随着北京房价的不断上扬，房价的变化扣人心弦，今天卖出去的房子，过几天就可能上涨数万元，卖房者和买房者之间展开了利益的博弈。在巨大的利益面前，有些卖房者违背了诚实信用原则，以各种理由拒绝履行合同，但法律是公正的，卖房者的违法行为也要付出相应的代价。如果合同能够继续履行，法院则判决双方继续履行合同，卖房者协助买方办理过户手续，如果合同不能继续履行，则违约的卖房者要承担相应的赔偿责任。日前，北京市海淀区人民法院审结了数起卖房者违约的案件，均判决卖房者返还已付购房款，并且赔偿买方因房屋涨价造成的损失。

    案例一：2009年5月，刘女士看中了海淀区八里庄的一处房子，便通过中介与房主崔女士签订了房屋买卖合同，约定成交价为71万元。随后，刘女士交纳了定金，并在崔女士认可的情况下向监管银行交纳了首付款21余万元，因刘女士非首套房，不能享受甲银行贷款的优惠，中介公司又积极向刘女士推荐其他银行，但崔女士不予配合，以刘女士迟延交纳首付款无法贷款为由解除合同，李女士同意协助办理贷款，不同意解除合同。双方为此发生纠纷，在诉讼中，崔女士将房屋转卖给他人。

    法院经审理后认为，双方签订的房屋买卖合同合法有效，在中介公司和刘女士同意办理银行贷款的情况下，崔女士仍拒绝协助，违反了合同的约定，并在诉讼中擅自将诉争房屋出售他人并过户，崔女士应当承担违约的民事责任。法院判决返还定金和首付款23万余元，赔偿刘女士由此造成的房屋差价损失62万余元，中介费3万余元。

    法官说法：《中华人民共和合同法》第八条：依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。依法成立的合同，受法律保护。依据该条合同成立后双方当事人应认真履行合同，不能随便变更和解除，但《中华人民共和合同法》第九十四条第四项又规定当事人一方迟延履行债务或者有其他违约行为致使不能实现合同目的，当事人可以解除合同。崔女士将房屋转卖并且过户，导致合同无法履行，只能解除合同、追究违约责任。根据《中华人民共和合同法》第九十七条和第一百零七条的规定，合同解除后，已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施，并有权要求赔偿损失。本案合同解除的原因系崔女士不认真履行合同，并在诉讼中将房屋转卖他人，存在违约行为，应当承担责任，将已经收取的定金、首付款返还，并赔偿刘女士因房价上涨所造成的损失和中介费。

    案例二：在医院工作的任女士，选中了离医院不远的一处两居室，便与产权证登记人白先生通过中介以170余万的价格签订了房屋买卖合同，支付定金5万元，在向银行交纳了101万元的房款后，白先生的前妻谭女士及其子小白以白先生无权处分为由向法院起诉要求确认房屋买卖合同无效。原来，白先生和谭女士离婚时并未对房产进行分割，白先生为了卖房向任女士提供了一份假的离婚协议，并谎称自己对房屋拥有所有权，法院判决白先生和谭女士的买卖合同无效。任女士又以白先生存在过错为由诉至法院，要求返还付购房款106万元及利息，赔偿信赖利益损失和中介费共计35万余元。

    法院经审理后认为，因白先生的原因导致双方签订的房屋买卖合同已被法院确认无效，白先生应将定金及购房款返还并支付利息。因房价上涨，任女士现无法按双方签订合同时的房屋价格购买房屋，即使任女士因信赖合同有效成立而丧失另订其他合同的机会，造成其信赖利益损失，白先生应当赔偿任女士所遭受的中介费和房价上涨的损失33万余元。

    法官说法：根据《中华人民共和国合同法》第五十八条规定：合同无效或者被撤销后，因该合同取得的财产，应当予以返还；不能返还或者没有必要返还的，应当折价补偿。有过错的一方应当赔偿对方因此所受到的损失，双方都有过错的，应当各自承担相应的责任。本案中，因白先生的过错，致使任女士和白先生签订的房屋买卖合同被法院宣告无效，其应当返还所得到的房款，并赔偿任女士因房价上涨造成的损失、中介费损失和房款的利息损失。

    （作者单位：北京市海淀区人民法院）