【案情】

    2010年5月某房产开发公司因在房屋建成后，因为无力支付施工公司的工程款，所以与施工公司签订房屋抵押合同，用新建成的一套房屋作为抵押，并签订协议，协议中房产公司委托施工公司代为出售此套房屋，并承诺房屋卖出后开发公司将协助施工公司办理房产证及承担买卖过程中的相应损失，待房屋卖出后的房款亦用以清偿拖欠施工公司的工程款，但双方没有去房地产管理部门对房屋抵押办理相关抵押登记手续。2010年7月该施工公司将房屋出售给被告陈某，签订房屋买卖合同后，陈某只支付了房屋首付款，但准备办理过户手续时，因房产公司拒绝协助施工公司办理相关手续，无法为陈某办理过户手续，因此陈某拒付房屋的余款。原告施工公司向法院起诉：要求被告陈某支付房屋余款，第三人房产开发公司协助办理过户手续。被告陈某则辩称施工公司无权卖房，房屋买卖合同无效，反诉原告施工公司并要求其退还房屋首付款。

   【分歧】

    原告与被告签订的房屋买卖合同是否有效？被告陈某的买房余款是否应当支付给原告施工公司？

    第一种观点认为：本案中，原告与被告签订的房屋买卖合同无效，被告陈某买房的余款不应当支付给原告施工公司，而应当支付给房产开发公司。理由是：原告施工公司在本案中并不具有房屋买卖合同中的主体资格。并且买卖合同关系中，权利与义务是对等的，负有交付房屋、协助买房人办理房屋过户手续的义务主体是房产开发公司，其也就应当享有收取相应卖房款的权利。因此，陈某买房的余款不应当支付给施工公司。

    第二种观点认为：本案中被告陈某的辩称无法律依据，施工公司有处理房产的权利。房屋买卖合同有效，且按照合同法的规定，陈某拒付房屋余款的行为属于违约行为，因此应当承担违约责任。

   【评析】

    原文作者同意第二种观点，认为原告与被告签订的房屋买卖合同有效，并且房产开发公司应当协助施工公司办理房屋过户手续，之后被告应当继续向原告支付买房余款。

    笔者认为，施工公司因不具备商品房销售资格，其与陈某签订的房屋买卖合同无效，施工公司应返还陈某房屋首付款，理由如下：

    一、分析房产开发公司与施工公司之间协议的法律性质。施工公司为房地产公司建造房屋，房地产公司拖欠施工公司的工程款，双方之间形成建设工程合同关系。双方之间为了尽快实现债权、消除债务，房产开发公司委托施工公司销售房屋，双方之间形成委托合同关系，施工公司对所得房屋价款享有优先受偿权属于委托合同的附加条件。所以，房产开发公司与施工公司之间协议属于建设工程合同与委托合同的混合合同。

    二、施工公司与陈某之间的法律关系。施工公司向陈某出售房屋，陈某向施工公司支付价款，符合商品房买卖合同的形式要件。根据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第一条的规定：商品房买卖合同是房地产开发企业将尚未建成或者已竣工的房屋向社会销售并转移房屋所有权于买受人，买受人支付价款的合同。销售商品房应当取得商品房预售许可证明。本案中，施工公司并不具备商品房销售的资格，其以自己的名义与陈某签订的房屋买卖合同应认定为无效。

    三、施工公司不因房产公司的委托而具备销售商品房的资格。《商品房销售管理办法》第四条规定：房地产开发企业可以自行销售商品房，也可以委托房地产中介服务机构销售商品房。《办法》第二十五条同时规定：房地产开发企业委托中介服务机构销售商品房的，受托机构应当是依法设立并取得工商营业执照的房地产中介服务机构。房地产开发企业应当与受托房地产中介服务机构订立书面委托合同，委托合同应当载明委托期限、委托权限以及委托人和被委托人的权利、义务。施工公司不属于房地产中介服务机构，不应房产公司的授权委托而具备销售商品房的资格。

    综上，根据合同的相对性原则，施工公司因不具备商品房销售资格，其与陈某签订的房屋买卖合同无效，施工公司应返还陈某房屋首付款。