一、不动产物权登记行为是一种具体行政行为

    不动产的物权登记，是指不动产物权登记机关，如土地、房屋等不动产登记机关依法将不动产的所有权、他项权利和其他依法应当登记的不动产权利以及与此相关的事项予以记载的行为。不动产物权登记行为的性质直接影响到物权登记争议应当作为行政案件处理还是作为民事案件处理的问题。从物权登记行为的本身来看，首先，负责物权登记的管理部门属于行政机关，体现了国家行政权力的运用；其次，物权登记行为是登记机关的一种单方行为，不必与行政相对方协商或征得其同意即可依法自主作出；第三，物权登记行为是一种羁束行为，对符合法定条件的申请，登记机构必须依法予以登记，登记作出后即具有排他性。因此，物权登记行为属于行政行为而非民事行为。至于物权登记属于何种性质的行政行为，有观点认为，物权登记是一种行政确认行为，即行政主体对申请人的法律地位、法律关系或者有关法律事实进行甄别，给予确定、认定、证明并予以宣告的行政行为。还有观点认为，物权登记行为是一种物权公示行为，尽管我国目前形成了登记机构与行政机关在设置与职能上合一的现象，但物权法规定的实质内涵仍是物权公示，淡化行政色彩。对此笔者认为，物权登记首先是一种公示行为，但这并没有否定物权登记行为是一种具体行政行为。物权登记机关对登记申请依法予以审查并登记，产生物权公信，由此产生信赖利益保护，行政机关承担信赖利益保护的法定职责，由此给利害关系人合法权益带来损害的，利害关系人可依法提起行政诉讼要求行政机关承担责任。因此，对不动产物权登记行为不服提起的诉讼属于行政诉讼的受案范围。

    二、不动产物权登记行为合法性审查的标准

    《行政诉讼法》第5条规定：人民法院审理行政案件，对具体行政行为是否合法进行审查。该规定确立了人民法院对具体行政行为合法性审查的原则。我国物权法规定不动产权属变动实行登记生效主义，较多学者主张在中国当前形势下，应当采用实质审查模式，以维护登记的公信力，理由有四：一是我国目前的市场信用较低，欺诈行为时有发生，如不采用实质审查会造成过多的欺诈出现。二是实质审查有利于保护交易当事人的合法权益。实践中由于登记机关不实行实质审查，常发生登记错误，而使交易当事人蒙受损害。三是有利于强化登记机构的责任。四是有利于强化登记的公示和公信力功能。

    我国《物权法》虽然在第12条规定了登记机构应当履行的职责，但仍旧回避了实质审查或形式审查的提法。不动产物权登记如房屋登记中，住建部《房屋登记办法》第18条规定了房屋登记机构应该就申请登记事项是否是申请人的真实意思表示、申请登记房屋是否为共有房屋、房屋登记簿记载的权利人是否同意更正，以及申请登记材料中需要进一步明确的其他有关事项询问申请人，询问结果经申请人签字确认后归档保留。可以看出，该办法也没有明确规定房屋登记机构究竟是对申请人提交的材料进行形式上的审查，还是对上述材料的合法性进行实质审查。《物权法》及《房屋登记办法》等对登记机构的审查职责没有规定是形式审查还是实质审查，这主要是因为无论形式审查还是实质审查都属于学术用语，并不属于规范的法律用语，且主观性较强。但是，即便如此，还是应该进一步明确登记机关在登记过程中的审查职责，因为这不仅关系到法院如何审查物权登记行为的合法性，也影响到登记机关在登记错误的情况下，如何进行赔偿的问题。在审查登记机关对登记材料的审查职责时，应是以形式审查为一般准则，在一定情况下进行实质审查，实质审查要根据法定的条件和程序进行，可以把登记机关是否尽到了必要的合理注意义务作为司法审查的标准，而不是把具有学术意味的形式审查或者实质审查作为标准。

    三、对不动产物权登记错误行政行为的处理方式

    对不动产物权登记审查发现错误，应当进行变更登记还是重新登记？对此应当具体分析登记错误的原因，以房屋登记为例。一是撤销登记行为。因申请人故意隐瞒真实情况或提供虚假材料骗取登记的，应当撤销原登记行为。根据《房屋登记办法》第81 条规定，司法机关、行政机关、仲裁委员会发生法律效力的文件证明当事人以隐瞒真实情况、提交虚假材料等非法手段获取房屋登记的，房屋登记机构可以撤销原房屋登记，收回房屋权属证书、登记证明或者公告作废。可见，申请人因提供虚假材料造成的错误登记，属于通过非法手段获得的登记，通过非法手段获得的登记应当被直接撤销。从司法审查角度来说，房屋登记机关依据申请人提供的虚假、不真实的申请材料进行了错误登记，造成错误登记的责任虽然不在行政机关，但客观上造成了该登记行为作出的依据是申请人提供的虚假、不真实的材料，归结到法律上就属于《行政诉讼法》第54条第2项规定的具体行政行为“主要证据不足”，应当依法撤销该登记行为。二是变更登记行为。对于登记行为发生时依据的证据材料正确，但登记后实际情况发生变化的，应当进行变更登记。根据《房屋登记办法》第80条之规定，人民法院、仲裁委员会的生效法律文书确定的房屋权利归属或者权利内容与房屋登记簿记载的权利状况不一致的，房屋登记机构应当按照当事人的申请或者有关法律文书，办理相应的登记，即进行变更登记。从司法审查角度来说，人民法院不得以登记行为发生后发生的新证据或法律事实而撤销原登记行为，而只能依据新的法律事实依法进行变更登记。

    （作者单位：江苏省徐州市铜山区人民法院）