最近，北京遭遇了一场罕见的暴风雨，引发了社会各界对极端天气事件的广泛关注。由于气象灾害在我国各地发生越来越频繁，因此经常发生市民的房屋在暴风雨侵袭后出现毁损、漏水、等情况，从而引发部分房东与租户、楼门上下邻里、市政与市民之间的房产损害纠纷。的确，暴风雨过后，老百姓会面临诸多房产损害责任领域的困惑，到底暴风雨引发的房产损害，责任应该由谁来担？我们需要的是拿起法律的武器，正确维护自己的合法权益。

    ※房东与租户对租赁房屋修缮责任的承担问题

    案例回放：年初，小王承租了老张的一套一居室的房屋，该房屋在一个老旧小区的六层。由于一场暴风雨来势迅猛，小王承租的该房屋靠窗一边的房屋墙面及地板均被暴雨冲刷、浸泡，使小王无法正常使用该房屋。小王认为该房屋年久失修，墙壁遭遇飘雨之后通过侧墙渗透到屋内造成的墙壁及地板毁损，应当由房东履行维修义务将墙壁及地板修好让其继续使用，而且老张就影响其正常使用的期间还应当给其减少租金或延长租期。老张却认为是小王上班之后没有关闭窗户造成飘雨飘进屋内致使侧墙及地板损坏，其非但不应该承担修缮义务，反而应当由小王承担损害赔偿责任。二人争执不下，小王见老张也不履行维修义务，但房屋租期未到期，于是小王就自行找施工队进行维修，其后小王找老张支付施工费用，老张不肯支付，于是小王将老张诉至法院。二人仍就房屋毁损的原因各执一词，经司法鉴定发现系老张的房屋渗透所致，但老张仍认为系小王自己修缮的房屋，其并没有让他为其修缮房屋，费用应当其自行承担，而且其对修缮房屋期间影响小王正常居住也不肯降低租金或延长租期，老张认为其出租给小王时房租已经很低，就是考虑房屋老旧的原因，最终法院判定老张支付小王的修缮费用并降低租金费用。

    法官说法：根据我国合同法有关租赁法的相关规定，出租人应当履行租赁房屋的维修义务，但当事人另有约定的除外。而且承租人在租赁房屋需要维修时可以要求出租人在合理期限内维修。出租人未履行维修义务的，承租人可以自行维修，维修费用由出租人负担。因维修租赁房屋影响承租人使用的，应当相应减少租金或者延长租期。当然，承租人也应当妥善使用及保管租赁房屋，因使用及保管不善造成租赁物毁损、灭失的，应当承担损害赔偿责任，但是承租人合理使用租赁房屋，致使租赁房屋受到损耗或毁损的，不承担损害赔偿责任。区分究竟由房东承担修缮责任还是由租户承担赔偿责任或不承担任何责任的关键，要看房屋毁损的实质原因，如果是房屋自然耗损或毁损，包括像暴风雨侵袭那样的自然灾害造成的，均应由房东自行承担房屋修缮责任，但是如果是由于租户使用不当或违约使用造成的，则应由租户承担损害赔偿责任。当然，如果房东与租户在出租合同中有特别约定，明确约定房屋的自然耗损及意外毁损仍由租户自行修缮的话，则租户履行修缮责任系来自约定的拘束效力，租户不得反悔，也不得以修缮义务系法定义务为由拒绝履行。此外，房东履行修缮责任影响租户正常使用房屋的，减价义务或延期义务也是合同法等价有偿的体现，因此，老张在承担修缮责任或承担转化为代为履行的支付义务的同时履行减价义务也是于法有据的。

    ※楼门上下邻里就房屋被淹的责任承担问题

    案例回放：老李与老陈是一个楼门的上下楼邻居，但他们以前因为一些琐事有些过节，两家从不来往。天降暴雨后，老陈发现自己房屋天花板浸透了，而且还在不停的滴水，把他居住的卧室地板淹了，而且床铺被褥都被浸坏了。老陈猜想是老李家可能暴雨时没有关好窗户，淹没了地板渗漏到他家，于是老李跑到老李家查看，发现他家确实地板有点湿，于是确认了自己的猜想，并要求老李赔偿他家房屋被淹的相关损失，老李认为他家只是地板被飘雨淋湿并没有淹没地板，不可能是他家地板渗漏到老陈家的，一口否决了老陈的要求，老陈觉得老李在证据面前还抵赖，于是两人发生了争执，其后老陈将老李告上了法院，要求老李赔偿他家的房屋及其他财产损失，但是经法院委托司法鉴定发现，并非老李家地板渗漏，而是老李的楼上邻居老王家地板被飘雨淹没后沿着侧墙裂缝隔层渗透到老陈家引起的，因该楼存在工程质量问题，而且尚在保修期，于是法院最终判决老王及楼盘开发商分别承担各自的承担了自己相应的赔偿责任。

