吴某与梅某于2008年2月签订一份房屋买卖合同，合同约定买方梅某采取分期付款的方式，待交付全额房款后，卖方吴某应履行房屋交付义务并协助其办理房产登记手续。该合同生效后，梅某如约履行分期付款义务，2009年1月，已履行完全额付款义务的梅某得知，吴某在与其签订合同后，又将同一房屋卖给了不知情的郭某，郭某已在2008年10月交付了全额房款并入住了该房屋，而吴某得到双份房款后不知去向。2009年1月18日，梅某向法院提起诉讼，要求吴某履行房屋交付义务并协助其办理房产登记手续，法院查明事实后，追加郭某为第三人参与诉讼。

    【分歧】

    此案例属于典型的一房二卖情形，在这种情况下，数个买受人之间会产生权利冲突，该案在合议庭讨论时形成了以下三种观点：

    第一种观点认为：吴某在与梅某签订合同后又与郭某就同一房屋签订合同，对梅某的债权造成了侵害，后一合同无效。吴某与梅某的合同内容合法有效，意思表示真实，应受法律保护，对于梅某提出的诉讼请求应予以支持。

    第二种观点认为：吴某先后与梅某、郭某签订的两份合同均有效，梅某与郭某享有的债权具有平等性，作为债务人的吴某可自主决定将标的物的所有权转移给梅某或者是郭某。但因为吴某已捐款而逃不知去向，无法确定其转移标的物所有权的意思表示，可以“成立在先，取得在先”为原则，支持原告梅某的诉讼请求。

    第三种观点认为：吴某先后与梅某、郭某签订的两份合同均有效，梅某行使强制履行请求权要求吴某交付特定房屋并办理过户，实际上就是让吴某承担继续履行的违约责任。而《合同法》110条对非金钱债务的继续履行作了除外规定，本案中，郭某基于有效买卖合同对此房屋已经形成有权占有，如果法院支持了梅某的诉讼请求，必然发生过高的强制履行费用，此情形符合《合同法》110条对强制履行请求权的限制条件，故不能支持原告梅某的诉讼请求。

    【评析】

    笔者赞同第三种观点。该案的争议焦点有以下两点：

    一、关于吴某与郭某签订的合同是否有效的问题。

    《合同法》第五十二条规定：有下列情形之一的，合同无效：（一）一方以欺诈、胁迫的手段订立合同，损害国家利益；（二）恶意串通，损害国家、集体或者第三人利益；（三）以合法形式掩盖非法目的；（四）损害社会公共利益；（五）违反法律、行政法规的强制性规定。首先，本案中吴某一房二卖的行为并未损害国家利益、公共利益；其次，即便是该合同损害了第三人梅某的债权，合同相对方郭某在签订合同时并不知情，不存在与吴某恶意串通的情形。另外，吴某与梅某的有效房屋买卖合同的债权行为并不引起房屋所有权转移的事实，在房产过户登记前，所有权人仍是吴某，其仍对房屋享有处分权。因此，当出卖人吴某与第一买受人梅某订立了房屋买卖合同后，其再与第二买受人订立的房屋买卖合同仍应当是生效的合同。

    二、该案情形是否符合《合同法》110条对继续履行请求权的限制条件。

   违约责任的承担形式一般分为：继续履行、采取补救措施、赔偿损失、约定违约金、定金、惩罚性赔偿等。在司法实践中，确定违约责任的承担形式，一是要根据当事人在合同的约定或者法律的规定，二是要根据当事人的诉讼请求，三是要结合个案的具体情形而定。案例中原告要求被告承担的违约责任形式便是继续履行。

   继续履行，又称实际履行、特定履行，是指当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定时，另一方当事人可要求其在合同履行期限届满后继续按照原合同所约定的主要条件继续完成合同义务的行为。

   继续履行的内容是强制违约方交付按照合同约定本应交付的标的。根据交付标的的不同，继续履行可分为和非金钱债务违约的继续履行。

  （一）金钱债务违约的继续履行

   金钱债务，又称货币债务，是指当事人所负直接表现为支付货币的义务。当事人未履行金钱债务的违约行为，即未支付价款或报酬的行为，《合同法》第109条规定，当事人一方未支付价款或报酬的，对方可以要求其支付价款或者报酬。

   （二）非金钱债务违约的继续履行

    非金钱债务，是指除货币支付以外的债务，如提供货物，交付特定标的物，提供劳务等。非金钱债务不同于金钱债务，其债务标的往往具有特定性和不可替代性。案例中，吴某负有向梅某交付特定房屋并办理房产证的义务，承担的是非金钱债务。

    对于非金钱债务的实际履行，《合同法》第110条对其作了一定的限制，有下列情形之一的，权利人不能再向债务人提出继续履行的请求：

    (1)法律上或者事实上不能履行

　 所谓法律上不能履行，是指由于法律上的原因使得合同不能履行，比如在债务人破产时，如果强制其履行与某债权人所订立的合同义务，这实际上赋予该债权人优先权，使其优于违约方的其他债权人受偿，这是有悖于破产法的规定的。事实上不能履行主要体现在标的的特殊性，如特定标的物发生损毁灭失，就在事实上无非继续履行。

    (2)债务的标的不适于强制履行或履行费用过高

  　如果合同具有强烈的人身性质时，那么债务标的不适于实际履行。这种合同是不能强制实际履行，因为强制履行将妨碍债务人的人身自由，势必会侵害债务人的人身自由和其他人格权。此外，如果强制履行费用过高，在经济上导致不合理的，非违约方也不得请求强制履行。在司法实践中，判断实际履行费用是否过高，既要考虑履行本身所需成本跟履行结果的比较，又要考虑受损害人获取实际履行结果跟其对合同正常履行的预期收益的比较，以及不实际履行可能造成的损害与进行履行所挽回的损失的比较。这些种种考虑和比较就是效率违约的具体应用。

  　(3)债权人在合理期限内未要求履行

  　债权人在合理期限内未要求履行，是指合同一方当事人违约后，债权人应当在合理的期限内向违约方提出继续履行的要求，如果超过合理的期限，债权人的这种请求即消失。至于何为在合理期限内，法律没有明文规定，笔者认为可以根据标的物的性质和商业习惯而定。对于标的物是季节性商品的，债权人应当在一个较短的时间内及时提出请求，对于标的物为非季节性商品的，债权人可在一个比较长的时间内及时提出请求，但不能超出诉讼实效的限制。

    在上述案例中，吴某未向梅某交付房屋并协助办理房产登记，已构成违约，按照《合同法》第107条之规定，应承担违约责任。在本案中，吴某与梅某、郭某所签的房屋买卖合同均有效，两个买受人的债权是平等的。郭某在梅某之前合法入住该房屋，已形成一种有权占有，这种占有是应该受法律保护的，“对物之事实支配既已确定存在自必已形成一定之社会秩序，而维护此项秩序之安定，以确保社会之和平，实为法之当然任务。”此时，由占有人郭某取得房屋所有权最符合“效益最大化”的经济原则。如果法院支持了原告梅某的诉讼请求，强制吴某按照约定将房屋过户给梅某，则势必会引起梅某与郭某之间的纠纷，导致新的纠纷产生，不利于及时稳定财产关系。笔者认为该案情形符合《合同法》第110条第（2）项之规定，债权人梅某行使继续履行的请求权在此受到限制，因此不能得到支持。

    但是，这并不是说梅某就丧失了保护债权的机会，他可以选择其他救济方式来保护自身利益。

    （作者单位：河南省许昌市中级人民法院）