内容提要：房产登记是登记机构对民事主体房产物权状况的确认，包括登记行政行为和原因行为，在司法实践中呈现出行政纠纷与民事纠纷交织的状态。房产登记作为一种行政确认行为，在性质和效力上的公私交织，要求登记行政审查必须把握公权介入与私权自治的尺度，寻求一个合理定位。登记机构应该在职权范围内按照法律法规的规定对房产登记行为的法律要件作全面审查，履行合理审慎义务。房产登记案件的司法审查中，行政诉讼、民事诉讼应当按照各自的审查标准和界限进行；行政诉讼审查登记行为的合法性，民事诉讼审查物权变动的原因行为。在现行法律框架下推行民事审查先行的程序选择，以及立法上最终确立行政附带民事诉讼制度，是我们处理房产登记民行交叉案件的正确路径。

　　一、问题提出：房产登记案件的诉讼常态及误区

　　（一）司法实践中的诉讼常态

　　房产登记行为穿行于行政与民事之间，长期困扰着司法实践，主要有三种诉讼常态：

　　1、当事人认为房产登记错误，以房产变动的原因行为（主要是合同行为）无效或应被撤销为由提起行政诉讼。例如：甲有住房一套，甲去世后其子乙继承该房屋，并办理了房产转移登记。后丙提出其对甲生前多有照顾，甲已立遗嘱将该房屋赠予丙所有。乙和丙发生纠纷，丙持遗嘱提起行政诉讼，诉请法院撤销争议房产的转移登记。

　　2、民事析产、确权案件中，当事人以房屋产权证作为证据证明权利，其他当事人对产权证有异议。例如：甲乙因某房屋权属产生纠纷，甲要求房屋的现居住人乙腾退房屋，乙拒绝。甲以房产证确认其为房屋所有人为由提起民事诉讼，乙对该房产证有异议，并举证赠与协议等材料证明其才是房屋的真实产权人。

　　3、无处分权人处分（实践中常表现为出卖或抵押）他人房产，并办理了登记，真实权利人主张撤销登记，第三人主张善意取得房产权利。例如：甲伪造产权证明等材料和丙签订房屋买卖合同，将房屋卖给丙，并办理了过户手续；后该房屋的真实产权人乙发现，以房管局审查不严为由提起行政诉讼请求撤销房产登记，第三人丙则主张善意取得，要求保护信赖利益。

　　（二）房产登记案件处理的误区

　　司法实践中，由于对房产登记行为的性质、登记机构的审查范围、司法审查标准等问题存有争议，在案件处理上主要存有以下误区。

　　误区之一：应当先行政，后民事。有当事人认为，房产登记系国家登记机构对房屋权属状况的最终确认，登记内容与实际权利密不可分；如果房产登记不撤销，则表明其记载的权属状况正确无误，希望通过撤销产权证而获得实体权利的确认。同时，出于司法权对行政权的尊重，在房产登记被依法撤销或确认无效之前，法院往往认定房产登记确认的权属合法有效，并具有较高证明力。有些法官认为民事诉讼无权确认行政行为的合法性，必先通过行政诉讼对该登记行为的合法性做出判断，而后才能解决民事纠纷；遂裁定中止民事诉讼，告知当事人提起请求撤销登记的行政诉讼，待行政裁判后再依此解决民事纠纷。[1]

　　误区之二：应当先民事，后行政。有人认为房产登记纠纷大多以民事法律关系作为行政行为的基础与内容，本质是对登记涉及的基础民事法律关系有争议；在民事权属尚无定论的情况下，不能确定登记行为的合法性。因此，应当中止行政诉讼，告知当事人先行提起民事诉讼，解决民事权属争议后，再根据处理结果评价登记行为的合法性。

　　实践中，对房产登记性质及其在物权变动中作用的认识不到位，导致一些通过民事诉讼就能彻底解决的纠纷，却诉之行政诉讼；或者一味追求先行确认基础法律关系，行政诉讼被肆意中止，失去了其独立的评判价值。司法实践中的误区既给当事人带来诉累又造成司法资源的浪费，无益于公正高效的解决纠纷。

