随着城市经济的快速发展，城市人口膨胀大大超过城市住房承受能力。在许多城市的周边，乡镇政府或村委会以集体的名义将集体所有的土地开发起来转买给来自城市的购房者。这些房产统称为小产权房，相对于城市房产价格，小产权房相对低廉，一度成为抢手货。成为地方利益和中央政策之间博弈的集中体现。由于小产权房的问题涉及到经济、法律、社会等多重因素的问题，笔者撰写本文旨在探讨小产权房司法处理问题，藉此希望与各位同仁共研。

    一、小产权房的概念及特征

    （一）小产权房的概念

    关于小产权房，目前社会上最普遍的理解是指在农民集体土地上，未经规划、未缴纳土地出让金等费用，由享有该土地所有权的乡(镇)政府或村集体经济组织单独开发或者与房地产开发企业联合开发建设，并由乡（镇）政府或村委会制作房屋权属证书的房屋。被称为“小产权房”。

    （二）小产权房表现形式：

    一是集体经济组织成员将自家宅基地上的房屋出售给本集体以外社会成员所形成；二是由集体经济组织在本集体所有的土地上集中建设农民住宅楼，除了安置因土地被征的本集体经济组织成员外还面向本集体经济组织以外的社会成员销售所形成；三是在集体所有土地上进行房地产开发所形成的商品房，销售面向整个社会成员。

    （三）小产权房特点：

    首先，没有土地使用权证和国家颁发的房产证。规避了现行征地制度，未经行政审批，没有缴纳土地出让金，没有商品房预售许可证，不能参与流通，不受法律的保护。其次不受法律保护。“小产权房”无产权保障，不具有房屋所有、转让、处分、收益等权利，且不能办理房屋产权过户手续，不能像大产权的房子一样抵押、流转，若遇到国家征地或拆迁，购房人的利益将很难保证。再者，价格低廉。“小产权房”建在集体所有的土地上，没有缴纳土地出让金，应缴纳的税款、营销税等房地产商的成本费用也都大大节省，其开发成本仅为真正的商品房成本的1/3。价格低廉。第四建设在集体所有的土地上。“小产权房”区别于商品房。商品房是建设在国有建设用地上的房屋。“小产权房”是建设在集体所有的土地上的房屋。

    （四）小产权房基本特征：

    （一）小产权房的产权证书没有法律依据。（二）“小产权房”的建设、销售环节在程序上违反我国现行法律规定。 (三)小产权房没有国家相关部门颁发的合法产权证明。（四）价格较为便宜，一般远远低于市场同比商品房价格

    二、小产权房的形成原因

    （一）现行农村土地制度不合理。我国《土地管理法》的规定，农民集体所有的土地使用权不得出让、转让或者出租用于非农业建设，任何单位和个人进行建设需要使用土地的，都必须依法申请使用国有土地。除本集体经济组织成员使用本集体经济组织的土地办企业或建住房除外，开发建设商品房，同样须依法申请使用国有土地。因此导致农村集体建设用地和城市建设用地产权地位的不平等现象十分明显。而农村集体建设用地流转的市场体系和价格制度还没有建立起来，导致造成“同地不同价”现象。同时国家对农村集体建设用地的用途还进行了严格的规定，一旦转变用途需要经过国家相关部门的审批和征收。这直接导致了农民在土地快速增值的过程中没有得到合理的利益补偿。而随着市场经济的发展，土地作为一种资产的商品价值逐步得到显化。集体土地被征用的供给价格和土地的市场价格差距巨大，同时具有一定的被动性。这种价值的显化过程给残缺的集体土地使用制度带来了潜在的获利机会，集体土地所有者受利益机制的驱动产生了以超法律的形式主动进入土地供给市场的动机。因此，现行农村不合理的土地制度是小产权房产生的根本原因之所在。

    （二）开发建设单位的利益驱使与购房者的经济理性。房地产行业是暴利行业。而开发小产权楼盘是不存在土地出让金、各项税费等成本考虑，因此，即使小产权房价格远远低于大产权房价格，对于开发建设单位来说还是有利可图的。同时对于购房者来说，小产权房也有其天然的价格优势，故购房者选择购买小产权房是一种经济理性的选择。总之，小产权房无论对于开发建设者还是购房者来说，都是有利的，故小产权房才在全国遍地开花。

