2009年1月马某与闵某签订商铺租赁合同，合同期限为2009年1月至2012年1月，合同签订后闵某向马某收取了15000元门面转让费。2010年6月马某经闵某同意后，将商铺转租给周某，三方签订商铺租赁合同补充协议，约定：闵某与马某于2009年1月18日签订的为期三年的租赁合同，现经闵某同意，马某将该商铺转让给周某，自本补充协议签订之日起，周某自动接受该租赁合同中有关马某的权利义务，装修费用由周某负担，合同终止时周某不许拆除装修，装修由闵某无偿收回。三方签订协议后，周某向马某支付了35000元转让费。闵某口头承诺周某可以续租，当时马某在场。2012年1月合同到期，闵某以合同到期为由要求周某返还商铺，周某以闵曾口头承诺同意续租且其已投入8—9万元经营一年半投资还没收回为由，不同意退租。

    【争议焦点】

    一、周某是否有权续租？

    二、如果周某不能续租，是否可以因未收回投资而要求闵某适当补偿？

    【各方观点】

    本案中承租人马某退出租赁关系，由周某代其位，成为租赁合同的当事人，下文统称周某为租赁权受让人，以示与转租关系中次承租人的区别。

    出租人：租赁权受让人周某无权续租，因为在出租人与马某签订的商铺租赁协议及出租人闵某、承租人马某、租赁权受让人周某签订的补充协议中，均未约定合同到期后续租。

    租赁权受让人：我有权续租，因为承租人马某能证明出租人闵某曾口头承诺合同到期后其可以续租。由于出租人当时口头承诺我可以续租，所以我投资了8—9万元。如果出租人不同意续租，出租人应当适当补偿我的装修投资。

    【评析】：

    口头承诺不具备合同约束力

    合同可以以口头和书面方式订立，但无论采用何种形式，合同应当包含足以使合同成立的一些必要条款，一旦欠缺这些必要条款，合同则不成立。虽然第三方见证人马某能证明出租人闵某曾口头承诺租赁权受让人周某在合同到期后可以续租，但这个口头承诺未就续租的具体事宜作进一步协商，只是一种将来订立合同的意向表示，欠缺合同最基本的构成要素。

    《合同法》第13条规定，合同成立必须经过要约和承诺两个阶段，要约内容必须具备足以使合同成立的主要条款，即达到对方只须同意就可执行的程度。如果乏合同主要条款，就可能只构成“要约邀请”。

    就续租合同的订立问题，租赁权受让人周某所作的询问虽然具有缔结合同的的意思表示，但其内容表达不具体、确定，从其询问中无从看出据以确定当事人权利义务的内容，如租金、租赁期限等基本条款。相应地，出租人闵某的“口头承诺”内容也不具体，彼此之间未成立关于续租的合同，出租人的“口头承诺”不具有合同拘束力，故租赁权受让人周某不能以此口头承诺主张出租人闵某负有继续出租该商铺的义务。

    出租人负有缔约过错责任

    《合同法》第42条规定了缔约过错责任，当事人在订立合同过程中有下列情形之一，给对方造成损失的，应当承担损害赔偿责任：（一）假借订立合同，恶意进行磋商；（二）故意隐瞒与订立合同有关的重要事实或者提供虚假情况；（三）有其他违背诚实信用原则的行为。首先，出租人曾口头承诺同意续租，但现在又表示不同意续租，违反了诚实信用原则。其次，租赁权受让人基于出租人的口头承诺，依当地行情，租期大多为一年，意味着出租人同意续期，则可预见到商铺经营时间会在原合同期上延长一年，因此租赁权受让人在该商租投资了8-9万元。概言之，租赁权受让人基于对承租人口头承诺的信赖，相信其会与己方续租，并为此支付了一定费用，后因出租人违反诚实信用原则而导致合同未成立，租赁权受让人付出的成本无法收回。根据《合同法》第42条之规定出租人应当承担缔约过错责任。

    另外双方在合同中约定，装修费用由承租人负担，出租人在合同终止时可以无偿收回。该条款经双方自愿达成，其效力不容否认。但出租方违反诚实信用的行为，使租赁权受让人因为信赖而投入了过多包括装修费用在内的经营成本，因此出租人应当对其给租赁权受让人造成的损失予以赔偿。

    三、出租方的赔偿责任范围

    《合同法》就缔约过错责任的赔偿范围无明确规定。确定缔约过错责任的赠偿范围时，首先必须有实际利益损失。

    实际利益损失是当事人在续租合同不成立状态与续租合同成立状态之间的差距，在本案中主要体现为为租赁权受让人为续租支出的装修、经营成本。结合当地行情，商铺租赁合同期限至少为1年，如果不因出租人的反悔，续租合同如期成立，那么租赁权受让人可以再承租1年。租赁权受让人正是基于至少有两年半的租期这一信赖而投入可供两年半时长使用的装修、经营成本以及付出高额的转让费，现因出租人反悔未履行订约义务，租赁权受让人的实际损失就在于未履约的1年的装修成本，以及为寻找租赁其他店面支出的订约成本。

    市场经济的发展促使土地要素在所有权人、使用权人之间流通，尤其是当下地产市场背景下，所有权人因掌握房屋所有权而居于强势地位。出租人不遵守口头承诺，迫使承租人必须更频繁地更换店面，更频繁地投入装修费用，频繁地付出店面转让费，总体投资成本加大。且目前的市场环境下出租人一般都会在合同中约定对明显对承租人不利的条款，体现在，第一，合同期较短，小型商铺或住宅租赁一般为1至3年；第二，承租人经出租人同意所进行的装修，在合同终止时，出租人有权无偿收回。从社会发展的角度看，长此以往承租人的投资意愿必定下降，不利于市场经济的活跃、繁荣。

    但另一方面，使用一年半与使用两年半所需的装修成本有何区别，应由租赁权受让人对其损失承担举证责任，且应在当事人可预见的范围内，如果租赁权受让人花费的装修成本超过可预见的履行利益，则说明租赁权受让人势必会遭受亏本，此项亏本则与出租人的缔约过失无必然联系。

    （作者单位：江西省吉安市吉州区人民法院）