【案情】

    钱某与文某系夫妻关系。2006年，俩人购买了一处厂房，产权登记人为文某。2012年，该处厂房被政府以116万元的价格收购了，被告文某与政府签订了收购协议，至今，双方未办理产权过户手续。现钱某称文某系在其不知情的情况下将厂房卖给了政府，她不知情，现请求法院确认文某与政府的收购合同无效。

    【分歧】

    第一种意见认为，虽然厂房权属登记处的是夫妻一方的名字，但实际上另一方对该房屋也拥有所有权，夫妻二人对该房屋系共同共有关系。依据城市房地产管理法第三十八条第四项的规定，共有的房地产，需要有共有人的局面同意，否则不能转让，依此，该买卖因违反了法律强制性规定当然无效。

    第二种意见认为，一方面城市房地产管理法第三十八条规定的共有房地产的共有人，应当是经有关部门依法登记的权利人，既然权利证书上登记的仅为夫妻一方的名字，则根据物权登记公示原则，买受人完全有理由相信该厂房并非共有厂房，登记权利人对该房屋具有完全处分权。因此，从鼓励交易和保护交易安全的角度来说，不能将该合同确认为无效合同；另一方面，既然夫妻一方在明知房屋经登记才能取得所有权的情形下，仍同意将共同所有房屋登记在另一方名下，那么就应推定未登记一方已经授权登记一方代为处理共有房屋相关事务。相应的，登记一方对房屋的处分应被视为夫妻家事代理权的组成部分。因此，登记一方基于家事代理权与买受人签订的买卖厂房的合同应认定为有效。

    第三种意见认为，该案可不需要考虑合同是否有效。法院应是从维护交易安全，保护善意第三人的这一角度出发，主张房屋以登记和登记的变更作为权利享有和变更的公示方法，房屋登记机关所作的各种房屋登记具有社会公信力。买受人因相信登记事项正确而实施的购买厂房的行为和所获得的厂房应受到法律保护。因此，只要买受人具备物权法规定的善意取得条件，即可当然获得房屋的所有权。

    【评析】

    笔者同意第一种意见，理由如下：

    第一，《婚姻法》规定，夫妻在婚姻关系存续期间所得的财产，归夫妻共同所有。根据本案事实，该厂房系钱某与文某婚姻关系存续期间，属于夫妻共同所有。该厂房的权属证书虽登记在文某一个人的名下，但根据我国目前房屋权属登记制度的操作规程和习惯，往往只把夫妻共有房产登记在男方或女方一方名下，仅从房屋权属证书的记载中无法获知本案中厂房的实际处于夫妻共有状态。本案中钱某虽不是厂房权属登记中记载的权利人，但这并不妨碍其与文某对该诉争的厂房享有共同共有的权利。《婚姻法》第17条规定“夫妻对共同所有的财产，有平等的处理权”。最高人民法院《婚姻法解释（一）》规定，夫或妻在处理夫妻共同财产上的权利是平等的。因日常生活需要对夫妻共同财产作重要处理决定，夫妻双方应当平等协商，取得一致意见。本案中，出卖厂房显然不属于因日常生活需要对夫妻共同财产作重要处理决定的情形，那么文某在钱某不知情的情况下，私自将共有房产出卖，显然违反《婚姻法》相关司法解释的规定。因此，文某作为共有人之一没有权利独自处分共有房屋，其擅自出售厂房的行为应无效，所以，文某与政府签订的厂房收购合同应认定为无效合同。

    第二，政府作为厂房的买受人也不构成善意取得。本案诉争的厂房是钱某与文某婚姻关系存续期间取得的厂房，属于夫妻共同财产，任何一方不得擅自处分。文某未经钱某同意，擅自将厂房让与政府，构成我国《合同法》第51条规定的无权处分行为。那么，政府的行为也不构成善意取得，物权法第106条规定，善意取得符合三个条件上：1、受让人受让该不动产或者动产时是善意的；2、以合理的价格转让；3、转让的不动产或者动产依照法律规定应当登记的已经登记，不需要登记的已经交付给受让人。本案当中，政府明知钱某与文某系夫妻关系，诉争的厂房为夫妻共同财产，但未获得钱某的同意，即未在厂房收购合同上签名确认，该厂房至今也未过户至其名下，因此，也不构成善意取得。

    （作者单位：江西省南丰县人民法院）