    （三）城市房价过高。已远远超过普通百姓的购买能力。而小产权房最吸引人的地方就在于其价格优势，与此同时，各个地方经济适用房、廉租房的建设却始终无法满足居民的住房需求。因此，可以说房价过高与过快增长是催生小产权房的重要推手。

    （四）所有权主体虚位。法律条文中对于集体土地的权利主体作了详细的说明，但在实际操作过程中却存在重大缺陷。农民集体概念的虚无性导致明确的权利并没有与明确的主体相联系，使得权利在实际运用中达不到应有的效用。也正是由于所有权主体虚位使得农民集体所有在很多地方变成乡、村干部的小团体所有或者个别乡、村干部的个人所有，造成了农村集体土地的“内部人”控制。处于经济利益的考虑，“内部人”热衷于修建“小产权房”，以获得更多的利润。

    （五）集体土地所有权权能不全。在集体土地的范围不断减少，国有土地的范围不断增加的情况下，由于集体土地所有权的不完全性和所有权转移的单向流出性，严重损害了集体经济组织和农民个人的利益。农民名义上拥有财富，但却不能享有财富。农民运用自己的智慧来间接地实现本身对于土地的“处分”。“小产权房”正是在这种合情而非法的状态下产生的。

    （六）土地征收制度不合理。

    （七）行政监管力度薄弱导致了“小产权房”的管理失控。也是导致“小产权房”产生、发展的重要原因之一。政府相关部门的监管不力、多头监管模式给小产权房带来生存发展空间。“小产权房”的管理涉及国土资源部门、建设部门，甚至还有农业部门，政府各职能管理部门相互交叉管理，造成了管理不科学的局面。可以说，“小产权房”发展到今天的这个规模，与政府相关部门的监管不力有着直接的关系。在大量的“小产权房”进入市场后，相关部门也未能采取有效的措施进行制止，有的地方政府为了增加本地经济发展指标，做出政绩，在利益的驱使下，甚至起到推动“小产权房”发展的推波助澜的作用。如果各级政府从一开始就行使管理的职能，用行政和法律手段遏制此种行为和现象的产生和发展，把这种不合法的现象制止在萌芽状态，也不会导致产生“小产权房”的现行发展规模。

    三、小产权房的司法处理方面存在的问题

    司法实践当中对小产权房的司法处理存在很大的困境。做法五花八门。具体有如下做法：对已抵押登记的小产权房予以执行，未抵押登记的则不予以执行、有的法院考虑土管、房产部门不办理所有权、使用权证，因此对农村的小产权房不予执行、对农村小产权房只执行其房屋，而不管其土地使有权，既两权分离、由于相关的部门同意办理有关所有权、使用权证书而予以执行、执行农村小产权房，法院在双方当事人同意的情况下，直接裁定给申请人，或对房屋评估后，拍卖给买受人，如拍卖不成，则变卖给买受人、处理前与土管、房产部门进行协商，同意的则执行，不同意的则不予执行、对只有一处小产权房的，根据应当保留被执行人及其所扶养家属的生活必需品的规定而不予执行。从上述的对小产权房的七种主要的做法可以看出，我国对小产权房的执行很不规范，造成了当事人有觉得不公平，不公正的感觉，严重损害了法律的权威性，不利于社会的稳定与发展。因此，对小产权房司法处理困境主要包括以下方面：

    （一）超出法律有效调控范围。小产权房问题日益突出、得不到合理解决必将加剧社会矛盾的激化。然而，我国目前虽然不断出台相关政策严禁小产权房市场流通，却缺乏一部有效法律予以规范，小产权房问题已经严峻到脱离法律有效监控的地步。

    （二）小产权房问题解决的法律机制缺失。针对小产权问题日益突出的形势，相关部门并未采取有效措施建立相关法律机制对其产生的不利社会影响予以处理。对大量存在的小产权房，政府将来如何通过法律途径解决，政府缺乏一个明确的构思，笔者甚至感觉很多政府部门基于各种因素对小产权房问题的日益严峻听之任之。目前存在的大量政策法规仅仅严令禁止流通，各地法院也是对于小产权房买卖原则上一律判决无效。然而，这并不能从根本上解决小产权房问题，反而使得这一问题日趋恶化。

