随着土地价值的攀升、城乡一体化进程的加速、城市拆迁改造范围的扩大，因买受城中村、城郊结合部、农民集中居住点农村村民宅基地自建房引发的矛盾纠纷及适用法律问题日益突出，影响了国家房地产宏观调控政策的实施和社会稳定，应予高度重视，切实予以解决。

    一、纠纷主要表现形式

    （一）从买受双方和争议焦点来看，主要为农村宅基地出卖人起诉买受人，以宅基地买卖违反有关法律规定为由，要求确认宅基地转让协议无效并要求收回宅基地使用权。

    （二）从买卖双方身份来看，出卖人多为城中村、城郊结合部、规划建设的农民集中居住点农村村民，买受人主要是城镇居民或外村村民，不具备宅基地所在村集体经济组织成员资格。

    （三）从交易的时间来看，多发生在数年之前，不少在10年以上，出卖人有的已经离开村集体经济组织另有住处，买受人多数购买宅基地建房在该村生活居住。

    （四）从合同履行来看，买受双方大多依约履行了义务，出卖人交付了宅基地，买受人在该地块上面建房。因无法获得政府主管部门对宅基地转让的行政许可，买受人只能以出卖方的名义办理集体土地建设用地使用权证和房屋产权证。

    （五）从纠纷的起因来看，多缘于土地房产增值以及土地征用、房屋拆迁等因素，土地价值和房屋现值远远高于原来建房成本。一旦遇上拆迁，出卖人受利益驱动而要求收回宅基地使用权，据此获取拆迁补偿，矛盾由此产生。

    二、纠纷产生原因

    （一）具有一定的背景。农村宅基地买卖是在城乡人口流动加大、居住区域界限打破和城乡一体化的背景下产生的，买受双方基于各自的需求而进行交易，交易时双方并未考虑今后可能产生的交易风险和法律问题。

    （二）存在监管的漏洞。虽然国家对农村宅基地转让有严格的规定，但是农村土地管理部门、村集体经济组织对非法转让宅基地普遍存在监管不力的现状，对存在的问题也未能引起高度的重视，更有甚者少数转让竞取得村组干部的见证，助长了违法之风。

    （三）巨大利差引发纠纷。因土地市场严格监管、商品房价格持续上扬、征地拆迁补偿等利益驱动，出卖宅基地村民自认利益受损，便提起诉讼，要求确认宅基地转让行为无效，仍拥有宅基地使用权，从而在遇到拆迁时可以获得拆迁补偿资格，参与利益分配。买受宅基地自建房户认为自己实际出资购地建房，理应享有所有权利，使得矛盾难以调和。

    （四）法律法规尚待完善。现行法律法规对宅基地转让行为虽有禁止性规定，但对此类房屋的拆迁补偿并未明确拆迁补偿办法，拆迁主体难以统一，如何适用法律解决难以操作。

    三、对策及建议

    （一）加强土地法制和国策的宣传教育。要广泛宣传土地国策国情和法规政策，使广大群众充分认识到宅基地使用权与特定身份关系相联系，非法转让宅基地是法律明确禁止的，进一步提高遵守土地法律、依法用地管地的意识。

    （二）严格执行土地监管制度。要切实加强对农村住宅建设用地的日常监管，规范宅基地审批程序，及时发现和制止非法买卖宅基地行为。要重点加强对城乡结合部地区、农民集中居住点农村宅基地的监督管理，严禁城镇居民到农村购置宅基地，严禁为城镇居民在农村购买和建造的住宅发放土地使用证、房产证。

    （三）妥善处理宅基地转让纠纷。要考虑目前城乡界限仍未完全打破，法律、法规限制宅基地流转是一种现实，以“有利于妥善解决现有纠纷、有利于规范交易行为”为指导，综合权衡买卖双方的利益，妥善解决相关的利益冲突和矛盾。

    （四）健全完善有关土地法规政策。要按照尊重历史、照顾现实的原则，进一步完善土地管理法、《物权法》等法律法规关于宅基地管理使用的规定，明确违法转让宅基地的处理方式，着力规范农村宅基地的管理使用，切实维护农村集体、村民等各方主体的合法权益，保障农村土地合法经营使用，减少矛盾纠纷，促进社会和谐。

    （作者单位：江苏省金湖县人民法院）