【案情】

    邓某与刘某于1982年9月登记结婚，1993年在双方婚姻关系存续期间共同取得了位于现河池市新建社区的宅基地一块（未办理土地使用权证），并于1994年建成了三层半楼房一栋，1994年12月3日办理了房屋所有权证书，1994年4月24日双方签订离婚《协议》，约定本案房屋归刘某所有，但双方均享有居住权，两人并于同日办理了离婚登记手续。2000年1月14日刘某将房屋所有权证变更登记刘某名下。刘某2004年3月22日用该房产作为抵押向河池市金城江区扶贫开发领导小组借款8万元，到期后无法偿还，遂与邓某于2005年10月26日签订了一份《房屋转让协议》，协议约定刘某所欠扶贫小组的借款8万元由邓某偿还，如需办理公证、换证及更名等，刘丽应无条件配合。协议签订后，邓某如约向扶贫小组偿还了刘某的欠款8万元，并从扶贫小组领回了河房权证书。后刘某向邓某索回房产证未果，于2012年7月10日向房产管理谎称该房产证遗失，另行办理了房屋的所有权证书。房屋所有权证书上注明土地使用权为国有划拨取得。

    【争议】

    邓某与刘某签订的《房屋转让协议》是否有效，刘某是否有义务履行合同协助邓某将房屋过户到邓某名下。

    第一种意见认为，双方签订的《房屋转让协议》无效，根据《中华人民共和国城市房地产管理法》第四十条规定，“以划拨方式取得土地使用权的，转让房地产时，应当按照国务院规定，报有批准权的人民政府审批。有批准权的人民政府准予转让的，应当由受让方办理土地使用权出让手续，并依照国家有关规定缴纳土地使用权出让金。”本案争议房屋土地使用权是以划拨的方式取得，在转让房产时，应当报有批准权的政府批准，而双方在签订转让协议时，未经有批准权的政府审批，因此《房屋转让协议》为无效合同，邓某的诉讼请求不应得到支持。

    第二种意见认为，双方签订的《房屋转让协议》为有效合同，依据《合同法》第六十条的规定“当事人应当按照合同约定全面履行自己的义务。”刘某应协助邓某到政府相关部门将房屋所有权的权属证书变更登记到邓某的名下。

    【评析】

    笔者赞同第二种意见，邓某与刘某签订的《房屋转让协议》合法有效；刘某应协助邓某到政府相关部门将房屋所有权的权属证书变更登记到邓某的名下。

    关于本案《房屋转让协议》的效力问题。争议房屋虽然是在国有划拨土地上建造，但从本案的实际情况看，房屋的土地使用权原系双方共同合法取得，基于合法建房的事实取得该房屋所有权，说明邓某原来亦是该房屋的土地的合法使用权人，且双方在离婚时约定双方对房屋均享有居住权，邓某亦一直居住在该房至今。另外，对于国有划拨土地上的房产转让国家法律规定并不是禁止性的规定。根据《中华人民共和国城市房地产管理法》第四十条规定，“以划拨方式取得土地使用权的，转让房地产时，应当按照国务院规定，报有批准权的人民政府审批。有批准权的人民政府准予转让的，应当由受让方办理土地使用权出让手续，并依照国家有关规定缴纳土地使用权出让金。”本案争议房屋转让时虽未经有批准权的人民政府批准，且在起诉前也未办理相关审批手续，但没有审批并不当然导致合同无效。邓某基于与刘某合法建房及协议约定取得争议房屋的所有权，其对争议房屋依法享有占有、使用、收益和处分的权利，故刘某在《房屋权转让协议》中将争议本案房屋以8万元的对价转让给邓某，未损害国家、集体和第三人的利益，应属有效合同。

    依据《合同法》第六十条的规定，对合法有效的合同，合同当事人应全面履行合同义务，根据双方协议的约定，刘某有义务协助邓某对本案房产的权属证书进行变更登记，且该义务亦是房地产买卖中出卖方应承担的附随义务。笔者赞同第二种意见。

    （作者单位：广西河池市金城江区人民法院）