    （三）规模及数量巨大，积重难返，导致小产权房问题不可能短时间有效解决。小产权房问题的普遍存在已经不是局限于某市某省，而是一个全国性的问题，而且发展之势迅猛，使得国家在处理小产权房问题上不得不慎重，这也是国家迟迟无法出台小产权房问题解决的法律、政策等相关对策的原因。

    （四）开发建设过程缺乏有效监管，房屋质量相对低劣，存在安全隐患。小产权房的开发建设自始至终都处于法律及各部门监管的空档，房屋质量等参差不齐，在建及建成的房屋存在安全质量隐患。

    （五）影响社会的和谐稳定。小产权房目前在各地大量存在，且不可能迅速得到解决，这是一个不可回避的事实。各方利益协调性难度大。由集体经济组织修建出售的小产权往往涉及多方利益问题，包括集体经济组织与购房者、农民与集体经济组织、集体经济组织与地方政府等等，他们之间都可能发生争议。不少政府都严格限制小产权房，对已修建的小产权房甚至进行摧毁。

    （六）小产权房判决的司法说理不足。现实司法实践中认定小产权房屋买卖合同无效的逻辑通常是，根据《中华人民共和国土地管理法》第六十三条和《中华人民共和国合同法》第五十二条第五项规定所以小产权房买卖合同因为违反法律的强制性规定而无效。以上法律仅仅说明了是禁止农村土地买卖，并没有禁止城市居民购买农村集体所有土地上房屋的强制性规定，因而不能作为小产权房屋买卖合同无效的法律依据，这类合同应当认定为有效或者效力待定。同时，根据部分学者观点，由于禁止性规范分为取缔性规范和效力性规范两种，只有违反了其中的效力性规范才会导致合同无效，但《土地管理法》第63条的相关规定属于取缔性规范，可见，现实司法实践中对于“小产权房”判决的司法说理需要更加充分的法理基础和立法予以强化。

    （七）认定小产权房转让协议有效无效都会面临困境。如果从物权、债权、合同还是从《土地管理法》的角度进行认定小产权转让合同有效，则会面临在执行上产权过户的难题；如若从用地性质、缺乏合法产权证件等角度认定小产权房转让合同无效，则又会产生买受人所获的赔偿是否是属于通过无效民事行为所得的非法利益。另外,出卖通过支付赔偿金而收回的房屋不过是仍然无法进行市场化估值交易流通的物,岂不是间接鼓励了出卖行为并限制他们主张回收的权利。这是无效处理意见面临的一个难题。更何况《土地管理法》及其实施条例、《城乡规划法》等法律法规中对对农民个人在宅基地上修建的房屋进行出售的行为并没有明确限制，相关法律对于农村土地使用权流转是否合法的规定还不是很明确，法院在处理小产权房时适用法律上也有很大困难。

    四、对小产权房司法处理的对策建议

    要解决小产权房的乱象，除了要从根本上改变现行农村不合理的土地制度之外，政府还要加大对开发建设单位违法建设小产权房的处罚力度，同时要抑制房价过快增长，使房价回归到百姓可以承受的合理位置。就司法实践而言要有效地对小产权房执行，解决对小产权房的执行乱象，笔者提出以下对策与建议：

    （一）对小产权房司法处理坚持人性化原则。由于小产权房因未向国家缴纳土地出让金、各项税费等，因此，给国家肯定造成了巨大的经济损失。故在执行小产权房时应当国家利益和社会公共利益。同时要充分考虑和兼顾集体、农民、购房者的各方利益，不能仅以维护国家利益而损害他人的利益。国家利益、集体、农民、购房者的利益应放在同等的位置给与保护。应尽可能做到公平、公正，照顾各方利益，以体现“以人为本”的科学发展观。

