【案情】

    某商贸城于1993年建成投入使用。依规划，原告某县粮食局取得商贸城第29栋、第30栋和第31栋经营权，有权采取租赁方式经营。2001年10月被告刘某与原告商议承租原告门面，并约定租期从2001年11月1日起至2002年10月30日止。刘某于2001年10月30日交纳保证金4000元。2005年7月6日双方签订书面合同，约定第29栋5-6号门面租赁给刘某使用，租期为从2005年7月1日起至2006年6月30日止，年租金为7700元。合同期里被告所交纳的保证金不计利息。之后双方再未签订书面协议。但刘某一直使用该房屋，并在当年度内向某粮食局支付房租。

    2012年8月21日，某县人民政府召开专题会议作出决定，要求商贸城国有门面在当年的9月30日前腾空。当日某县粮食局书面告知刘某要求在9月20日前将所承租的门面返还，并与刘某结算了2012年1-6月的房租。但刘某以要求某粮食局补偿装修费用为由未按通知要求交房。

    某县粮食局认为已按要求提前书面通知，但刘某仍未腾房，遂要求刘某立即将承租的门面返还，并支付拖欠的租赁费2550元。刘某则认为，某县商贸城在未持有房屋产权证的前提下主张权利，不具有主体资格；商贸城的拆迁改造，自己作为本土居民有优先开发权；承租房屋己达12年之久，同时对房屋进行了装修，应该给予相应补偿，并安置就业。

    【争议】

    本案的争议焦点和难点在于某县粮食局能否将房屋对外出租，是否可以解除合同，如在合同解除后是否应该给予对方相应补偿？

    【评析】

    一、某县粮食局是否享有合同的主体资格

    某县商贸城是1993年依据政府规划建成，商贸城的房屋对外可以经营，能以货币的方式计量，所以应属国有资产。行政单位能否将占有的国有资产对外出租，也就是某县粮食局能否以对外出租的方式取得商贸城第29栋、第30栋和第31栋经营权？

    为规范和加强行政单位国有资产管理，财政部于2006年5月30日发布了《行政事业单位国有资产管理办法》（财政部令第35号），其中第五规定“行政单位国有资产管理的内容包括资产配置、资产使用、资产处置、资产评估、产权界定、产权纠纷调处、产权登记、资产清查、资产统计报告和监督检查等。”第二十四条规定：“行政单位拟将占有、使用的国有资产对外出租、出借的，必须事先上报同级财政部门审核批准。未经批准，不得对外出租、出借。”可见，对国有资产的使用可以以出租和出借的方式，只是要按规定审批，同级财政部门是审批单位，并且根据该办法第二十五条的规定，所形成的收入，按照政府非税收入管理的规定，实行“收支两条线”管理。

    某县商贸城的房屋属于国有资产，某县粮食局只能对第29栋、第30栋和第31栋享有使用权，依据《行政事业单位国有资产管理办法》的规定，某县粮食局可以以出租的方式对商贸城第29栋、第30栋和第31栋进行管理。某县粮食局虽然对三栋房屋没有所有权，但经过政府的统一规划，享有某县商贸城三栋房屋的对外租赁经营权。经过审批后，县某粮食局有资格以出租一方的名义他人签订承租合同。刘某主张某县粮食局对出租的房屋不享有产权，因此不具备合同的主体资格，无法律依据。

    二、合同到期后的效力问题

    从2001年起至2012年，刘某一直承租某县粮食局在某县商贸城的门面，其间只于2005年7月份签订过一次书面承租合同，期限一年，之后双方再未签订书面协议。刘某与某县粮食局的承租合同到期后，并未续签合同，原合同是否有效？

    依照《合同法》第二百三十六条规定：“租赁期间届满，承租人继续使用租赁物，出租人没有提出异议的，原租赁合同继续有效，但租赁期限为不定期。”刘某在承租合同期满后并未退还房屋，并于2006年以后的每年年底结清当年房屋租金，而某县粮食局也没有对此提出异议，刘某与某粮食局签订的承租合同应继续有效，只是租赁期限为不定期。

