2008年3月，张国安将自有的一套私房以11万元价格卖给李强，双方签订了书面合同。一个月后，李强付清了房款，张国安也将该房屋交付给了李强使用，但未办理过户手续。2009年1月，张国安又以12万元价格将该房屋卖给了王志，并办理了登记过户手续。李强发现后起诉到法院，请求确认该房屋归其所有，或由张国安赔偿其损失。

    【分歧】

    未办产权过户登记的房屋买卖是否有效？涉案房屋应归谁所有？

    对此存有以下三种不同意见：

    第一种意见认为，张、李之间未办理登记过户手续，其买卖无效。

    第二种意见认为，张、李之间虽未办理登记过户手续，但其买卖是有效的，且房屋已实际交付给了李强，法院应判房屋归李强所有。

    第三种意见认为，张、李之间和张、王之间的买卖都有效，但因王志已办理了过户登记手续，因而应由王志取得该房屋的所有权。由于张国安“一房二卖”致张、李之间的合同无法履行，张国安应当赔偿李强因此所造成的损失。

    【评析】

    笔者同意第三种意见。理由是：

    一、无效合同不能成为取得所有权的合法依据。我国《城市私有房屋管理条例》第7条规定，办理城市私有房屋所有权登记或转移、变更手续时，购买的房屋，须提交原房屋所有权证、买卖合同和契证。显然，买卖合同是办理所有权登记的必需证件，而无效合同是不能作为产权登记证明的，因此有效的买卖合同是产权登记的根据之一，是办理所有权登记手续的证件，而所有权登记手续却不能为合同有效的条件。最高人民法院在有关的文件中所指的“买卖无效”应是指不发生所有权转移的效力，而不应是买卖合同无效。

    二、未发生产权转移的效力与买卖合同无效是不同的概念。因为，如果买卖合同无效，双方就无权办理过户登记手续，即使办理了过户登记手续，最终也不能由买方取得所有权，而应当办理注销手续。可见，买卖合同无效固然不能发生产权转移的法律效果，但未发生产权转移的原因未必就是合同无效，办理产权过户手续只是以有效的买卖合同为前提，而并不是买卖合同有效的必要条件。

    三、认定未办理产权登记的合同无效，不利于保护买受人的利益。最高人民法院《关于贯彻执行〈中华人民共和国民法通则〉若干问题的意见（试行）》第85条规定：“财产所有权合法转移后，一方反悔的，不予支持。财产所有权尚未按原协议转移，一方反悔并无正当理由，协议又能够履行的，应当继续履行；如果协议不能够履行，给对方造成损失的，应当负赔偿责任”可见，财产所有权的转移与否，并不决定双方协议的效力。

    就本案而言，如果认定张、李之间的买卖无效，即使张国安没有将房屋再卖给王志，李强也无权请求张国安办理产权过户以履行合同，而且合同无效的原因是未办理产权过户登记手续的话，那么李强也有过错，也就不能请求张国安赔偿损失，张国安也因合同无效不承担违约责任，这显然不利于保护买受人李强的利益。反之，如果合同有效，张国安又没有将房屋过户给王志，李强则有权请求张国安履行合同，协助办理过户登记手续。但因张国安已将房屋过户给了王志，导致双方合同无法履行，张国安应承担违约责任，赔偿李强因此所致损失。

    （作者单位：江西省泰和县人民法院）