    （二）具体问题具体分析、规范操作，注重实效。根据不同用途的集体土地使用权上建设的小产权房而应采取不同的处理方式1、法院对经依法抵押登记的集体非国家建设用地使用权，法院可直接裁定予以执行（实现抵押权），但应告知权利受让人补办国有土地使用权出让手续，补交出让金等有偿使用费。这也是符合《通知》的有关规定。2、对末经抵押的集体非农建设用地使用权，按以下几种情况分别处理：若权利受让人是该土地所在集体经济组织成员，权利受让人可办理集体土地使用权变更手续，并承担相应费用；若权利受让人不是该土地所在集体经济组织成员的，应在处分前与土管、房管部门取得联系。如果土管部门同意办理的，该集体土地使用权应转为国有。但是法院应告知权利受让人向土管部门办理国有土地使用权出让手续，并补交出让金等费用。3、权利受让人虽不是该土地所在地集体经济组织成员，但愿在该宗土地所在地开办企业。根据我国《中华人民共和国土地管理法》第四十三条规定兴办乡镇企业不一定要求是土地所在地集体经济组织成员，因此，在执行程序中可作为该镇（村）的企业权利受让人也可办理集体土使用权变更手续。4、农村集体经济组织全部成员转为城镇居民的，原属于其成员集体所有的土地转化为属于国家所有。该转化后的城镇居民应当土地、房产等部门办理土地使用权证和房产证，并补缴相关费用。5、建议实现强制管理制度。强制管理是与强制拍卖、变卖并列的对不动产进行换价的一项强制措施。所谓强制管理就是在金钱请求权的民事执行中，执行法院选任管理人对已查封的不动产实施管理，并以管理所得收益清偿债权的一项法律制度。在执行小产权房时，建议实施强制管理制度，最高人民法院《关于适用<中华人民共和国民事诉讼法>若干问题的意见》第302条规定已经是我国强制管理制度的萌芽。希望正在起草的《民事强制执行法<草案>》对强制管理制度作出完善的规定。这样既有利于债权的实现，又能灵活处理小产权房的执行问题。

    （三）小产权房以不拆除为基本方针。针对已经建成的小产权房和正在建设中的、主体工程已基本完工的小产权房，原则上不应该予以拆除，特别是符合综合规划和农村土地用地规划的小产权房，应尽可能的予以保留。当然，对于违法情节特别严重的小产权房，基于保护耕地的国家大局考虑，对于非法占用基本农田建设的小产权房，后果较为严重的，国家执法部门应该予以强制拆除，以维护法律的庄严并警示违法者。综合考虑，笔者认为以下楼房可以考虑予以强制拆除：非法占用大量农村基本农田;开发建设别墅等豪华设施，造成的后果较为严重;危害国家国防安全等公共安全;违反防洪、防汛等法律、行政法规禁止性规定，危害社会公共利益的。基于不浪费资源等各方面考虑，对于违法违规程度不严重的已建小产权房应该以保留为原则，以拆除为例外。同时，政府应该加大对于小产权房开工建设的监督监管力度，严格禁止小产权房的违法开发。

    （四）以维护农村、农民的权益为基础。土地是农民乃至全部国民生活的保障，是一个国家生存的根本，我们保护农村、农民的权益其实就是在保护我们整个国家的权益。另外，农民在整个社会阶层中也属于社会底层，维护农民权益有利于维护社会稳定。因此在处理小产权房问题时必须充分考虑失地农民的切身权益，最大限度地保护其权益。农民的权益不能得到很好的保护，将加重三农问题，给国家和社会造成不必要的负担，甚至引起社会动乱。要充分考虑小产权房购房者的利益为必备条件。因此，在处理小产权房问题时应该对购房者予以保护处理，至少应该区别对待，不能任意剥夺他们住房的权利。

    （五）国家应该设立专门的小产权房法律问题研究中心。

    （六）加快制定关于小产权房问题解决相关法律。法律是社会问题解决的底线，当社会公序良俗与一般政策性法规无法解决实际问题时，一部具有强制性执行力的法律就会发挥国家利器的作用。当然，我们需要一部“善法”而非“恶法”，笔者希望立法层能从分考虑社会各阶层利益，使得各种利益在博弈过程中能够得到均衡。这需要政府制定一套切实可行的实施方案并广泛征求社会各界意见;其次，必须形成从中央到地方的严格执法体系。

    （七）加强对民众的法律以及政策法规的宣传力度。目前，虽经国家多次普法宣传，民众的法制观念相对淡薄。对于小产权房的开发建设者特别是小产权房的购买者中有相当大的比例并不了解我国政府对于小产权房方面的法律法规，他们开工建设、购买小产权房本意之中并不想触犯国家法律。因此加大国家法制宣传力度对于小产权房这一棘手法律问题的最终解决显得尤为重要。任何国家意志的实现都不能缺乏民意的支持。另外，加大法律宣传力度对于那些知法犯法的投机分子以警示作用，让他们深刻领会国家对于小产权房的治理力度和决心，让他们不敢触及法律的底线。

