近日，广西横县人民法院成功处置一宗房地产，该执行标的物经过三次拍卖流拍，最终在该院依法组织的变卖中以35万余元的成交价成功处置。

    虽然该宗房地产最终得到了成功处置，但该院的处置过程却历时将近两年时间，经历了三次拍卖的漫长而波折的过程，变价成本也相当大。这不得不让人思考其中的原因，下面笔者谈谈自己的一些看法。

    就本案而言，三次拍卖均流拍的原因大致是如下：

    一是评估价格过高。本案处置的标的物是一处位于横县某个镇上的房地产，按当地的房地产行情，日常估价仅为人民币35万元左右，但评估公司评估出的价格却高达45万元，这让部分有意向的当地买受者望而却步。这虚高的评估价格不得不归咎于委托评估收费方面的制度设计问题。

    二是拍卖地点不够灵活。本案所处置的房地产在乡镇，潜在的竞拍对象有一定的地域性，一般都是本地人。该院在组织拍卖中基本无人问津，但是该院在当地张贴变卖公告后，许多当地人表示对该房地产感兴趣。经了解，他们认为，原来拍卖地点设在南宁市区，拍卖地点比较远，他们对市区的道路又不熟悉，了解拍卖的事项不方便，当问起拍卖的时候为何到南宁市区里了解或者参加拍卖时，在未能确定自己能否竞得的情况下就花费了多重的来回路费、餐饮费等不划算。因此，虽然统一拍卖地点促进了拍卖公开、公平，但同时也限制的拍卖的灵活性。

    三是对拍卖的公开公平公正存在顾虑。受传统司法拍卖因素的影响，还有部分有意向的竞买人表示当初不到南宁市区参加竞买，主要是担心拍卖过程有人暗中操作，不能公平的竞争。

    笔者认为，强制执行程序就是要法院通过法定程序保证生效裁判文书得到执行，切实实现债权人的合法权益，它具有公正和效率的本质要求。法院处置被执行人财产也必须兼顾公平与效率，正所谓“迟来的正义是非正义”。因此，笔者认为，法院在处置、变现财产还应需要考虑几个问题：一是变价参照价格的灵活性问题。关于评价价格过高时，能否参照市场价格和评估拍卖保留价。二是变价的宣传方式和受众范围，主要是考虑到执行标的物的潜在买受人。如本案中，就该镇的经济发展看，主要的潜在买受人还是在本县，因而宣传重点和宣传方式应该着重于县内，县外次之。三是拍卖地点的确定。笔者认为在地点方面可以作灵活处理，就拍卖机构的支付成本与潜在买受人支付的成本间比较后选择一个相对合理的地点，如本案可以选择在执行法院。最后还要保证变价程序的公平、公开。