光明网讯（通讯员 李鸿光）   临近待产的租客朱洁小姐，在租赁了仅一个多月后，就以所租赁的新房夜夜闹鼠患，导致她无法入眠要求解除租赁合同。但房东倪琴女士却称，朱小姐是想产前临时借居住房，再籍口编个理由退房。近日，上海静安区法院对这起房屋租赁合同案作出一审判决，双方签订的房屋租赁合同予以解除，由倪女士返还朱小姐押金及部分租金计1.5万元。

    涉案本市余姚路某号全装修新建商品房，系老家在温州的倪琴女士所购置房屋，从购置该商品房起倪女士就把该房屋作为一种投资，便委托本市某二手房中间商予以出租。2011年8月4日，经中介商居间朱洁与倪女士签订房屋租赁合同。该合同约定，倪女士将该房屋出租给朱洁居住使用，租赁期限为2011年8月8日至2012年8月7日止，租金每月1.1万元，三个月为一期支付，押金为1.1万元。合同签订后，朱洁支付了三个月租金3.3万元，押金1.1万元。2011年8月8日朱洁入住该房屋，而在同年9月21日朱洁却委托律师致函给倪女士及中间商，称该租赁房屋内有老鼠出没的迹象，食物被啃咬，深夜多次听见老鼠爬动的声音，导致她夜夜无法入眠。她曾委托了上海某有害生物防治(上海)有限公司上门，对涉案房屋作灭鼠清理工作未见效，遂委托律师向倪女士及中间商提出解除房屋租赁合同，要求退还三个月租金及一个月押金共计4.4万元，赔偿违约金1.1万元，支付除虫服务费1000元。

    2011年9月23日，倪女士也委托律师回函朱洁及代理律师，称朱洁所言均系不实之词，严重违背了客观事实，声称涉案房屋系市中心的高档楼盘，房屋装饰精致讲究，后经现场处置却未发现有鼠患成灾之说，根本不影响正常生活。倪女士认为基于朱洁已作腾退了房屋，欲终止双方租赁关系，则表示对朱洁已支付的租金及押金不予退还，并要求朱洁承担违约金1.1万元，并保留追究朱洁违约造成的损失。之后，虽经双方或委托律师进行过多次交涉，终因双方在退款的金额上分歧较大，协商未果。

    该起案件诉讼到法院，朱洁与倪女士及中间商仍坚持各自观点和理由。审理中，经法院调解倪女士认识到若该合同继续履行，则单方作出退房的朱洁租金已无法收取，表示她愿意退还朱洁所付总金额的1.5万元(包括押金部分)；而朱洁坚持底线要求倪女士退还3万元，致调解无法达成。

    法院认为，朱洁与倪女士是自愿签订了房屋租赁合同，双方应按照合同的约定履行各自义务，而只有法律规定合同解除条件的出现，方可解除合同。故朱洁要求提前解除租赁合同，构成了违约解除行为，最终法院判决朱洁败诉。