小产权房不是一个法律概念，而是人们在社会实践中形成的一种约定俗成的称谓，一般是指在农村集体土地上或工业、商业用地上建设的、未缴纳土地出让金的房屋，其产权不是由国家房管部门颁发，而是由乡政府甚至村级组织颁发，亦称乡产权房或村产权房。该类房屋没有国家颁发的土地使用证和预售许可证，不是真正合法有效的产权证。

    按国家相关要求，小产权房不得确权发证，不受法律保护。《关于农村集体土地确权登记发证的若干意见》明确规定“对于借户籍制度改革或者擅自通过“村”改“居”等方式，非经法定征收程序，将农民集体土地转为国有土地、农村集体经济组织非法出让或者出租集体土地用于非农业建设，城镇居民在农村购置宅基地、农民住宅或“小产权房”等违法用地，不得登记发证。对于不依法依规进行确权登记发证或登记不规范造成严重后果的，严肃追究有关人员责任”。

    农村宅基地属集体所有，村民对宅基地也只享有所用权，村民将房屋卖给本村以外人员的买卖行为不能收到法律的认可与保护，也不能办理土地使用证、房产证、契税证等合法手续。

    小产权房不能向非集体成员的第三人转让或出售，但本集体成员间可以买卖，如果取得有关组织和部门批准，买卖也有效，未经批准买卖无效。

    2014年的房地产蓝皮书称，对小产权房应当否定的是其违法违规的方面，应当肯定的是其填补城市住房供应缺口或促进农民增收的一面。小产权房有助于改善城市住房的社会价值已得到多数人承认。蓝皮书建议，自留地上的农村房屋（符合安全和居住使用要求）同城市房屋一样可以自由买卖和出租，允许城镇居民购买，非自留地上的房屋只能自用。

    许多专家和学者主张将小产权房纳入经济适用房或者保障房体系，在符合土地用途和城乡规划的前提下，使大部分房屋合法化、规范化。

    由于小产权房一方面不受法律的保护，另一方面由于其在本集体成员间又可以相互买卖，甚至经过有关组织和部门批准，也认可其买卖的效力，同时小产权房在改善城市住房条件和缓解人们购房压力上确实也起到了积极的作用，因此，在司法实践中，如何认定小产权房的买卖效力和在执行程序中能否强制公开拍卖或如何拍卖，值得商榷。

    在一般情况下，只要不是搞垄断或恶意炒房等非法目的，纯粹是为了居住或改善经济状况，司法实践中对小产权房的买卖予以认可。既然认可其买卖的效力，那么对其能否强制公开拍卖呢？这又是司法过程中面临的又一个难题。如果处理得当，不仅关系到案件能否顺利执行，还对类似案件的执行起到很好的借鉴作用，甚至对有关的立法也有一定的参考作用。如果处理不当，也很有可能造成与法律规定相冲突甚至引发社会矛盾。

    一方面，小产权房没有合法的权属证件，按拍卖法的相关规定，其属于禁止拍卖的财产。物权法也规定了不动产如房屋等的转移以变动登记为生效要件，无证就谈不上变更登记，因而无法拍卖；另一方面，小产权房虽然不具备法律性质，但其具备普通商品房的使用性质，具有使用权，而且又是有价值的物，是可供执行的财产，从该方面讲，又是可以进行强制拍卖的。

    小产权房的属性在法律上虽然是一个矛盾体，但在司法实践中还是可以寻求到解决的具体办法。首先，在确无其他财产可供执行的前提下，可以对其执行，但要避免进行公开拍卖，尽量使用以房低价的方式进行执行；其次，不能以房低价，尽量协商变卖，告知受让人房屋的真实情况，以避免以后过户登记等麻烦的产生；最后，与国土、房管，建设等部门协商一致后，在政策和规划允许的条件下进行公共拍卖，告知受让人必须到国土资源管理部门办理土地征用和国有土地使用权出让手续，缴纳土地使用权出让金及相关税费后，可以办理相关权属证明。

    在此必须注意的是，一定要避免因法院的公开拍卖而使得本不合法的小产权房合法化了。如果当事人因拍卖而得的房屋以后遇到政府拆迁，这个损失由谁来承担，显然当事人会归咎于法院或土管和房产部门，这样的话，法院或政府有关部门就是自己在为难自己。所以有的法院基于这一考虑，对本该执行拍卖的小产权房也一律不予执行。这又引发了另一个问题，被执行人有小产权房，法院不去执行，申请人就去吵甚至上访告状，说法院不作为。因此，在执行小产权房时不能千般一律，必须具体问题具体分析。在上述具体的方法外，再提几点参考意见，仅供商榷：一是如果在集体成员内部转让小产权房，就办理小产权房证；二是原来土地用途是商业或工业用地的，保持其用地性质不便；三是在确定符合土地利用条件和城乡建设规划后，取得相关部门同意，补交土地出让金后，转为国有土地。

    （作者单位：江西省高安市人民法院）