　　二、公私交织：房产登记的性质和效力

　　（一）房产登记的性质

　　不动产登记是指法定行政机关根据行政相对人的申请，就其对不动产的权利享有状态进行审核并将该种事实记载于不动产登记簿册的行为。[2]在房产登记中存在两个行为，即房产登记行为和登记的原因行为；对应于两种法律关系，即申请人、利害关系人和登记机构之间的行政法律关系，申请人和利害关系人之间的民事法律关系。两种法律关系分属公法和私法领域，使得房产登记呈现行政纠纷与民事纠纷交织的状态。

　　1、房产登记的公法属性

　　房产登记行为具有典型的公法属性，是一种行政行为。第一，房产登记是必须由行政机关行使的公权力行为。在我国，各地房屋管理部门代表政府对房产实行统一登记管理。第二，房产登记是强制性的国家行政权力的一部分。虽然登记程序由申请人启动，房产部门不会主动介入；但登记的强制性直接来源于国家行政权，申请人必须依法申请登记，否则其房产的相关权利得不到法律的有效保护。第三，房产登记是羁束性行为。房产登记是根据客观事实和法律规定对房产物权的确认与宣告，必须严格依法进行。第四，房产登记对于物权变动效力的法定性。《物权法》第9条规定，“不动产物权的设立、变更、转让和消灭，经依法登记，发生效力；未经登记，不发生效力，但法律另有规定的除外”。可见我国在房产物权上采用了登记生效主义，表明国家对房产等不动产的态度：不动产物权虽然是一种私权利，但由于其在社会生活中的基础性地位和作用，仅仅依靠当事人的意思自治尚不足以有效维护不动产物权的占有秩序和交易安全；因此，由国家公权力介入对物权的设立和变动进行认可成为必要。[3]

　　房产登记是一种行政确认行为，不是行政确权行为。行政确认一般是指行政主体对行政相对人的法律地位、法律关系或有关法律事实进行甄别，给予确定、认定、证明或否定并予以宣告的具体行政行为。[4]登记行为并未直接对相对人设定行政法上的权利义务，并未确定权利归属，仅是对行政相对人与他人之间权利或事实状态的记载和确认，是对权利人合法拥有房产权利真实性的证明。房产登记的本质是对房屋物权变动的法律承认，给物权变动提供法律基础。[5]因此，房产登记是一种行政确认行为，代表了国家意志的介入，体现出公法属性。

　　2、房产登记内容的私法本源

　　房产登记是一种行政行为，但行政公权力的介入必须受到私法自治原则的制约。私法自治是民法的基本原则，是指民事主体有权依照自己的理性判断和利弊衡量，去规划、设计自己的民事生活，国家对此应当予以充分尊重。[6]在物权领域，自治性和排他性依然是物权亘古不变的核心。[7]物权的自治性意味着，物权变动的基础应该是平等主体的意志，体现了私法的要求；只要当事人意思表示真实合法，国家就应当确认其法律效力。在房产登记中，公民对房产物权的变动达成合意，即可启动房产登记程序；行政机关对于符合条件的登记申请，负有依法登记的职责与义务。房产登记只是对平等主体之间要求物权变动意思的行政确认，并产生公示公信效力。因此，房产登记的内容体现了私法本源，代表国家公权的登记行政行为必须尊重和保障公民的私法自治。

