1、基本特点：一是数量多，占二审案件的近1/3；二是处理难度大，调解难、下判难、服判难。此类案件多发生在父母兄弟姐妹之间，与亲情相联，一旦形成诉讼，多不顾及亲情，以信访相威胁，从一审、二审到再审，再到信访、闹访。个别案件，当事人从一审、二审到再审，再到信访长达十年之久。

    2、此案案件涉及的案件类型：房屋确权、财产继承、家庭析产、离婚后财物纠纷、撤销赠与、房屋买卖、房地产租赁等。

    3、确权类案件的实务把握。

    对所涉案件类型法律规定的较为完善，而对此确权类案件，法律规定简单、原则；在具体操作上实务性又很强。

    实务把握上，一个基本原则：谁出资谁享有物权——即所有权。房屋所有权是货币所有权或多个物(建筑材料)的所有权向一个物——房屋所有权的转化，即以货币投资的形式转化为房屋，或以建筑材料为投资而转化为房屋。房屋所有权又是物的所有权与土地使用权的结合。房屋所有权的来源主要体现在：购买房屋、建造房屋。出资有个人出资，也有共同出资形成共有：在家庭内部形成共同共有，在合伙形成按份共有。出资的形式：有货币，也有实物，也有土地使用权出资。需要注意的是：以土地使用权出资的情况，有其历史的发展演变，在计划经济经济体系下，对土地使用权不考虑其市场价值，对房屋确权时往往也不考虑土地使用权的归属；而在市场经济逐步完善的今天，土地使用权的市场价值逐渐显现，且逐年递增，因此土使用权成为房地产市场的主要投资，而且先有土地使用权，而后才有房屋的建造。因此土地使用权成为房地产开发的首要而且重要的前提，进而基于土地使用权的归属而主张对房屋的所有权成为现实社会的主流。

    再一个是公房承租权，公房承租权也是一种财产权，有其价值，其中含有国家给予承租权人的各种福利。公房销售，出售人、买受人均是特定的。买受人必须是原承租人，即买受人基于原公房承租权而享有购买权；而且公房销售并不是按市场价格销售，而是折扣了各种福利及工龄价值，其购买价格远远低于市场价格。对公房买卖后的房屋确权，不能脱离公房买卖前的承租权这个基础。公房承租权应当成为出资的一种形式。

    4、几个具体问题：

    （1）家庭共有财产的确定。

    投资：房屋的原始建造。投资后，其所有权主体没有发生改变。应注意：以非农业户口的人名义申请宅基地，获批后，其他家庭成员共同出资建房，此时，该宅基地应当成为该非农业户口的人的出资。

    翻建：基于原房及宅基地使用权。翻建后，其所有权主体没有发生改变。应注意翻建房屋应履行相应的审批手续。在农村，此时的审批，仅是针对现仍是本村的村民。而已不是本村的村民的人往往不再获批。此翻建后的房屋，所有权主体己发生改变。

    继承：基于被继承人的所有权。继承后，其所有权主体发生改变。

    析产：基于自己共有权的存在。析产后，其所有权主体没有发生改变。对析产事实的认定，主要证据是分家单。有的分家单家庭成员签字不全，或没有分家单。此时，一个重要的确权依据是分家单的履行和此后的居住、使用情况，因为有的家庭成员往往据此对房屋进行了变更登记。

    赠与：基于赠与人的所有权及赠与人的赠与意志。赠与后，其所有权主体发生改变。

    (2)买卖房屋的归属，基于买卖合同，交款的事实确定。

    (3)有时房屋的使用情况成为确定权利归属的关键。此多发生在以他人名义集资建房、或买房的纠纷中。

    案件1  甲以乙的名义订立买卖合同(仅是口头)，二人之间无书面合同，而交付房款的手续也是乙的名。但买房后一直由甲居住并持有两证，而乙心无向甲收取使用费的证据。此时使用情况就成为确权的关键证据。

    案件2  1990年5月甲申请建房，经报批，政府划拨四间房的使用地。于1994年开始建房，建房期间，甲乙双方均有出资。1996年甲领取了该房产证和土地使用证，登记产权人为甲。办理建房各项手续的费用包括规划费、配套费、土地租金、证费、管理费等，手续上表明系甲交纳。2007年2月2日甲乙就房产纠纷，经召开家庭会议，达成共识，甲同意给乙解决一处63平米的新楼房一套。该协议未最终落实。在审理期间，一个不争事实是：房屋建成上、下楼各四间，两个各自独立的院落，属商业楼。自1996年双方各自居住上下楼两间及附属院落至今。期间，各自对外出租，各自收取租金至2007年。现甲主张此房屋归己一人所有。综合考虑建后使用情况，判决甲乙共有此房。

