祝光辉系当地郊区农民，1990年在自家宅基地上建了一栋楼房，楼高三层，临街而建。1993年，祝光辉转为非农户口。2002年，因为发展需要，祝光辉将该搂以16万元价格卖给当地林业工作站的王俊，并签订了《房屋买卖契约》。双方约定，房屋作价16万元，过户手续及建房证由祝光辉帮助办理，但事后一直未办理产权手续。祝光辉用16万元在县城买了一套商品房，全家搬入居住。2012年，当地搞城市开发，新城中心恰好就在该楼房附近，房屋地皮价值猛涨。2013年2月，祝光辉反悔，要求依照物权法的规定，确认双方所签的房屋买卖协议无效，由王俊退还三层楼。

    【分歧】

    农村房屋出卖后，出卖方是否可以反悔拿回，或者说，双方签订的房屋转让协议是否有效，存在两种不同意见：

    第一种意见认为，由于祝光辉与王俊签订的房屋买卖协议违反《物权法》第9条的规定，加之王俊又未付清房款，所以应认定房屋买卖协议无效，双方各自返还。

    第二种意见认为，祝光辉与王俊的房屋买卖契约是双方自愿的真实行为，符合法律规定，祝光辉未按照协议约定办理房产过户手续，王俊也未付部分房款，但王俊的欠款行为不能导致房屋买卖契约无效。

    【评析】

    笔者同意第二种意见，双方所签订的的房屋买卖契约应该有效。具体理由如下：

    首先，2002年，祝光辉与王俊自愿签定房屋买卖契约，至今已10年，双方签约时都具有相应的民事行为能力，意思表示真实，标的物合法，协议内容不损害国家和社会公共利益，所以该协议真实合法有效，依法应予保护；对双方当事人均具有法律约束力，任何一方未取得对方同意不得擅自解除。本案诉争房屋，来源清楚，归属明确，王俊从祝光辉处善意购得房屋自住，符合本地交易惯例。

    其次，双方交易并没违反法律禁止性规定。《中华人民共和国合同法》第52条第1款第5项规定：“违反法律、行政法规的强制性规定，合同无效”。但法律、行政法规对农村房屋买卖并无禁止，仅限制不得向城市居民出售，也不得批准城市居民在农村建房。祝光辉与王俊交易时被告王俊系农村户籍，故此房屋买卖协议并未违反禁止性规定。另外，房屋买卖发生在《中华人民共和国物权法》实施之前，不适用该法的规定，不能以违背《物权法》第9条规定为由，要求确认双方的房屋转让协议无效。

    第三，确认有效有利于维护交易稳定性。双方争议的房屋坐落于农村，该房虽然没有土地使用证和房屋所有权证，但王俊举家居住在该房屋已达十年，祝光辉也在县城买房居住，各自生活稳定。如果转让后不予保护，势必扰乱正常的交易秩序，也有悖诚实信用原则。