租人返还租赁物。如出租人不终止与承租人之间的租赁合同，则次承租人的原租赁期间，对租赁物享有占有、使用、收益的权利，出租人不得径向次承租人请求返还租赁物。[2]

    五 承租人对租赁物的改善或者增设他物的处理

    我国《合同法》第223条规定：“承租人经出租人同意，可以对租赁物进行改善或者增设他物。承租人未经出租人同意，对租赁物进行改善或者增设他物的，出租人可以要求承租人恢复原状或者赔偿损失。”该条即为关于承租人改善租赁物或者对租赁物增设他物义务的规定。根据该条规定，租赁合同终止时，承租人对租赁物进行改善或者增设他物的，如果租赁合同条款中对此问题有明确约定，应该按照约定进行处理。如果没有约定，应根据该改善、增设行为是否经出租人同意分别情况处理。如果承租人未经出租人同意，对租赁物进行改善或者增设他物，出租人可以要求承租人恢复原状或者赔偿损失；如果承租人经出租人同意改善或者增设他物，在租赁合同终止时，就存在一个由出租人返还有益费用问题。司法实务中，一般认为出租人向承租人承担有益费用，应当满足如下条件：1.承租人在出租人明确表示同意，或者虽未明确表示同意，但在知其情事而不表示反对表示的情况下，支出费用，对其租赁物进行改善或者增设他物，从而使租赁物价值增加的；2.租赁物价值的增加，在租赁关系终止后，仍然存在。出租人返还的利益一般仅以其所得为限，即租赁合同终止时租赁物增加的价值，而不能以承租人支出的数额为准。因为虽然支出的费用改善了租赁物而使其价值增加，但在承租人使用租赁物期间，该利益并不为承租人享有。只有在租赁合同终止时，现存的价值才能为出租人享有，才属于出租人取得的利益。

    另外，根据最高人民法院《关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》中的有关规定，对于租赁房屋改善或者增设他物的，应区分以下情况进行处理：1.承租人擅自变动房屋建筑主体和承重结构或者扩建，在出租人要求的合理期限内仍不予恢复原状，出租人请求解除合同并要求赔偿损失的，人民法院依照合同法第219条的规定处理。即承租人未按照约定的方法或者租赁物的性质使用租赁物，致使租赁物受到损失的，出租人可以解除合同并要求赔偿损失。2.承租人经出租人同意装饰装修，租赁合同无效时，未形成附合的装饰装修物，出租人同意利用的，可折价归出租人所有；不同意利用的，可由承租人拆除。因拆除造成房屋毁损的，承租人应当恢复原状。已形成附合的装饰装修物，出租人同意利用的，可折价归出租人所有；不同意利用的，由双方各自按照导致合同无效的过错分担现值损失。3.承租人经出租人同意装饰装修，租赁期间届满或者合同解除时，除当事人另有约定外，未形成附合的装饰装修物，可由承租人拆除。因拆除造成房屋毁损的，承租人应当恢复原状。4.承租人经出租人同意装饰装修，合同解除时，双方对已形成附合的装饰装修物的处理没有约定的，人民法院按照下列情形分别处理：（1）因出租人违约导致合同解除，承租人请求出租人赔偿剩余租赁期内装饰装修残值损失的，应予支持；（2）因承租人违约导致合同解除，承租人请求出租人赔偿剩余租赁期内装饰装修残值损失的，不予支持。但出租人同意利用的，应在利用价值范围内予以适当补偿；（3）因双方违约导致合同解除，剩余租赁期内的装饰装修残值损失，由双方根据各自的过错承担相应的责任；（4）因不可归责于双方的事由导致合同解除的，剩余租赁期内的装饰装修残值损失，由双方按照公平原则分担。法律另有规定的，适用其规定。5.承租人经出租人同意装饰装修，租赁期间届满时，承租人请求出租人补偿附合装饰装修费用的，不予支持。但当事人另有约定的除外。6.承租人未经出租人同意装饰装修或者扩建发生的费用，由承租人负担。出租人请求承租人恢复原状或者赔偿损失的，人民法院应予支持。7.承租人经出租人同意扩建，但双方对扩建费用的处理没有约定的，人民法院按照下列情形分别处理：（1）办理合法建设手续的，扩建造价费用由出租人负担；（2）未办理合法建设手续的，扩建造价费用由双方按照过错分担。