    (4)房屋所有权证(含土地使用权证。在农村，房屋的权利凭证仅仅是宅基地使用权证)仅是一种权利的证明，不成为确权归属的依据。证仅是证据之一，仅具有公示效力，仅起证明作用；如有反证，可据此推翻证，并进一步予以确权。此时，无须经过行政程序予以撤证，而直接通过民事诉讼程序进行确权，然后据此进行变更登记。法院的裁判文书的法律效力要大于证的法律效力。

    (5)房屋所有权的保护不适用诉讼时效。

    诉讼时效是债权保护的一种制度，物权保护不适用诉讼时效制度；物权法也没有规定物权的取得时效(取得时效是占有人基于占有的事实，经过特定的期限取得占有物的所有权)。但规定物权随着标的物的存在而存在，随着标的物的销灭而丧失。在城镇，商品房分为商业商品房和住宅商品房，其基地使用权为四十年或七十年。基地使用权期限届满时，如地上建筑物仍存在且具安全性，仍可以延长使用年限。什么意思?也就是说权利的存在不仅是四十年或七十年，可能更长。进而言之，权利存在就应予以保护。在农村，房屋的安全使用期限短些，且安全期满后也不一定拆除(此时，恐怕权利仍然存在)。另外，房屋不存在，宅基地使用权并不当然丧失。在房屋不存在后，经过法定期限，宅基地收回(在实际生活中，未必依此执行)，此为一。如果翻建，就要重新办理审批手续，此为二。这些，在农村房屋确权上是一个重要参考因素。而此时，翻建办理的审批手续可以成为有力的证据。

    案例3  高甲与高乙返还原物纠纷案。高甲上个世纪四十年代参军离家，后定居在外。房屋一直由高乙占有、使用，并由高乙在上个世纪八—卜年代翻建。因此房产，高甲与高乙产生返还原物纠纷。此案综合考虑使用、翻建情况，驳回了高甲的诉请。

    (6)在审理确权案件时，注意公序良俗的参考价值。①在子女结婚时，父母为子女出资建房、购房；或购房时予·以资助。这些能否构成赠与?②女儿出嫁往往去男方家庭共同生活而与男方家庭形成一个新的经济实体，与娘家经济往来减少，(女儿招婿也是如此)；而父母也往往基于父系社会的习俗，在经济、生活上而与儿子形成相互依靠，形成一个新的经济实体，这些应当成为房屋确权时的一个重要参考因素，尽管法律提出并保护男女平等。对此有的学者提出，女儿出嫁带走嫁妆，等于在经济上与父母的斩断。③在家庭析产时，长子对其他子的资助，或承担全部、部分家庭债务，此应当认定为出资。

    案例4  甲与乙因故离婚，因婚姻关系存续期间购买的房产的归属产生纠纷，经查，买房时甲的父母曾出资8万元，买房后一直由甲、乙居住使用，乙主张此为赠与。考虑出资和头房后使用情况，判决驳回甲的父母主张共有的诉讼请求。

    (7)租赁合同、承包合同履行过程中，租赁物、承包物的添附物的权利归属。合同有约定的，依合同约定；合同没有约定的，依出资。

    (8)物权保护纠纷与合同纠纷的区别。

    物权保护是在物权受到侵害的情况下，依法恢复物权的完满状态，或者说使具体物权人用以行使的权利恢复至完满状态。这里有三个关键点：①受到侵害；②恢复；③完满状态。在排除妨碍(害)，受到侵害址排妨的关键，这种侵害不是基于权利人的意志，而是基于被诉者的单方意志。如在租赁合同中，承租人基于合同(双方合意)，占有、使用租赁物，此不能认定为侵害。在合同期满，承租人仍然占有、使用租赁物，此仍为依合同占有、使用。请求返还也属于合同纠纷，而非物权保护纠纷，因为基于合同，有：前合同权利义务、合同权利义务、后合同权利义务。恢复好理解。完满状态，是指受侵害前的状态。如在通行纠纷中，依此应侧重三点：其一、审查原始状态是否遭到改变；其二、被诉方改变原始状态的依据，这种改变是否依法有据，是否妥当？其三、裁判的结果是恢复到原来状态。

    (9)案件的受理。

    民事审判，只受理房屋拆迁置换补偿合同纠纷，至于是否拆迁置换补偿，如何拆迁置换补偿，不属于法院受案范围。处理因房屋拆迁置换补偿引发的纠纷，要正确把握政府职能与人民法院民商事审判职能的区别。

                     （作者单位：河北省唐山市曹妃甸区法院）