[案情］

    林某与何某于1984年10月21日登记结婚。婚后于1997年共同建造座落于广西平南县环城新街房屋一幢，房屋属框架砖混结构，占地面积46.17平方米，共六层，总建筑面积315.06平方米。办有国有土地使用证和房产证。

    1999年年末，林某、何某因需钱还债欲卖房屋。何某委托其好友杨某（证人、邻居）联系买主。杨某联系到原告张某。经双方协商一致后，于2000年1月2日，由证人张甲起草，在证人张乙、杨某家二楼签订了《断卖房屋契约》。约定：“立断卖房屋契约人林某，今因需款正（急）用，经夫妻双方商议，将自有新建座落在县环城新街（新市场边）的房屋一间，断卖给朋友张某。……房屋价款104980元。价款于立契时交60000元，余款于2000年3月30日前交付完毕。……立断卖房屋契人（旧主）林某，买主（新主）张某，在场人张乙、张甲，2000年元月2日。”

    合同签订后，张某依约支付了房屋价款104980元，林某也交付房屋给张某使用至今，但一直没有协助张某依法办理房屋过户登记手续。2013年4月2日，原告张某向法院起诉，请求法院依法确认上述合同有效，判令被告林某与何某十日内协助原告办理房屋过户手续。

    法院对原告提供的证据“证人张甲、张乙、杨某的证言，证实签订《断卖房屋契约》买卖房屋时被告何某在场，只是没有在合同上签名而已，签约成功后五人还一起吃饭。”由于三个证人对本案没有利害关系，具有较强的客观性和较大的证明力，故法院予以采信。

    [审判]

    法院审理认为，原告张某与被告林某签订的《断卖房屋契约》是双方当事人的真实意思表示，不违反国家法律的强制性规定，是合法有效的合同，应受法律的保护。原告请求确认合同有效，法院依法予以支持。原告请求被告在十日内协助原告办理房屋过户手续也符合情理，法院也予以支持。何某辩称买卖房屋时其不在场，不是其真实意思表示，与事实不符，法院不予采信。其主张依据《中华人民共和国物权法》第九条的规定，不动产物权未经登记不发生效力。本院认为该规定是对不动产变更的效力规定，并未涉及合同的效力，故法院对该主张也不予采信。法院遂于2013年6月20日依据我国《合同法》第四十四条第一款规定作出判决：确认原告张某与林某签订的《断卖房屋契约》有效；林某、何某应于本判决生效之日起十五日内协助原告张某办理房屋过户手续。

   ［评析］

    本案的关键是如何正确理解和准确适用我国《物权法》和《合同法》的相关规定问题。

    一、产权的归属受《物权法》调整。我国《物权法》第六条规定:“不动产物权的设立、变更、转让和消灭，应当依照法律规定登记。动产物权的设立和转让，应当依照法律规定交付。”第九条又规定：“不动产物权的设立、变更、转让和消灭，经依法登记，发生效力；未经登记，不发生效力，但法律另有规定的除外。依法属于国家所有的自然资源，所有权可以不登记。”根据该规定，不动产物权以登记作为权利享有与变更的公示方法，法律赋予登记的公信力，使社会公众知悉物权的享有与变动情况。如果双方当事人就不动产转让达成协议并已履行，但只要未发生产权过户登记，就不发生产权变更的效力。因此，本案在未办理房屋过户登记手续之前，房屋产权仍归被告林某与何某所有。

    但是，产权的归属并不影响房屋买卖合同的效力。根据我国《物权法》第十五条规定：“当事人之间订立有关设立、变更、转让和消灭不动产物权的合同，除法律另有规定或者合同另有约定外，自合同成立时生效;未办理物权登记的，不影响合同效力。”因此。被告“主张依据《中华人民共和国物权法》第九条的规定，不动产物权未经登记不发生效力。”该条文只是房屋未办理过户登记手续之前产权对原告张某不发生效力，并不能用该条文对抗原、被告原先签订的《断卖房屋契约》，即认为房屋买卖合同没发生法律效力。

    二、合同生效与否受《合同法》调整。根据我国《合同法》第三十二条规定：“当事人采用合同书形式订立合同的，自双方当事人签字或盖章时合同成立。”本案原告张某与被告林某于2000年1月2日签订的《断卖房屋契约》，双方均签字，并且，法院认定何某辩称买卖房屋时其不在场，不是其真实意思表示，与事实不符，不予采信。因此，该合同是双方当事人的真实意思表示，不违反国家法律的强制性规定，是依法成立的合同。《合同法》第四十二条第一款规定：“依法成立的合同，自成立时生效。”就是说这个合同自成立时已经发生法律效力，应受法律的保护。

    《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国合同法〉若干问题的解释（一）》第九条规定：法律、行政法规规定合同应当办理登记手续，但未规定登记后生效的，当事人未办理登记手续不影响合同的效力，合同标的物所有权及其他物权不能转移。本案的房屋买卖合同并没有法律、行政法规规定登记过户后才生效，因此，法院依据我国《合同法》判决房屋买卖合同有效是合法合理的。