    六 违约金数额的确定在租赁合同案件中，违约金问题是较为突出的，法院在对此如何认定的问题上也存在一定的争议，但《合同法》第114条等规定已经确定违约金具有“补偿和惩罚”双重性质，系以赔偿非违约方的损失为主要功能，而非旨在严厉惩罚违约方。2009年《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国合同法〉若干问题的解释（二）》以及《最高人民法院关于当前形势下审理民商事合同纠纷案件若干问题的指导意见》（法发（2009）40号）均进一步明确了该项原则。鉴于违约金主要体现为一种民事责任形式，对数额过高的违约金条款，法院可以根据当事人的请求适当进行调整，以维护民法的公平和诚实信用原则。若任由当事人约定过高的违约金又以意思自治为由而不加干预，在有些情况下，无异于鼓励当事人通过不正当的方式获取暴利。关于违约金过高的认定问题，应当以实际损失为基础，兼顾合同的履行情况、当事人的过错程度以及预期利益等因素，根据公平、诚实信用原则予以衡量。至于违约金过高的认定以及减少程度的确定，则应根据个案情况予以裁量。具体说来，对违约金的认定应分别以下情况予以处理。

    1.依照《合同法》第114条第2款的规定，只有当约定的违约金过分高于造成的损失时，当事人才可以请求人民法院予以适当减少。因此，在当事人恶意违约的情况下，如果没有证据证明合同约定的违约金过分高于造成的损失，当事人请求减少违约金的，法院可以不予支持。

    2.根据《合同法》第113条第1款和第114条第2款的规定，当事人一方履行合同义务不符合约定，给对方造成损失的，赔偿额应当相当于因违约给对方造成的损失，包括合同履行后可以获得的利益。确定违约金是否过高，是否应该予以酌减，应该以违约方给对方造成的损失为标准，要以当事人提出请求为前提，否则，不宜主动酌减违约金。如果违约方恶意违约，对方向违约方主张支付违约金，违约方主张违约金过高，在对违约金进行调整时要注意体现对恶意违约的惩罚；在违约方违约的情况下，非违约方也有过失的，应以将违约金确定为较实际损失略高为宜；在合同一方想通过高额的违约金从违约方获取暴利的情况下，应把违约金调整到和实际损失相等。

    关于可得利益，是指在租赁合同履行过程中，因对方的违约行为而受到的预期经营纯利润的损失。可得利益应属于《合同法解释（二）》第29条中所指损失的一部分。具体到如何计算问题，应首先界定为违约方在缔约时应当预见到的因违约所造成的损失，包括合理预见的损失数额和根据对方的身份所能预见到的利益损失，如租赁到期拒不按照合同约定退还租赁物，作为承租方完全可以预见到其行为会给出租方造成相应的租赁费的损失等。对由于市场风险因素造成的损失，双方当事人均不能预见的，因非违约方所致，与违约行为之间也没有因果关系，违约方对此不承担赔偿责任。关于可得利益损失举证责任分配，应按照《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》中的规定执行。在案件实际操作过程中，应以承租方尚未返还的部分租赁物数量为基准，从出租方起诉之日至实际返还租赁物之日止，在此期间按照原租赁合同约定的租金计算标准计算得出的租金数额作为可得利益损失的认定标准。然后依据违约方的过错程度等情况在实际损失的30%范围内慎重增加惩罚性违约金。

     参考文献：

    [1] 黄建中：《合同法分则重点疑点难点问题判解研究》，人民法院出版社2006年5月版。

    [2] 钟巍、朱群：《租赁物转租的法律后果》，中国法院网。

（作者单位：河北省任丘市人民法院）