　　（二）房产登记的效力

　　1、房产登记的行政法效力

　　房产登记作为一种行政行为，当然具备相应的行政法效力，包括公定力、确定力、拘束力和执行力。房产登记的公定力是指行政行为一经成立，不论是否合法，对任何人都具有被推定为合法、有效而要求所有机关、组织或个人予以尊重的法律效力。[8]房产登记作为一种国家赋予的公权力行为，必须具有使之信赖的能力和效力。当事人进行房产登记后，即使依登记公示表现出来的物权状况与真实权利不一致，但基于对物权公示的信赖而进行交易的第三人，法律上仍然承认其具有与真实物权相同的法律效果，以保护交易安全。确定力是指房产登记对房产权利归属进行了法律上的确认，明确了权利主体并且其权利受法律保护。对于房产登记机构而言，未经法定程序并基于法定职权和理由不得撤销、变更；对于登记申请人及利害关系人而言，未在法定期限基于法定理由、法定程序不得变更、撤销。拘束力是指已生效的房产登记行政行为具有约束和限制行政主体和行政相对人行为的法律效力。房产登记设定的权利义务，行政机关与相对人、利害关系人应受其合法拘束，并负有容忍义务。执行力是指行政行为产生以后，有履行义务的行政相对人自愿履行或者通过有强制执行权的机关强制执行的效力。房产登记产生物权效力，一旦出现侵害房产物权的行为和事实，权利人可以依法申请强制执行。

　　2、房产登记的权利推定效力

　　房产登记是登记机构对民事主体物权状况的核实记载，并依法产生公示公信效力。因此，房产经法定程序登记后产生私法上的权利推定效力，即经合法登记的房产权利人在法律上推定为真实的权利人。登记的权利推定效力，在司法实践中具有重要意义。当事人能够以房产登记簿或权利证书作为确定房产权属的证据，信赖该推定权利的善意第三人的合法权利受法律保护，以维护正常的占有秩序和交易安全。但是，基于登记行为审查范围的有限性（不对物权变动的原因行为合法性审查）及登记机构审查能力的有限性，可能造成登记行为合法性与登记内容真实性存在一定程度的分离。[9]因此，这种权利推定不一定与真实的权利状况一致，并不具有绝对效力。因此，法律给予真实权利人寻求救济的权利，规定了登记机构的更正登记与异议登记制度，并赋予司法最终裁判权。

　　三、追本溯源：房产登记的行政与司法审查

　　（一）登记机构的行政审查

　　房产登记在性质和效力上的公私交织，要求登记审查必须把握公权介入与私权自治的尺度，寻求一个合理定位。登记机构要保证登记的公信力，就应确保登记信息的准确性，应对房产登记进行实质审查；但考虑到登记机构的现实审查能力以及登记的效率追求，又难以实行真正意义上的实质审查。因此，房产登记审查历来存在形式审查和实质审查的争议。

　　单纯的形式审查和实质审查都不能与房产登记公私交织的特点相适应。我国现行法律法规均未对房产登记进行形式审查或实质审查的界定，而是明确了登记机构的具体职责，实行的是一种全面审查标准，即登记机构应该在职权范围内按照法律法规的规定对房产登记行为的法律要件作全面审查，履行合理审慎义务。现行规范登记机构审查责任的法律法规主要有《物权法》、《房屋登记办法》、《房屋登记技术规程》等。根据规定，房屋登记机构应当依法查验申请登记材料，并根据不同登记申请就申请登记事项是否是申请人的真实意思表示、申请登记房屋是否为共有房屋、房屋登记簿记载的权利人是否同意更正，以及申请登记材料中需进一步明确的其他有关事项等询问申请人。经审查后，如果登记申请符合下列条件的，房屋登记机构应当予以登记：（一）申请人与依法提交的材料记载的主体一致；（二）申请初始登记的房屋与申请人提交的规划证明材料记载一致，申请其他登记的房屋与房屋登记簿记载一致；（三）申请登记的内容与有关材料证明的事实一致；（四）申请登记的事项与房屋登记簿记载的房屋权利不冲突；（五）不存在不予登记的情形。程序上，登记机构必须遵守《房屋登记办法》等法律法规的程序规定，按照法定程序行使行政审查职权，履行告知、查验、询问、实地查看等审核程序。如果登记机构未履行法定程序，即使登记结果正确无误，也可能被司法机关确认违法而承担法律责任。

