近期，北京市海淀法院民一庭审理的涉及别墅类物业纠纷及相邻关系纠纷有所增加，在此类案件中，有些业主购买别墅后，改变别墅外貌；有些业主在别墅外围扩建，增加房屋面积；有些业主将花园挖开，建成地下室；更有甚者，将别墅拆除，重新开挖地基重建别墅。业主的这些行为使自身房屋面积扩大，居住条件改善，但严重侵害了相邻业主的房屋安全，对小区整体外观造成不良影响，同时产生了纠纷，造成小区内邻里关系不和谐。

    海淀法院民一庭从审判实践中总结出造成上述问题的原因主要有以下几方面：

    一是开发商的原因。开发商所建别墅设计不合理、施工存在质量问题、延期交房，使业主一入住即产生不满情绪，对房屋存在的小问题也纠缠不休。在开发商不予解决的情况下业主即自行解决。大部分业主还会将开发商造成的房屋问题让物业公司来解决，给物业公司的管理造成不便。

    二是物业公司的原因。物业公司为服务行业，其为业主提供物业服务，收取物业费。一般物业公司不愿与业主发生矛盾，发现问题不敢管理；有的物业公司对业务不熟悉，发现业主违章改造不善管理。一旦物业公司对违法行为不及时制止，其他业主即会效仿，产生更多的违章建筑。

    三是业主自身原因，也是最主要的原因。业主对物权的理解有误区，认为自己是物权人，享有绝对权、排他权。别墅区域内的房屋及土地为自己所购，自已有权决定如何处理，他人无权干涉。故滥用物权，建设违章建筑，挖掘地下室，对相邻物业造成损害，对小区的整体外貌造成不良影响，忽视了物权法中建筑物区分所有权及相邻关系中对行使物权的限制。

    针对上述情况，海淀法院民一庭调研后提出以下建议：

    一是针对开发商，应提供设计合理的房屋，加强施工质量监管，按时交房。出现问题后应及时解决，以减少业主入住时的对立情绪。

    二是针对物业公司，建议开发商及物业公司在出售房屋及入住时在合同中加大相邻关系条款的内容，用法律法规、合同、业主公约、业主承诺书等形式加强物业公司的物业管理权，使物业公司行使管理权有规定可依；对诉讼中发现物业公司不及时、不主动、不正确行使权利的，法院应向相关监管机关发送司法建议，督促物业公司正确行使权利。

    三是针对别墅业主，应加强物权法的宣传，引导其正确行使物权。可以采取小区展板、宣传单等形式，将物权保护的范围、权利限制等进行宣传。对于有违章苗头的别墅区或新入住别墅区，法院可提前介入，与物业公司共同举办普法教育，到小区进行法制宣传工作，遏制违法行为。

    （作者单位：北京市海淀区人民法院）