赵锋有一套闲置的两居室房屋，出租给王兆。郭乐是赵锋多年的朋友，两人从小一起长大，在赵锋工作和生活上给予了他很多帮助，特别是在赵锋做生意时，郭乐借给他20万元作为本钱，未收取任何利息。赵锋一直希望能够有机会回报郭铭。2008年春节前后，郭乐希望将老家的父母接到本市来居住，并考虑给父母购买房屋，赵锋主动提出将自己的两居室闲置空房卖给郭乐，售价30万元（低于市价20%左右）。2008年8月，双方办理了房产过户手续。随后，赵锋向王兆提出解除租赁合同，腾退房屋。王兆认为自己作为承租人享有以同等条件优先购买的权利，赵锋在出卖房屋前未提前通知自己，侵犯了自己的优先购买权，遂要求以相同价格购买该房屋，遭到赵锋的拒绝。王兆向人民法院提起诉讼。

    【争鸣】

    原告王兆诉称，依据《合同法》、《城市私有房屋管理条例》等法律、法规和最高人民法院司法解释的规定，承租人享有以同等条件优先购买租赁房屋的权利，出租人在出卖房屋之前应当通知承租人。被告在出售房屋前未通知原告，即将房屋转让给他人，侵犯了原告的优先购买权，请求人民法院确认被告与第三人的房屋买卖法律关系无效，并确认原告与被告以同等条件购买该房屋的法律关系成立。如果被告拒绝出卖房屋，应当承担违约责任。

    被告赵锋辩称，自己与第三人是多年的朋友，并曾接受其帮助，所以才以低于市场价格的优惠价将房屋出售给第三人。原告要求以相同价格优先购买该房屋，显属不合理要求。如果原告坚持实现其优先购买权，必须以市场价格购买。

    【评析】

    在本案中，原告享有对房屋的优先购买权，被告在出卖房屋前未通知原告，侵犯了原告的优先购买权，这些事实都无争议。问题的关键在于：作为房屋的承租人，原告必须具备同等条件，才能主张优先购买权，要求确认被告与第三人的房屋买卖法律关系无效以及自己与被告的房屋买卖法律关系成立。因此，原告的诉讼请求能否获得支持，取决于其是否具备了与第三人同等的条件。

    《合同法》第230条规定：“出租人出卖租赁房屋的，应当在出卖之前的合理期限内通知承租人，承租人享有以同等条件优先购买的权利。”优先购买权的行使前提是承租人与其他买受人处于同等条件之下。同等条件是对优先购买权人行使先买权的限制。作出这种限制尊重了作为出卖人的所有人的所有权，不至于因优先购买权的行使，使出卖人的利益遭受损失。由于有同等条件的限制，使出卖人出卖的标的物能够确定出合理的市价，同时，在确立优先购买权以后也并没有剥夺其他人的购买机会。因为其他买受人仍然可以参与购买，如果先买权人不能提供同等条件，则按价高者得的市场原则决定物的归属，因此不违反公平竞争的原则。可以说同等条件是优先购买权行使的前提，也是对其他买受人的保护措施。

    同等条件应当主要指的是价格条件，也就是说，优先购买权人支付的价格应当与其他买受人支付的价格条件相同。同等条件并不要求优先购买权人和出卖人订立的合同与出卖人和他人订立的合同的条款完全相同。至于其他交易条件，只要没有从根本上影响到出卖人的利益，出卖人不能以此作为同等条件。但在财产买卖实践中，还可能出现很多特殊情况，使同等条件的内涵复杂化。例如，在本案中，被告之所以将其房屋以低于市价20%的优惠价格出卖给第三人，是因为其与第三人有着多年的友情，在工作和生活上得到了第三人无私的帮助，特别是在被告做生意时，第三人借给他20万元作为本钱，未收取任何利息。而这些条件都是原告所不具备的。如果原告主张以相同价格优先购买该房屋，与第三人就不是处于同等条件下。从公平合理的角度出发，既维护原告的优先购买权，同时又保护被告和第三人的利益，如果原告要优先购买该房屋，应当以市场价格购买，才能弥补其与第三人之间的条件差异，视为具备了同等条件。

    原告要求购买该房屋，主要为了获得同等优惠的价格。鉴于被告与第三人的特殊关系和确立该优惠价格的前提条件，原告要求以相同价格购买争议房屋，理由不成立。如果原告要主张优先购买权，要求确认被告与第三人房屋买卖法律关系无效以及自己与被告房屋买卖合同成立，就必须以市价购买该房屋。否则，原告不具备实现优先购买权的条件，被告与第三人的房屋买卖法律关系应当予以维持。（文中涉及人名均系化名）

    （作者单位：黑龙江省密山市法院）