现代市场经济活动纷繁复杂，由此引发的民事纠纷也趋于多元杂糅。在处理民事纠纷过程中，我们通常需要首先判定基础民事关系的法律效力，方能进一步确定民事纠纷的具体处理规则，分配民事主体的权利义务和法律责任。在某种意义上，法院的民（商）事审判活动，就是考察民（商）事行为效力状况、宣布适用法律规则的活动。在司法实践中，民事行为并非都是具有完全法律效力，往往是存在各种效力瑕疵事由，导致民事行为或者完全无效，或者可撤销、可变更，或者效力待定。其中，“欺诈”与“重大误解”存在某种相似性，是我们需要注意厘清或者作竞合处理的两种情形。

　　一、案例导入

　　2012年3月，李某与某房地产开发公司签订了一份期房买卖合同，合同约定某房地产公司将所开发的某小区1号楼2单元3楼东户三室一厅住宅，建筑面积约80平方米预售给李某，每平方米价格4000元，房款约320000元。根据合同李某先付了10万元预付款。同年10月，房屋建好，李某交清余款，房地产公司将房屋（包括小棚一间建筑面积8.23平方米）交付李某使用。李某到房产交易所领取房产证时发现房产证上记载的建筑面积是71.77平方米，比预售合同少了8.23平方米。于是李某以建筑面积不符合合同约定、房地产公司故意隐瞒真实面积已涉嫌欺诈行为为由向法院提起了诉讼，要求房地产公司双倍还多付的8.23平方米的房款共65840元。而房地产公司称小棚面积应计算到商品房面积中，该公司不存在欺诈行为，是李某有重大误解。

　　在这里，是卖方欺诈还是买方重大误解？还是二者兼而有之、形成竞合呢？或者说本案的期房买卖合同的法律效力究竟存在什么效力瑕疵？这就涉及到“欺诈”与“重大误解”的区分与竞合问题。

　　二、“欺诈”与“重大误解”的区别与竞合

　　（一）“欺诈”与“重大误解”的区别

　　要厘清“欺诈”与“重大误解”，关键是要找到二者的区别和不同。笔者认为，二者的区别主要表现在：

　　1、适用主体的范围不同

　　在“欺诈”情况下，欺诈只适用于部分主体，而非全部主体。即只有部分主体是欺诈方，其他主体为被欺诈方；而在“重大误解”中，重大误解可以发生在其中一方主体，也可以是全部主体均有重大误解。

　　2、发生原因不同

　　欺诈的发生原因是因为有一部分民事主体主观上有欺诈的故意，而重大误解的发生原因只能是民事主体本人主观上的过失，产生了对行为的错误认识。

　　3、构成要件不同

　　欺诈的构成要件包括一方有欺诈故意、实施了欺诈行为、另一方不知存在欺诈、欺诈行为与错误意思表示之间存在因果关系；重大误解的构成要件包括本人的过失而产生错误认识、错误认识与行为之间有因果关系、自身存在较大损失等。

　　4、法律后果不同

　　对于欺诈，如果没有损害国家利益的，一般是可以变更或撤销的；损害国家利益的，则是自始、确定和当然无效。对于重大误解，则只能是属于可变更、可撤销的事由。

　　5、是否要求造成较大损失不同

　　对于欺诈，不要求给被欺诈方造成“较大损失”；而重大误解的，必须是重大误解方存在“较大损失”。

　　综上，“欺诈”与“重大误解”的厘清原则是，行为不能预期的原因在于自己的过失还是他人的欺诈。最根本的是，是否存在确定的明显的欺诈故意和较大损失，这需要结合具体纠纷情况和有关证据加以判断。

　　（二）“欺诈”与“重大误解”的竞合

　　“欺诈”与“重大误解”的区分并不否定二者在某种情况下的竞合。如前所述，“欺诈”要求被欺诈方不知欺诈之情，如果这种“不知情”同时还包括重大误解在内，即被欺诈方既不知欺诈之情，又存在重大误解，并且欺诈方利用对方重大误解之机进一步欺诈的，则属于“欺诈与重大误解的竞合”。

　　对于竞合的，被欺诈方如要主张权利，则承担双重举证责任。一是举证证明自己是被欺诈方；二是举证证明自己同时是重大误解方。

　　（三）案例分析

　　回到前面的案例，双方争议的焦点问题是，期房买卖合同中的房屋建筑面积是否包括建筑面积8.23平方米的小棚。根据《商品房销售面积计算及公用建筑面积分摊规则》第五条规定，商品房按“套” 或“单元”出售，商品房的销售面积即为购房者所购买的套内或单元内建筑面积（以下简称套内建筑面积）与应分摊的公用建筑面积之和。小棚属于应分摊的公用建筑面积。可见，本案中该房产公司并不存在欺诈的故意，李某对建筑面积的错误认识不是由于房产公司的欺诈导致，而是因为其自身可能不熟悉以上专业性规定，加上房屋买卖合同中没有注明所致；房屋建筑面积的范围属于期房买卖合同的重要事项，是标的物的规格问题，故李某与该房产公司对该买卖合同均有重大误解。

　　三、结语

　　“欺诈”与“重大误解”的区分是民事行为效力理论特别是合同效力理论的重要组成部分，我们在实践中应当以法律规定和民法原理为依据，结合具体案情进行分析，确定相应的适用规则。只有这样，才能厘清困惑、明晰权责。

    （作者单位：江西省宜黄县法院）