    （八）加强农村基层组织建设。农村权力的监督与制约是一个系统化的工程，不可能自己单一完成，它的最终实现离不开我国法治进程的带动。笔者认为，农村基层权力监督与制约主要从以下几个方面来完成：首先，加强农村基层党组织建设。第一,转变发展观念。农村基层党组织必须转变发展观念,坚持以人为本,立足于促进农民群众的全面发展,始终把农民群众置于农村建设和发展的主体地位,依靠农民群众促发展,发展成果由农民群众分享;第二,组织、制度创新管理。农村基层党组织要完成新使命和新任务必须创新管理制度。各农村基层党组织要根据自身的不同情况创新党组织的管理制度,创新农村经济、政治、文化、生态和社会管理等各项制度,以适应新形势下农村管理的需要;第三,拓展发展思路。农村基层党组织视野要更加开阔,既要从维护大局服务大局的高度,从国际国内的宏观层面出发来谋划新农村建设,又要善于从大局中、从宏观中寻找自己的发展位置、发展机遇,争取更大的发展空间,寻求更有力的支持;第四,提升服务水平。农村基层党组织必须强化自身的服务功能,事事尊重农民的意愿,处处维护农民的利益,全心全意为推进农村经济社会发展。广大共产党员要发挥先锋模范作用,积极主动地为农民群众服务;第五,提高管理能力。农村基层党组织既要具有宏观驾驭能力,又要具有微观操作能力。这就要求农村基层党组织能够自如对应对各种复杂的环境,处理各种复杂的矛盾,协调好各方利益,维护社会稳定,有力推进农村经济社会的发展;第六,改进工作作风。农民最讲实际,农村基层党组织只有使各项决策符合群众的意愿,才能取信于民,在农民群众中树立起良好的形象,增强党组织的战斗力、凝聚力和创造力,因而农村基层党组织和党员干部必须树立说实话、办实事、出实招、求实效的务实作风。其次，制定并完善相关法律制度。笔者认为，我国应该继续制定一系列法律法规来制约农村基层权力运作机制，对《村民委员会组织法》的缺陷予以完善，明确细化村委会与村党支部、村民大会与村委会、村委会与乡、镇政府的关系。保证村民自治权的实现，让农民有办法能够纠正村干部对于村民自治权的剥夺。行政救济机关不能是乡镇政府，而是县人大常委会、政府和人民法院，让村民自己根据情况选择救济机关。因此，我们实现对农村权力的有效监督与制约必须加大普法宣传力度。法治要求一个均衡的社会，各种社会力量都要具有博弈能力，才能争取到自己的权利，实现社会的有序公平合理运转。所以，国家应该放开农村经济发展模式，在经济和社会组织中，不仅能改变他们分散的小农经济形态，形成互助和规模经营，增强经济能力，融入社会主义市场经济。同时，经济的发展能够增强农民政治博弈能力，维护自己的政治权利，形成对农村基层权力组织的有效制约。对新建成的小产权房的一定要严肃查处。这是为有效遏制小产权房恶性发展趋势的一种有效手段，国家必须拿出这样的勇气处理违法乱建者，对于正在进行的违法搭建行为严肃处理，继续加大执法力度。相信政府相关部门以后一定会采取更为严厉的制裁手段打击违法建设的各种小产权房。对历史上形成的，要由地方政府妥善处理。小产权房法律问题毕竟不是一朝一夕形成的，政府在处理小产权房时不能希望一蹴而就，有时候不论法律制定还是执行，都需要一个过程，留足执法空间会更有执法效力。第三个原则就是，决不能让开发商在小产权房中占便宜。不可否认，目前全国各地出现的小产权房问题的产生、恶化都有开发商投机取巧的因素导致。不良开发商的恶意投机行为加重了政府对小产权房治理的难度。全国各大房产企业在房地产开发的浪潮中已经聚集了大量的财富，出于法律公平合理的原则，政府在处理小产权房问题时都不能再让开发商获取不当利益。