    法官说法：根据我国侵权责任法的相关规定，财产损害侵权责任的构成中因果关系要件是其中重要的法律要件，其往往决定了诉讼主体的正误及责任是否构成。法律上的因果关系是一个复杂的理论体系，尤其是具有复杂因果关系的情况下，因果关系的探究应当深入到因果关系表象背后并考虑参与作用的多种因素，以便确定责任主体及责任比例。但是对于老百姓而言，因果关系往往被简化为“与谁有关”这样的公式，而可能忽视因果关系真实的情况，于是就会发生像老陈告老李那样的情况。在房屋渗水造成财产损害的案件中，渗水原因是查清事实的关键，由于房屋结构是一个复杂的系统，造成渗水的原因可能是多方面的，既可能是房屋使用人使用不当、房屋装修不当造成的渗水问题，也可能是房屋质量缺陷造成的不合理渗水问题，也可能是物业公司未承担维修责任或维修不当的问题，还可能是几方面原因共同造成的复合型渗水问题，这样承担财产损害赔偿责任的主体可能不是相邻的楼上业主，而可能是其他楼上业主，也可能是房屋的开发商及物业公司，其需分别承担财产损害赔偿、保修责任及维修责任。因此，房屋渗水问题绝不是起诉楼上业主让其承担责任那么简单，而应根据损害发生的实质因果关系正确确定诉讼主体及责任主体，然后按照不同责任主体侵权行为的具体性质确定其承担不同性质的侵权责任。

    ※市政与市民就民房被暴风雨刮倒树木砸坏的责任承担问题

    案例回放：赵奶奶居住老城区的一个平房里，其房屋旁边有一个大树。由于城区下起暴风雨，使这棵大树主干发生折断，砸到赵奶奶的平房顶上产生了一个大窟窿，并造成屋里的部分财产遭受损坏，赵奶奶找到市政管理林木的公司要求赔偿其房屋及屋内物品受损的损失，但是该公司表示可以处于人道主义帮助赵奶奶修复房顶，但是认为大树发生折断系暴风雨造成，发生损害系不可抗力所致，该公司没有过错不应当承担侵权责任，不同意赔偿损失。于是赵奶奶将该市政公司诉至法院，法院经审理查明，该大树因发生严重病虫害，大树主干内部已经被蛀空，只要稍加外力就会发生折断，该公司疏于管理存在过错，最终判决该公司承担侵权赔偿责任。

    法官说法：根据我国侵权责任法规定，因林木折断造成他人损害，林木的所有人或者管理人不能证明自己没有过错的，应当承担侵权责任。但是，因不可抗力造成他人损害的，不承担责任。法律另有规定的，依照其规定。在暴风雨来袭的情况下，确实经常发生林木折断砸坏房屋的情况，林木的所有人或管理人也通常引用侵权责任法的不可抗力免责条款主张责任阻却，但是，不可抗力必须是不可预见、不可避免并不可克服的客观情况，且应当是造成房屋损害的唯一原因才能成为林木所有者或管理者主张自己没有过错应当免责的法定事由。如果暴风雨只是触发因素或引致因素，而树木尤其是树木主干的折断系主要因发生严重虫蛀或腐朽，且必然会发生折断的情形，而这种情况经过林木管理者仔细甄别是完全可以发现的，则不构成不可抗力，林木管理者不能援引不可抗力免责，而应当承担财产损害的赔偿责任。实践中，只要发生暴风雨等自然灾害且引发了损害后果，当事人都会简单认为发生了不可抗力事件，应一律免责，而容易忽视不可抗力在损害发生起到的实质作用及参与程度等问题，天灾的背后往往隐藏者真正的人祸，因此，被害人应当擦亮眼睛，拿起法律的武器，正确地维护受损的房产权益。

    （作者单位：北京市海淀区人民法院）