　　在依法全面审查的过程中，界定登记机构的审查责任应采用合理审慎的标准。所谓合理审慎，是指在登记机构的职能和能力范围内，根据其工作经验，对有关材料进行谨慎审查，最大程度地保证登记的真实性。[10]与房产登记机构职能密切相关的材料，应尽严格审查义务；对于非职能性材料，则遵循高于一般人的特别注意义务；对物权变动的原因行为，登记机构只要尽到了合理审慎义务即可。[11]如果登记机构依法履行了合理审慎的全面审查义务，即使因其职责、能力、条件所限登记错误，也只要登记机构纠正即可，无需承担登记错误的责任。

　　（二）房产登记案件的司法审查

　　房产登记的公法性和内容上的私法性，导致在司法审查中出现民行交叉问题。行政诉讼与民事诉讼应当按照各自的审查标准和界限完成案件的审理。

　　1、行政诉讼审查

　　行政诉讼是对具体行政行为合法性的审查。与登记机构依法承担的审查标准相对应，在审理房产登记行政案件中审查登记行为的合法性，应当对登记机构、登记人员、登记依据、登记程序、登记规程、登记材料的合法性，对房屋登记机构为查验登记事项及材料的合法性、真实性而询问申请人、实地查看房屋状况、公告登记事项、要求代理处分房屋权利予以公证等行为的合法性作全面审查。[12]在行政诉讼中，要审查：一、申请人提交的材料是否齐全，符合法律规定；二、申请材料是否符合法定形式，内容是否满足法律要件的规范要求；三、申请材料与法律法规规定的标准相对照，比如房屋买卖合同，登记机构就要审查合同有效成立的必备要件；四、运用证据规则以及逻辑推理分析申请材料之间有无矛盾，能否形成证据链条，申请材料是否足以证明申请人为房屋权利人等。[13]以上司法审查标准，既符合登记法律法规的规定，与登记机构的行政审查相衔接，又较好体现了司法权对行政权的监督。

　　同样，行政司法审查的重要标准也是登记机构是否履行了合理审慎义务。《最高人民法院关于审理房屋登记行政案件若干问题的解释》（征求意见稿）第七条第三款中规定，“房屋登记机构知道或应当知道房屋登记材料违法、虚假、无效而依据该登记材料作出房屋登记的，应当认定房屋登记行为不合法；评判房屋登记机构应当知道的标准在于房屋登记机构及工作人员应当具有的查验出房屋登记材料违法、虚假、无效的知识、能力和履行合理审慎查验义务的情况。”这里采用的即为合理审慎标准。在房产行政诉讼中，对于认定登记机构是否尽到合理审慎义务有重要影响的事实，法院需要查清并作出判断。登记机构应该举证证明尽到了合理审慎义务；原告或第三人提出证据攻击登记机构未尽合理审慎义务时，法院应当对相关证据进行审核认定。如果查明的事实证明登记机构未尽合理审慎义务，登记行为不符合法定的登记标准和程序，应该依法判决撤销房产登记或确认违法。但需注意的是，依照合理审慎标准查明事实的过程中，行政诉讼不能越俎代庖，越权对属于民事诉讼审理范围的房产登记原因行为如权属问题等进行审理。

　　在司法实践中，房产登记机构据以登记的事实依据发生变化，如依据的仲裁裁决或公证书经法定程序被撤销或确认无效后，该如何认定登记行为的合法性呢？我们认为，在登记的事实依据被撤销或确认无效后，曾基于该依据作出的行政行为丧失了合法性基础，尽管房产登记机构并无主观上的过错，但这并不影响行政行为违法的定性，登记可以，也应当被撤销。[14]虽然登记行为作出时并不违反法律规定，但据以登记的事实被否定后，撤销判决仅仅是法院在现实条件下对已经产生公定力的登记行为的一种客观评价。因此，行政诉讼可以判决撤销房产登记，登记机构也可主动撤销原登记；房屋登记后，又作出新的处分行为如转移、抵押登记的，对原登记行为不宜撤销的，登记机构有过错，可确认其登记行为违法并判令其承担相应责任，登记机构已经尽到合理审慎义务的，没有过错的，不应当承担赔偿责任。