    三、某粮食局提前解除合同是否合法

    根据合同法的规定，当事人协商一致可以解除合同，另外在符合法定条件时可以解除合同，这些法定条件包括因不可抗力致使不能实现合同目的、预期违约、迟延履行、其他违约行为致使不能实现合同目的等。某县粮食局因县政府对商贸城的整体规划，被上收房屋的经营权，在上收决定形成当日便书面通知了刘某在一个月后腾房，但刘某并未理会。某县粮食局在与刘某签订租赁合同时并未对合同解除约定条件，也未在合同目的不能实现的情形下达成一致意见，而在对房屋拥有经营权的某县粮食局被政府上收经营权并不属于不可抗力，因此不符合法定解除的条件。

    某县粮食局书面通合同解除是否合法呢？依照《合同法》该法第二百三十二条也规定：“当事人对租赁期限没有约定或者约定不明确，依照本法第六十一条的规定仍不能确定的，视为不定期租赁。当事人可以随时解除合同，但出租人解除合同应当在合理期限之前通知承租人。”依前所述，刘某与某县粮食局签订的合同继续有效，属于不定期合同，对于不定期租赁合同，当事人可以随时解除，所以某县粮食局在得到经营权被上收的情况下，书面通知刘某并给予了一个月的合理期限，符合法律的规定。

    四、是否应当对刘某进行补偿与就业安置

    在某粮食局书面通知刘某腾空房屋后，刘某仍占用房屋，其占用期间的使用费用刘某应当支付。刘某对房屋的装修费用，某县粮食局在解除合同时是否应当补偿？

    从民法理论上看，装修行为实际上就是对物的添附。添附分为加工、混合和附合三种方式。混合是指不同所有人的不同财产互相渗合，难以分开并形成新财产。附合是指不同所有人的财产紧密结合在一起而形成的新的财产，虽未达到混合程度但非经拆毁不能达到原来的状态。加工是指一方使用他人财产加工改造为具有更高价值的新的财产。装修他人房屋，是将装修材料等附于他人房屋之上，属于添附中的附合，不同所有人之间的财产未达到混合程度，可以区别，但必须经过拆除才能使原物回复原来的状态。按民法中添附的理论，由于添附而形成新物的，两个物有价值大小之分的，新物之所有权归价值大的一方，由取得所有权的一方对另一方提供补偿；若不能分出价值大小的归两人共有，一般是按份共有。

    刘某对房屋装修后，对无法拆除的装修材料就失去所有权，装修材料转化为房屋的价值，为房屋产权人所有。《根据最高人民法院关于贯彻执行〈中华人民共和国民法通则〉若干问题的意见（试行）》（以下简称《意见》）第86条对此也作出了规定：“非财产所有人在使用他人的财产上增添附属物，财产所有人同意增添，并就财产返还时附属物如何处理有约定的，按约定办理；没有约定又协商不成，能够拆除的，可以责令拆除；不能拆除的，也可以折价归财产所有人；造成财产所有人损失的，应当负责赔偿。”所以，对无法拆除部分，刘某有权要求相关补偿。

    合同是指平等主体的自然人、法人、其他组织之间设立、变更、终止民事权利义务的协议，以产生、变更或终止债权债务关系为目的，是一种民事法律行为。在合同期内，合同双方按照约定履行义务、享有权利，合同到期或解除，双方权利义务终止。刘某与某县粮食局就房屋租赁签订合同，双方的权利义务主要围绕房屋展开，双方的约定并不涉及就业安置。刘某不能因为房屋属于国有性质，或是承租房屋的时间长，而在合同解除之后要求进行就业安置，解决自己的就业问题，刘某此项要求于法无据。

    （作者单位：湖南省常德市中级人民法院）