案由：租赁合同纠纷

    案情：

    原告中国移动通信集团广西有限公司田阳分公司诉称，2008年10月20日，被告未经土地所有人同意，擅自将集体的土地出租给原告建立基站，并与原告签订《G13.2期田阳那满塘例高速基站场地租赁合同》，约定合同期限20年，租金43000元。之后，被告收取原告租金43000元。被告对该地没有所有权而擅自出租，违反法律相关规定，故请求与被告解除合同，并要求被告返还租金43000元。

    被告覃合欢辩称，原告确实于2008年与被告签订租赁合同，租赁被告150平方米的芒果地修建基站。被告收取原告的43000元不是租金而是原告赔偿被告芒果树20年的损失费。故不同意解除合同和返还已收取的43000元。

    田阳县人民法院经公开审理查明：1986年被告覃合欢及其父亲覃少统对土地所有权属于集体所有的“绿树”坡进行开荒。2008年10月20日，被告未经土地所有人同意，擅自将“绿树”坡中经度106.97009、纬度23.64367的150平方米坡地出租给原告建立基站，并与原告签订《G13.2期田阳那满塘例高速基站场地租赁合同》，约定合同期限为20年，租金43000元。合同签订后，被告收取原告租金43000元。2012年12月份，原告与田阳县那满镇治塘村委会签定了《田阳那满治塘塘例高速基站场地租赁合同》租赁该地。2013年3月21日，原告以被告对该租赁地没有所有权为由，请求解除与被告签订的租赁合同，并要求被告返还租金43000元。

    判案理由：

    田阳县人民法院经审理认为：根据《中华人民共和国土地管理法》第八条第二款规定：“农村和城市郊区的土地，除由法律规定属于国家所有的以外，属于农民集体所有……”。原、被告于2008年10月20日签订的《G13.2期田阳那满塘例高速基站场地租赁合同》，合同租赁标的物“绿树”坡的所有权属集体所有。被告覃合欢擅自将 属于集体所有的“绿树”坡土地租赁给原告中国移动通信集团广西有限公司田阳分公司，并收取原告租金的行为是对该地行使了处分权。《中华人民共和国物权法》第三十九条规定：“所有权人对自己的不动产或者动产，依法享有占有、使用、收益和处分的权利”。根据该法规定，只有所有权人才享有处分权，被告覃合欢对租赁地没有所有权而行使处分权，违反法律的强制性规定。《中华人民共和国合同法》第五十二条第（五）项规定：“在下列情形之一的，合同无效：违反法律、行政法规的强制性规定。”据此，被告与原告于2008年10月20日签订的《G13.2期田阳那满塘例高速基站场地租赁合同》应认定为无效合同。根据法律规定，无效合同自始没有法律约束力，因该无效合同取得的财产应当予以返还，故被告因与原告签订《G13.2期田阳那满塘例高速基站场地租赁合同》而取得的43000元租金依法应当返还原告。原告主张被告返还租金43000元的请求于法有据，本院予以支持。被告提出被告收取原告的43000元不是租金而是原告赔偿被告芒果树20年的损失费的辩解，因原、被告签定的租赁合同中约定43000元为租赁场地20年的租金，且从原告提供的《报销审批单》中亦证实原告支付给被告的43000元是租金，而非芒果树20年的损失费。被告无证据证实其已收取的43000元是原告赔偿被告芒果树20年的损失费，故被告的辩解与本案事实不符，理由不能成立，本院不予采信。原、被告签订的《G13.2期田阳那满塘例高速基站场地租赁合同》为无效合同，自始没有法律约束力，原告起诉请求解除该合同不当。

    定案结论：

    依照《中华人民共和国物权法》第三十九条、《中华人民共和国合同法》第五十二条第（五）项、第五十六条、第五十二条及《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条的规定，判决如下：

    一、被告覃合欢返还原告中国移动通信集团广西有限公司田阳分公司租金43000元；

    二、驳回原告中国移动通信集团广西有限公司田阳分公司的其他诉讼请求。

    案件受理费875元（原告已预交），由被告覃合欢负担。

    解说：

    《中华人民共和国土地管理法》第八条第二款规定：农村和城市郊区的土地，除由法律规定属于国家所有的以外，属于农民集体所有；宅基地和自留地、自留山，属于农民集体所有。本案中租赁合同标的物为集体所有土地，被告未经集体同意擅自将其出租，违反法律规定，其与原告签订的租赁合同自始无效，依据合同取得的租金应当返还给原告。在农村中，类似的纠纷很多。很多农民不理解为什么将“自己的”土地租出去也违法。有的是因为对法律规定的不知晓或不理解，还有的是因为历史遗留的土地权属纷争问题引起的困扰。因此，笔者认为，在签订类似涉及集体利益的土地租赁合同之前，一方面，出租方即土地承包人或使用人应经农村集体同意或以集体名义出租，再对租金和土地使用问题与集体进行商量和细化，明确租金分配等重要款项；另一方面，承租方应当仔细审查出租方是否具有出租租赁物的主体资格，如涉及特定农村集体利益还需与集体进行商讨之后才可签订合同，全面考量，确保所签订的合同合法、有效。