　　2、民事诉讼审查

　　民事诉讼处理平等民事主体之间的财产关系和人身关系纠纷。房产登记的内容即物权变动的原因行为，诸如买卖、赠与、继承等原因行为的效力以及房产权属、权利份额等均具有私法性，涉及平等主体之间的权利义务关系，属于民事诉讼的审查范围。同时，房产经合法登记将产生权利正确性推定效力。在民事诉讼中，房产登记可以作为一种诉讼的优势证据，接受司法的全面审查；在有相反证据的情况下，法院应综合审查相关证据，判断各证据证明力的大小，依优势证据原则确认物权的归属。

　　行政诉讼是对具体行政行为合法性的评价，其特点决定了其不直接确定权利人、利害关系人的实体权利。行政诉讼的目的仅是通过撤销登记行为而保障权利人、利害关系人获得程序上参与重新登记的权利，为其通过参与重新登记获得实体权利创造条件。[15]当事人之间存有争议的实体权属问题，应由民事诉讼最终解决。

　　四、定纷止争：房产登记民行交叉案件的路径选择

　　在司法实践中，房产登记产生的行政争议可分为两类：一种是因登记机构拒绝登记或错误登记而在相对人与登记机构之间产生的纠纷；一种是因当事人或利害关系人之间对登记的民事法律关系产生的争议。前一种是纯粹的行政纠纷，可通过行政诉讼解决；后一种则涉及民事纠纷与行政纠纷的交叉，表面上针对房产登记行政行为，但核心仍是房屋产权的归属问题。

　　（一）民事审查先行

　　1、民事审查先行的程序选择

　　行政诉讼的审查对象是登记行政行为的合法性，并不解决房产权利的归属。登记行为确认合法，并不意味着房产权属获得司法维持；同样，登记行为也可能违反审查要件、程序瑕疵等原因而被确认违法，也并不意味着对房产权属的否定。行政诉讼与民事诉讼的处理结果之间并无本质联系，也并不矛盾。在行政诉讼中，即使法院判决撤销被告登记行为，仅仅是对行为合法性意义上的判定，而原告与第三人之间的产权纠纷仍未实际解决，还要由民事诉讼最终判断。因此，民事审查对房产登记民行交叉纠纷的解决具有决定性意义。

　　当前法律体系下，我们在司法实践中即可推行民事审查先行的程序选择。如果权利人认为房产登记簿记载的权利状况与实际不一致，可以直接通过民事诉讼对真实的房产权利作出认定；确定实体权属后，权利人即可根据生效裁判文书的确权内容直接申请登记机构更正错误的登记行为。当然，登记机构不予更正的，仍可依此提起行政诉讼。当事人之间的争议核心即权利归属问题，仅通过民事诉讼就能实现定纷止争，没有必要先行启动行政诉讼去撤销原房产登记。在立法上，《物权法》第十九条规定，如果权利人、利害关系人认为不动产登记簿记载的事项错误的，可以申请异议登记，并在异议登记之日起十五日内提起民事诉讼；逾期不起诉，异议登记失效。可见，存在实体权利争议的情况下，法律也在倡导民事审查先行，优先选择民事诉讼程序解决争议核心。但需注意的是，行政诉讼仍具有独立的评判价值，当事人坚持行政诉讼的，法院仍须依法进行合法性审查。