    （九）明确建立在宅基地上的小产权房的合同效力，根据《土地管理法》第62条第4款规定：只要是在自己的宅基地上建的房屋，如果出租或者出售给集体内部成员，并不违反法律的规定。此时，应当认定为双方的合同有效。为了方便执行，此时可以在判决书上做一些变通措施，可以判决被告协助办理土地过户手续的同时,要求申请执行人保证暂不申请法院执行过户手续等;同时可以建议有关部门对法院协助执行通知书进行登记备案,在旧村改造、拆迁安置等政策处理时作为依据。第二种情形，向城镇居民转让小产权房的合同效力。笔者认为，房地产管理法规定，房屋的所有权和该房屋占用范围内的土地使用权同时转让、抵押。也就是说对于房屋的转让实行的是房地一体主义，这是房地产交易中普遍遵循的法理。基于房地一体主义，小产权房的买卖必然会导致房屋所占用土地的使用权发生转移，而这与《中华人民共和国土地管理法》的规定相违背。因此，农村宅基地的所有权在集体，使用权仅限于村民，农民将房屋卖给城市居民实质上是使用土地进行了非农建设，该种行为被法律所禁止，转让合同自始无效。有的学者认为，《中华人民共和国土地管理法》第63条规定属于效力性规定，因而无法使用合同法关于合同无效的规定。笔者认为，效力性强制规范又可称为消极性强制规范，取缔性强制规范又可称为积极性强制规范。如果行为人只是违反效力性规范，只要双方没有发生争议，或虽发生争议却没有诉诸裁判，则法律并不进行干预，这与违反取缔性规范相反。从土地管理法第63条的规定来看，转让农村集体土地给城市居民，不管当事人是否有合同上的争议，该法63条的规定都会得到执行，因此，《中华人民共和国土地管理法》第63条规定的属于取缔性规定，而非效力性规定。因次，这条规定也自然就是合同法第52条第五项的应有之义，这可以成为法院判决小产权转让合同无效的法律依据。另外，合同无效后，要考虑的应是恢复原状，即房款返还，房屋归还。如果买房人使用房屋期间对房屋进行了修葺或装修等，可以按照添附的原理处理，卖房人取得利益，应补偿买房人因此支付的费用。当然，若买房人在居住期间对房屋造成一定的损害，也应对卖方遭受的损失进行赔偿。对于房价的上涨，在房屋合同签订之时是双方都不可预见的，房价是市场经济作用的结果，双方对此均无需承担过错责任。因此，合同无效引起的房屋返还，其中的房屋升值利益应当然的归房屋所有人所有，即卖方所有。作为房屋的买方，明知小产权房先天不足而选择购买，承担房屋返还的风险应是其可以预见到的，当然，其因买房失去的一部分存款利息笔者认为是可以向卖方主张承担的。此外，破坏耕地和占用其他建设用地修建的小产权房，其流转应坚决予以禁止那些破坏耕地修建小产权房的违法行为应当坚决禁止。不管在集体内部还是外部之间签订的小产权交易合同，根据合同法的规定，都属于无效合同。对于农村其他建设用地使用权,《物权法》未明确其用益物权的地位。因此,其尚缺乏市场流转的法律基础。农村集体经济组织与房地产开发商,在不符合土地利用规划、未经相关部门批准、未依法取得农村其他建设用地使用权的情况下,非法占用农村其他建设用地,变相进行房地产开发建设的小产权房,属于违法建筑,在认定小产权房转让协议的效力上，可以以违反法律行政法规为由认定合同无效。

    （十）在房屋产权户籍监理机构设立农村集体土地房屋办理产权证部门。开展农村乡镇房屋的普查登记工作，通过普查登记，建立较为详尽完整的产权户籍数据，加强农村集体入地房屋的管理基础，先将农村集体土地房屋有序管理起来，按规定办理专门的农村集体土地房屋权属证书，利用房地产行政管理部门专业化的房地产测绘、产权登记及房产档案管理队伍，执行统一的业务口径，明确房地产行政管理部门为农村集体入地上的登记发证机关，有利于城乡一体化管理。

