租金飞涨，受损方得解除租赁合同

    案例：1993年，小孟与小廖签订租赁合同，约定小孟将位于城郊的房屋出租给小廖，月租金为50元，租期为17年。小廖租下该房屋后饲养生猪，由于经营得当，小廖多年来赚了一大笔钱。2006年，恰逢房价飞涨，租金也随之“水涨船高”，小孟要求解除租赁合同，小廖不同意，双方发生纠纷。

    法官解析：本案中是否存在“情事变更”是小孟能否解除租赁合同的关键。“情事”是指，作为合同成立基础或环境的客观情况。“变更”是指，合同成立基础或环境的客观情况发生了异常变动。本案中，小孟与小廖签订租赁合同时的经济发展水平较之现在确系有较大差距，随着我国的经济发展，如今的50元与上世纪90年代的50元不可同日而语，价值完全不同，据此可以认定本案中存在“情事变更”。倘如今小廖仍按原合同继续支付小孟50元的月租金，对于小孟而言明显不公平，损害了小孟的利益。因此，只有允许小孟将租赁合同加以改变乃至解除，才符合诚实信用原则的要求，实现实质的公平。社会主义市场经济鼓励交易，为了维护既有的交易关系，小孟作为损失方应先要求小廖就租金重新协商，如协商不成小孟才可以解除租赁合同。

    世事难料，受损方得少交租金

    案例：2007年1月1日，小范与某菜市场管理方签订了房屋租赁合同，约定小范承租大小为25平方米的门面房屋用于经营餐饮业，月租金为20000元，租赁期为3年。小范愿出高价租下该门面，是因为该门面房屋所处的菜市场位于一居民小区与城市主干道之间，菜市场是小区居民去主干道乘坐公交车上班的必经之路，顾客自然就多，光卖早点这一项收入就让小范的收入不菲。后来市政府为改善市民出行环境，出台一项新的举措，决定在菜市场后方新修一条联系居民小区和城市主干道的绿化通道，以便市民出行。绿化通道修好后，菜市场的人流少了很多，顾客锐减，导致小范入不敷出，根本无力依约交纳租金。于是请求菜市场管理方减少租金，以便继续经营，菜市场方不同意。双方发生纠纷，遂对簿公堂。

    法官解析：本案中小范可以援用情事变更原则，主张减少租金。市政府修建绿色通道的举措，确系小范不能避免、不能预见并且不能克服的客观情况，如果此时让已经处于入不敷出的小范继续依约交纳20000元的月租金，对于小范来说明显有失公平，法律应予以相应的救济。值得说明的是，本案中小范并不能要求解除合同，因为小范并不是不能履行合同，依约照样应该支付租金，只是支付20000元的月租金对小范来说显失公平，所以小范可以依据情事变更原则主张减少租金。

    政策变化，购房人得解除购房合同

    案例：2010年4月份，拥有两套房的王先生与李女士签订房屋买卖合同，购买李女士位于海淀区的一套二手房，总价300万。王先生由于资金不足，遂向银行贷款200万元。就在王先生办理贷款过程中，“京十二条”出台，明确规定暂停对购买第三套及以上住房的购房人发放贷款，王先生无法得到银行贷款。由于王先生无法获得银行贷款，遂向李女士提出要求解除房屋买卖合同，李女士不同意。王先生一纸诉状将李女士告上法庭。

    法官解析：本案中，新政“京十二条”的出台，导致王先生无法获得银行贷款，系房屋买卖合同成立后客观情况发生了不属于商业风险的异常变化，属于“情事变更”。该异常变化是王先生在签订合同时无法预见的，影响了其履行付款义务。如果要求王先生继续履行合同，对其明显不公平。因此，王先生可以提出解除房屋买卖合同的请求，并要求退房。

    相关链接：

    名词解释：情事变更原则是指，合同有效成立后，作为合同关系建立的基础或环境的客观情况，因不可归责于双方当事人的原因，发生无法预见的、非不可抗力造成的不属于商业风险的重大变化，导致合同的基础动摇或丧失，或继续维持合同原有效力则有悖于诚实信用原则和显失公平时，应允许变更合同内容或者解除合同的规则。

    （作者单位：北京市海淀区人民法院）