　　民事审查先行程序的具体落实中，法院应当引导权利人或利害关系人提起民事诉讼以解决房产确权问题。首先，立案庭要协调好此类案件的立案受理工作，积极行使法官释明权。在明确当事人的争议焦点后，对民事诉讼和行政诉讼的审理范围依法释明，指导当事人以最有效的诉讼途径解决最实际问题。因登记机构过错导致错误登记的，可引导当事人直接提起行政诉讼；因民事基础行为存有争议导致登记错误的，可引导当事人提起民事诉讼。当然，当事人享有最终的诉讼选择权，如果其坚持选择行政诉讼，法院仍应依法审查房产登记行为的合法性。同样，在行政诉讼依法进行的情况下，法官也可以对案件审理进行释明，告知当事人可以选择更有效的民事诉讼解决房产权属等核心问题。

　　2、民事审查先行程序下的案件处理思路

　　在当前的法律构架下，本文开篇提及的房产登记民行交叉案件的三种诉讼常态，在民事审查先行的程序选择下即可实现妥善处理。

　　针对常态一以物权变动的原因行为无效或被撤销提起行政诉讼的情形，该问题的根源在于当事人间的民事纠纷。如前所述，行政审判人员应积极行使释明权，建议当事人提起民事诉讼，再向登记机构申请更正登记。如登记机构怠于更正，可提起履行法定职责的行政诉讼。当事人坚持提起行政诉讼的，则行政诉讼依法进行。如经审查登记行为合法，因基础民事行为未经民事审查，存在效力被否定的可能，为了维护裁判的统一性，此时不宜采用维持的判决方式，可以采用判决驳回诉讼请求。[16]

　　针对常态二民事析产、确权案件中，当事人以房屋产权证作为证据证明权利，其他当事人对产权证有异议。在民事诉讼中，可以将产权证直接作为证据审查，如果当事人提出了足以证明真实权利状况并与房产登记不一致的证据，法院可以依此确认房产的真实权利人。真实权利人可以依据民事确权申请更正登记。

　　针对常态三无处分权人处分他人房产，真实权利人主张撤销登记，第三人主张善意取得的情形。其中的善意第三人利益应该得到法律保护，真实权利人可分别通过民事、行政两种诉讼途径维护合法权益。第一，提起民事确权之诉。法院在审查第三人是否构成善意取得的基础上，做出房产权属的裁判，当事人依裁判结果申请更正登记。第二，提起行政诉讼。在查明第三人是否构成善意取得的基础上做以下处理：一、第三人购买的房屋不属于善意取得，参照民法通则第五十八条和合同法第五十二条、第五十九条的规定，房屋买卖行为属于无效的行为，人民法院应当依法判决撤销被诉核发房屋产权证行为。二、第三人购买的房屋属于善意取得，房屋管理机构未尽审慎审查职责的，依据物权法第一百零六条等有关法律的规定，第三人的合法权益应当予以保护，人民法院可以判决确认被诉具体行政行为违法。三、如果不能确定第三人购买的房屋是否属于善意取得，应当中止案件审理，待有权机关作出有效确认后，再恢复审理。[17]

　　（二）行政附带民事诉讼

　　在房产登记案件中，行政争议的审理离不开民事争议事实的审理，如果仅仅对行政行为的合法性进行审查并做出裁判而对民事争议置之不理，无法彻底解决当事人之间的争议，而且事实上法院如果撇开当事人之间的民事争议也不能很好地解决行政争议。[18]从诉讼经济和法律适用的统一性原则出发，行政附带民事诉讼才是解决房产登记民行交叉案件的治本之策。但我国现行法律仅限定行政裁决中可适用行政附带民事诉讼。因此，仍有待于立法的修改与完善，扩大行政附带民事诉讼的适用范围，明确审理条件、审理程序等具体规定。在行政附带民事诉讼中，行政争议与民事争议的审理程序应当分别依据《行政诉讼法》和《民事诉讼法》进行。例如在举证责任问题上，行政机关对其作出的具体行政行为负有举证责任，应当提供作出具体行政行为的证据和依据的规范性文件；民事争议部分则适用“谁主张、谁举证”的证据规则，由双方当事人各自提出证据证明自己的主张。[19]当然，行政附带民事诉讼是一个完整的法律制度，需要我们继续加强理论研究，并不懈的探索与完善。