    （十一）明确具体司法强制措施。首先查封问题。小产权房的一个显著特征就是无法定的产权登记机关，故若对小产权房进行查封，因无法定机关办理查封手续，使得控制小产权房是司法处置首先要面对的问题。但无法定机关办理查封手续并不导致查封的当然无效，根据现行法律的规定和最高人民法院的相关司法解释，可以办理查封手续的，法院应当向有关机关送达执行裁定书和协助执行通知书办理查封手续，无法办理查封手续的，则可通过张贴封条、查封公告、向当事人送达查封裁定等方式进行查封。根据一般的法学原理，向法定产权机关及当事人送达查封手续以示公示公告之用，是司法权的彰显实施，故在司法实践中，在无法定机关办理查封手续时，司法查封措施一般需要能够足够彰显出查封的公示公告效用即可。所以在司法实践中，查封小产权房一般需要完成以下几个方面：第一，向被执行人送达查封裁定，告知甲房屋被查封的事情及转卖或非法处置被查封房屋的法律后果；第二，在被查封财产上张贴封条，在被查封财产的显著位置张贴查封公告；第三、鉴于现行法律对房地一体的原则规定，法院可向小产权房所对应的土地所有者（一般是村集体组织）送达查封裁定和协助执行通知书，要求集体组织在未得到法院允许的情况下不得为被执行人出具转让被查封财产所需要的手续，如此三个方面在事实上即可起到与在法定机关查封之公示公告等同的法律效力。其次，查封后的评估、拍卖、变卖或者以物抵债应如何进行？根据现行法律和司法解释，财产的司法处置一般都需要经过第三方专业机构进行评估或拍卖，法院在查封后应委托专门的评估或拍卖机构对被查封财产进行评估和拍卖，经过法定程序无法拍卖的，则可依法进行变卖或以物抵债，小产权房自然可以参照适用这些较为详细的规定，无需赘述。值得注意的是，鉴于小区产权所占用土地一般为集体所有的土地，同时由于小产权房的特殊的身份依附性，法院可以对竞买者进行身份限制，而法院在处置小产权房时对该财产所占用的土地一般不宜一并处置，而只处置土地上房屋，房屋处置之后又买受人与原集体组织签订土地租赁合同或者办理相应手续，此合同或手续一般可比照被执行人与集体组织原来签订的合同或者原来办理的相应手续进行。若处理村集体土地上企业等小产权房确需处理土地时，根据《最高人民法院、国土资源部、建设部关于人民法院执行和国土资源房地产管理部门协助执行若干问题的通知》第24条的规定处理。

    （十二）保护“小产权房”买受人的合法利益。坚持诚实信用原则，保护买受人的合法权益。在小产权房买卖合同纠纷处理中，买受人可以根据不同的情况，采取相应的救济措施；即拒绝给付价金，房屋买卖合同为双务合同，买受人可以依同时履行抗辩而在出卖人完全转移房屋所有权之前，拒绝支付价金；解除合同，如出卖人尚没有为权利转移行为，买受人能证明出卖人客观上不能履行，得请求解除合同；如买受人不能证明，则于履行期限届至时解除合同；损害赔偿，买受人也可以请求全部不履行的损害赔偿；出售者故意隐瞒没有取得商品房预售许可证的事实，或者提供虚假商品房预售许可证的情况下，双方签订了合同的，购房者可以在请求确认合同无效的同时，请求双倍返还购房款。

    结语

    现在我们倡导和谐社会，小产权房法律问题能否妥善解决关乎社会的稳定。小产权房是现有农村集体土地使用权流转环节中出现的问题，它的存在挑战了我国农村土地管理的相关政策、法律法规。由此，在新的政策法规出台改变前我们必须对关于小产权房的各种违法行为作斗争。这就要求我们必须完善土地管理制度并加强政府相关部门对这一领域的监管措施。在加强对小产权房各种违法违规现象进行法律打击的同时，政府必须加快小产权房法律问题解决的立法进程。最终得出小产权房法律问题的症结并作出一定的建议，希望对国家相关立法进程有一点帮助。

    【参考文献】

    [1]王德山，姜晓林：《小产权房问题研究》，载《法学杂志》2008年第6期

    [2] 刘保奎：《“小产权”现象解读》，载《财经时报》，2007年06月23日

    [3]李富祥：《农村小产权问题的原因及对策》，载《重庆法院网》，2012年6月4日

    [4]李富祥：《农村小产权问题的原因及对策》，载《重庆法院网》，2012年6月4日

    [5]张榕、杨兴忠：《执行强制管理制度的反思与重构》，载《人民司法》，2004年第6期

    （作者单位：河北省孟村回族自治县人民法院）