《物权法》首次规定业主的建筑物区分所有权的客体、内容及权利行使方式。业主的建筑物区分所有权，包括了三个方面的基本内容：一是对专有部分的所有权《物权法》的颁布是我国建筑物区分所有权制度立法上具有划时代意义的重要事件。标志着建筑物区分所有权制度在我国立法上的极大进步，同时也体现了建筑物区分所有权制度基本理论在我国理论研究中的基本成熟。但是这并不昭示建筑物区分所有权制度立法上和理论上的至臻至善。本文从建筑物区分所权法律内涵的基础理论入手，分析不足并提出立法建议。

    一、建筑物区分所有权制度法律内函

    业主享有建筑物区分所有权的同时，也必须履行相应的义务。如行使专有部分所有权时，不得危及建筑物的安全，不得损害其他业主的合法权益，像装修房子时不能破坏建筑物的整体结构；对公共部分行使共有权时，要遵守法律的规定和业主委员会的约定；认缴建筑物共有部分的维护资金等。建筑物区分所有杈是一种包括专有所有权、共用部分持分权和成员权在内的三位一体的“复合物权”，具有以下特征：

    （一）权利主体多重性。 —建筑物区分所有权由于其由专有所有权、共用部分持分权及成员权所构成，其主体具有多重身份，既是区分所有建筑物的专有权人，又是区分所有建筑物的共有权人，还是区分所有建筑物管理团体的成员，并集三种身份于一身。

    （二）权利客体多样性。建筑物区分所有权的客体包括专有部分和共用部分，同时，由于区分所有建筑物在整体上是一个闭合的物体，因而各个区分所有人形成不可分割的团体关系，其成员对整个建筑物具有不可让与和不可抛弃的权利和义务。

    （三）权利内容多样化。既包括权利主体作为专有权人的权利义务关系，又包括权利主体作为共有权人的权利义务关系，还包括权利主体作为管理团体成员的权利义务关系，三者合为一体，不可分离。三方面权利，在转让、处分、抵押、继承时，需一起转让。三方面的权利义务经常互相交织，使内容复杂化。

    （四）专有权具有主导性。 在建筑物区分所有权的三项内容中，专有所有权具有主导性，其表现为：一是取得专有权，同时也就取得了共有权和成员权；二是专有权的大小决定区分所有人共有持分的比例及成员权的权利和义务的分担；三是专有权变动的效力及于共有权和成员权，处分专有权，也就同时处分了共有权和成员权。

    二、业主的建筑物区分所有权制度不足

    （一）专有权范围界定不明

    《物权法》第74条对专有权规定：“业主对其建筑物专有部分享有占有、使用、收益和处分的权利，但不得危及建筑物的安全，不得损害其他业主的合法权益。” 专有权的客体就是建筑物的专有部分，如何确立专有部分的范围，没有明确建筑物区分所有权人其专有所有权的范围，没有明确建筑物面积测算的标准。

    （二）共有权难以实施

    《物权法》第76条将建筑区划内的绿地、道路、物业管理用房、会所、车库认定为建筑物区分所有权的共有权对象。从实际情况看，提供健身、娱乐等服务会所，绝大多数是作为独立的房屋由开发商出售或者出租经营的，而非按照建筑物的附属设施归业主共有，因此可以将规定会所的部分单列。

    （三）成员权规定不规范

    《物权法》没有明确业主委员会的权限、责任和业主会议的效力。出于实用的考虑，可以规定“有关区分所有建筑物、基地和附属设施的管理、使用，以及区分所有人等的相互关系，除法律另有规定外，应以管理规约规定。

    （四）登记机构尚不明确。物权法第10条虽然明确规定对不动产实行统一登记制度，但对于统一登记机构仍然采取了搁置处理的方法，究竟哪一个机构是统一的登记机构尚不明确。

    三、立法建议

    1、初步完善“应当首先满足业主需要”的含义

    《物权法》第74条第1款虽然规定用于停放汽车的车位、车库应当首先满足业主需要，但是这一规定太过粗糙与原则，容易产生歧义。如果不加以澄清，将来必定造成司法实践的困惑。关于如何理解“应当首先满足业主需要” 笔者认为“首先满足需要，就是指开发商在修建了车位、车库之后应当首先将其出租出售给业主，而不能高价卖给第三人。”该条实际赋予了业主对小区车库的优先购买权或优先承租权，可以从“同等条件”的突破开始来实现“应当首先满足业主需要”的立法目的。

    2、精确对地下建筑物进行所有权登记

    我国目前的房地产登记制度很不完善，对于共有、他项的房地产权证，房地产登记机关并不办理，停车位的法律权利归属亦不记载于房地产权证。在登记制度不完善的情况下，对小区车库的归属由当事人约定也势必对业主的利益造成损害。

    3、明确取消“明示”的表述。这是因为：（1）对于建筑区划内、属于城市规划关于绿地率规定的绿地部分，因属于规划内的绿地应由全体业主共有，不应当存在“明示”约定归属个人的情形。（2）开发商在满足城市规划关于绿地率的最低要求后，在自己的开发用地里建设的绿地，即有权以自治的形式处分绿地，则无需明示就可以限制其他人使用和占有。 “明示”没有存在的必要。即“明示”属于“不应当” 。

    建筑物区分所有人对建筑物进行共同管理而产生的一系列成员性权利。区分所有权制度是物权法中一项比较复杂的制度，设计规定建筑物区分所有权的条文时，可以科学的概括出建筑物区分所有权的大概轮廓，但是内容过于概括，不利于实际操作，对于一些关键问题如专有部分和共有部分的客体如何界定、共有部分所有权的享有比例及共有部分维护费用的分担份额等都没有规定。建议立法者继续根据我国国情对法律进一步完善。

    （作者单位：黑龙江省佳木斯市东风区人民法院）