　　在司法实践中已有法院进行了有益的探索，如：“袁雅琴不服上海市房屋土地管理局核发房屋所有权证”一案中，上海市普陀区法院作了大胆尝试，通过行政附带民事诉讼解决了这起因房屋买卖纠纷而引起的行政诉讼案件，法院在撤销房屋所有权证的同时判决房屋买卖合同无效。[20]同时，《最高人民法院关于审理房屋登记行政案件中发现涉嫌刑事犯罪问题应如何处理的答复》中，也涉及房屋登记行政案件中对第三人是否属于善意取得的事实审查，一般认为善意取得属于传统民事诉讼的审理范围。可见，立法已在逐步扩大行政诉讼的审查范围，强化对民事法律关系的附带审查，这也将是立法的一个趋势。

　　结语：

　　审判是一种寻求公平的精神和实践活动，在某种意义上讲就是要权衡各种价值。在现代行政审判中，将价值判断、利益衡量作为一种重要的裁判方法。[21]房产登记民行交叉案件的处理，即是公正与效率法律价值的平衡和追求。统一此类案件的司法审查标准，在现行法律框架下推行民事审查先行的程序选择，以及立法上最终确立行政附带民事诉讼制度，对于纠纷的圆满解决，实现法律效果与社会效果的统一具有重要现实意义。

注释：

[1]杨威，贾亚强：《不动产登记案件中民行交叉问题的处理》，载《天津市政法管理干部学院学报》2009 年第4 期，第19页。

[2]2005年9月29日应松年教授在国家行政学院主持召开的《公法学界对物权法的研讨会》上所作发言。

[3]王克稳：《我国不动产登记中的行政法问题》，载《法学》2008 年第1期，第45页。

[4]罗豪才：《行政法学》，北京大学出版社1996年版，第215页。

[5]孙宪忠：《中国物权法原理》，法律出版社2004年版，第203页。

[6]邵亚萍：《行政法视野下的不动产登记审查标准》，载《浙江学刊》2009年第4期，第156页。

[7]应松年：《行政权与物权之关系研究—主要以〈物权法〉文本为研究对象》，载《中国法学》2007年第5期，第35页。

[8]高富平：《物权公示和公信力原则新论》，载《华东政法学院学报》2001 年第5 期，第32页。

[9]李昕：《论我国行政登记的类型与制度完善》，载《行政法学研究》2007年第4 期，第 73页。

[10]邵亚萍：《行政法视野下的不动产登记审查标准》，载《浙江学刊》2009年第4期，第158页。

[11]同上注，第159页。

[12]参见《最高人民法院关于审理房屋登记行政案件若干问题的解释》（征求意见稿）第六条第一款。

[13]孟德英，霍振宇：《关于审理房产登记行政案件有关问题的调研报告》。

[14]马栩生：《登记公信力研究》，人民法院出版社2006年版，第93页。

[15]吕宜民：《不动产登记错误救济途径浅析》，载《山东审判》2008年第5期，第108页。

[16]杨威，贾亚强：《不动产登记案件中民行交叉问题的处理》，载《天津市政法管理干部学院学报》2009 年第4 期，第21页。

[17]参见《最高人民法院关于审理房屋登记行政案件中发现涉嫌刑事犯罪问题应如何处理的答复》

[18]马怀德：《行政诉讼原理》，法律出版社2003年版，第228页。

[19]王名扬：《法国行政法》，中国政法大学出版社1988年版，第591—592页。

[20]参见上海市高级人民法院：《上海法院典型案例从编》，上海人民出版社2001年版，第138-141页。

[21]江必新：《论行政诉讼十大关系——兼议行政诉讼法的修改》，载《行政执法与行政审判》（第20集），法律出版社2007年版，第33页。

　　（作者单位：浙江省杭州市滨江区人民法院）