我国《物权法》第一百八十条规定：“债务人或者第三人有下列财产可以抵押：（一）建筑物和其他土地附着物；（二）建设用地使用权；（三）以招标、拍卖、公开协商等方式取得的荒地等土地承包经营权；（四）生产设备、原材料、半成品、产品；（五）正在建造的建筑物、船舶、航空器；（六）交通运输工具；（七）法律、行政法规未禁止抵押的其他财产。抵押人可以将前款所列财产一并抵押。”由此可见，本条比较明确地界定了抵押财产的范围，包括不动产和动产。在设定抵押时，有时被担保的债权是不确定，如：最高额抵押合同。抵押物不确定的情形有：①正在建造的建筑物、船舶、航空器；②浮动抵押。即经当事人书面协议，企业、个体工商户、农业生产经营者可以将现有的以及将有的生产设备、原材料、半成品、产品抵押，债务人不履行到期债务或者发生当事人约定的实现抵押的情形，债权人有权就实现抵押权时的动产优先享有，浮动抵押采用登记对抗主义，未经登记不得对抗善意第三人。另外，浮动抵押也不得对抗正常经营活动中支付合理价格并取得抵押财产的买受人。
一、房屋作为抵押物时应注意的问题
不动产是指土地以及房屋、林木等地上定着物。建筑物是指定着于地上或者地面以下，供人居住或者使用的构造物，房屋、仓库、地下室、空中走廊、立体停车场等均包括在内。房屋作为抵押物时，应注意以下问题：（1）房屋抵押抵押合同从签订之日起生效，抵押权从登记之日起设立，即房屋抵押合同是否生效与抵押权的设立无关。（2）不能作为抵押的房屋有：①宗教用房；②军事用房；③国家机关用房；④用于公益设施的用房，如教室、医院住院大楼。不动产的抵押及于其上尚未分离的出产物，但这并非强制性规定，若当事人有相反约定，自应依当事人的约定。房屋作为抵押物时，及于其所附着的土地。相反，土地作为抵押物，及于地面上的房屋。建设用地使用权是一种用益物权，是权利主体在法律允许的范围内依法享有的对国家所有的土地占有、使用和收益的权利。设立建设用地使用权的主要方式有出让和划拨。此外，转让、互换、出资、赠与以及行使抵押权等原则上也可以成为取得建设用地的方式。注意，对建设用设用地使用权提起民事诉讼，不适用不动产所在地专属管辖的原则。近年来，在许多地区出现了拍卖荒山、荒坡、荒沟、荒滩等所谓“四荒”现象，竟买人通过竟拍取得“四荒”土地使用权。对“四荒”土地经营权作为一种物权，可以转让、出租、入股、抵押或者以其他方式流转。只有土地使用权才能设定抵押，所有权属于国家和集体，不能作为抵押权的主体。承包的耕地不能设定抵押权，乡镇企业用地不能单独设定抵押，应与乡镇企业用房一起设定抵押。宅基地也不得设定抵押。动产抵押是指抵押人对债务人或者第三人不转移占有，而就其提供担保债权的动产设定动产抵押权，于债务人不履行主合同时，抵押权人可先占有抵押物，并得出卖或者申请法院拍卖，就其卖得价金优先于其他债权而受清偿的担保方式。动产抵押弥补了民法上否认不转移占有动产担保人的欠缺，即克服动产质权的缺陷，这正是动产抵押制度的机能所在。当然，与不动产抵押权必须通过以登记为公示要件不同，动产抵押不以登记为抵押权设立要件。但动产抵押如不经登记，则设立的动产抵押权不得对抗善意第三人。《物权法》颁布以后，将登记作为设立物权效力的范围界定在建筑物和其他土地附着物、建设用地使用权、以投标等方式取得的荒地等土地经营权和正在建造的建筑物。关于未来财产或者在建财产设定抵押是指以正在建造且未来一定存在的财产作为抵押物而设定的抵押。例如：在建房屋的所有人可以用在建房屋向银行抵押贷款，依法取得了房屋预售资格的开发商在向购房者预售房后，购房者也可以未来的房屋抵押给银行，以获得贷款。
在适用规定时，审判实践中应注意以下问题：一是商品房按揭属于不动产抵押。设定抵押权是为了担保债务的清偿，抵押权人有权对抵押人和抵押物进行监督和检查，在必要时可直接参与对抵押物的管理。在债务人不屡行债务时，债权人有权处分抵押物。由于银行对按揭的楼花享有监督管理权和处分权，无论从按揭的设定目的还是从法律效力方面，楼宇按揭与抵押是基本相同的，并未超出抵押的范畴，因此其是一种不动产抵押方式。二是如何判定房屋等不动产抵押物呢？以下问题值得关注：其一，关于房屋的个数。一般的原则是，以房屋登记的个数为准。未登记的房屋，依社会一般理念为判断。其二，关于房屋的构成部分。窗户、门和房屋的构成设备（如电梯、暖气等），一经设置于房屋，即构成房屋的一部分，不论是否与房屋分离，已失去了独立性，不能成为独立的物权标的物。其三，关于房屋的同一性。房屋保持同一性，则其上的抵押权不受影响。一般而言，房屋增建、扩建及部分拆除，不影响其同一性，不过此种情况下须办理变更登记。房屋部分修缮改建，及其内部格局发生变动、进行装潢等，也不影响其同一性。其四，房屋因倒塌、火烧而有损坏的，视其残存程度是否仍能使用而判定其是否仍为不动产。若不堪使用，则认为原房屋灭失，剩余部分不过是建筑材料而已，其上他物权归于消灭。如钢筋水泥房屋火烧后仅纵剩外壳，若房屋的主体尚存，也应解释为其不动产的性质不受影响。三是应当注意集合抵押与连带债务的区分。虽然在责任承担方面集合抵押类似于连带债务，即集合抵押的数项抵押财产对于所担保的债权各负全部担保责任，但是连带债务为人的连带属于债权关系；负连带债务的人为债务人，集合抵押为财产的连带，属于物权关系；负连带责任的抵押财产，不以债务人所有或者有处分权的财产为限，第三人的财产也可以为集合抵押的标的。
对于交通工具和设备的抵押问题，在审判实践中，应当注意的是：对消防车、医院救护车、学校送学生上下学的校车等公益用车不得设定抵押物。对学校的实验设备、科研所的科研设备、医院的医疗设备等公益设施，也不得设定抵押。而对学校校长或者医院院长所做的轿车设定抵押。可以不得抵押的其他财产，如专利权、商标权及著作权中的财产不能成为抵押的客体，只能成为权利质权的客体，不能违反物权法定原则。合同债权、股权、物权的收益权也不能成为抵押的客体，也只能成为权利质权的客体。由此可见，抵押权的客体，除建设用地使用权是一种权利外，其余均为动产和不动产。
（作者单位：黑龙江省密山市法院）
