物业服务合同以物业管理人提供物业服务、业主支付物业管理费为合同内容，但是其订立过程与一般的合同订立过程相对比具有很明显的特殊性。物业服务合同包括前期物业服务合同和普通物业服务合同两类。前期物业服务合同是指在某一物业区域开发过程中，由建设单位与物业服务企业签订的物业服务合同。建设单位与物业服务企业签订物业服务合同后，再通过物业销售合同将其对物业服务企业的义务转移给物业买受人。普通物业合同是指由物业区域的业主委员会与物业服务企业订立的物业服务合同，根据我国法律的相关规定，业主委员会与物业服务企业签订的物业服务合同，其权利义务直接及于全体业主。无论在前期物业服务合同或普通物业服务合同中，业主都不是合同订立过程的当事人，却要承受合同中规定的权利和义务，而业主承受这样的权利和义务并非基于委托代理关系，因为，在前期物业服务合同中建设单位的行为以及普通物业服务合同中业主委员会的行为都不需要取得业主的代理授权。

     2009年10月1日，《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》（以下简称《解释》）开始施行，“按照相关法律规定，选聘和解聘物业服务企业由业主共同决定，然而小区的业主在自主选择物业公司的时候，经常会遇到阻力，被解聘的企业仍然继续逗留，并以事实服务为由继续收费的情况时有发生。该解释中规定：物业公司被解聘以后，以存在事实上的物业服务关系为由，请求业主支付物业服务合同权利义务终止后的物业费的，人民法院不予支持。因此，事实服务的概念将被淘汰，物业公司一旦被解聘将不能再向业主收取物业服务费。”由此，物业事实服务行为已从物业服务中出局成为众多业主们和物业服务企业热议的话题。

    业主作为物业服务合同当事人与合同签订过程相分离，必然造成业主在合同内容上意思表达的缺乏或不充分，业主希望从物业服务合同中得到的权利或利益往往表达不足，业主也无法决定合同具体的权利义务内容；而物业服务企业作为物业服务合同的定约人，其权利和利益的表达却是充分的。物业服务企业掌握了绝对的信息和话语权，这就造成业主依法主张权益的困难。最高人民法院通过的《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第三条规定：“物业服务企业不履行或者不完全履行物业服务合同约定的或者法律、法规规定以及相关行业规范确定的维修、养护、管理和维护义务，业主请求物业服务企业承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任的，人民法院应予支持。”但在合同条款对业主权益表达不充分的前提下，业主的诉权要真正起到维护其实体权益的作用显然是有难度的。既然物业服务合同订立过程具有特殊性，通过完善物业服务合同的监督机制确保广大业主的合法权益，就显得十分必要。

　　诚然，近年来伴随着我国房地产行业的蓬勃、快速发展，物业管理方与业主之间的物业管理纠纷案件数量逐年成倍增长，涉及收取物业服务费的问题在纠纷中占了很大的比例。物业管理，是指业主通过选聘物业服务企业，由业主和物业服务企业按照物业服务合同约定，对房屋及配套的设施设备和相关场地进行维修、养护、管理，维护物业管理区域内的环境卫生和相关秩序的活动。物业管理的基础是业主与物业服务企业签订物业服务合同，合同标的是“物业服务”，物业服务企业按照合同向业主提供相关服务，业主在享受物业服务的同时向服务提供方支付物业服务费。由于物业服务合同中交易的是服务，而服务质量又是影响物业服务合同正常履行的因素，加之我国现阶段的物业服务企业自身管理制度不规范、规章执行不力，服务提供方的服务得不到服务需求方的认可，因收取物业服务费产生的纠纷层出不穷。

　  在此我们仍是仅仅讨论物业服务合同到期后，物业服务企业以事实服务为由要求业主支付物业服务费的情况。在此时，物业服务企业请求业主支付的物业服务费应当分成两个阶段来看：

　　其一，在物业服务合同到期之后，物业服务企业请求业主支付物业服务合同未到期时业主未付的物业服务费，这种情况正是本解释第九条第二款规定的情形——“物业服务企业请求业主支付拖欠的物业费的，按照本解释第六条规定处理。”该解释第六条规定：“经书面催交，业主无正当理由拒绝交纳或者在催告的合理期限内仍未交纳物业费，物业服务企业请求业主支付物业费的，人民法院应予支持。物业服务企业已经按照合同约定以及相关规定提供服务，业主仅以未享受或者无需接受相关物业服务为抗辩理由的，人民法院不予支持。”值得思考的是该条款的后半段，物业服务企业已经按照物业服务合同之约定履行了合同义务（提供了合同约定的服务），业主不能以未享受活着无需接受相关物业服务不缴纳物业服务费，也就是说物管方履行了合同义务，业主们就应当履行相应的合同义务。

　　诚然，物业服务企业如果提供了优质的服务，业主自然也难以找寻抗辩理由来拒付物业服务费；但是如果物业服务企业服务存在瑕疵或者缺陷，甚至没有履行物业服务合同所约定的很大一部分义务，业主以物业服务企业未履行或者未完全履行合同义务作为抗辩理由而不缴纳物业服务费的情形，就应当使用该解释的第三条，该条款规定：“物业服务企业不履行或者不完全履行物业服务合同约定的或者法律、法规规定以及相关行业规范确定的维修、养护、管理和维护义务，业主请求物业服务企业承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任的，人民法院应予支持。”在司法实践中，在业主们以物业服务存在瑕疵或者缺陷作为不缴纳物业服务费得抗辩理由时，大多数业主均要求物业服务企业降低物业服务收费标准，对该请求应当如何认定？笔者认为，违约责任可以分为继续履行、采取补救措施、支付违约金或赔偿金等，其中，采取补救措施在商品买卖中常见，比如交付的产品质量不符合约定的，受损害方根据标的的性质以及损失的大小，可以合理选择要求对方承担修理、更换、重作、退货、减少价款或者报酬等违约责任。同理，在将“服务”作为合同标的的物业服务合同中，当物业服务企业未履行或者未完全履行物业服务合同时，业主当然可以请求物业服务企业减少“价款”。因此，物业服务企业未履行或者未完全履行合同义务时的违约责任应当包括降低物业服务收费标准来收费。

　　其二，在物业服务合同到期之后，物业服务企业请求业主支付物业服务合同到期后的物业服务费。在物业服务合同到期后，因业主与物业服务企业未续签物业服务合同，而业主又因种种原因没有与其他物业服务企业签订新的物业服务合同，此时，虽然在物业服务企业和业主之间没有物业服务合同，但物业服务企业正是提供物业服务的一方，业主正是“接受”物业服务的一方，恰恰形成了前文所提及的事实服务情形。正因如此，笔者认为物业服务企业请求业主支付这一事实服务阶段的物业服务费是可以得到支持的。让我们再结合该解释第九条第一款来看，该款这样规定：“物业服务合同的权利义务终止后，业主请求物业服务企业退还已经预收，但尚未提供物业服务期间的物业费的，人民法院应予支持。”规定的前半句中包含这样的内容：业主向物业服务企业预交了物业服务费，当合同到期后，已交纳物业服务费的期限却未到；规定的后半句中“尚未提供物业服务期间的”是业主所请求物业费的条件，换句话说，业主在物业服务合同到期后请求退还预交的物业费时，如果物业服务企业在这个时期提供了事实上的物业服务，业主的请求将会于法无据。

　  综上所述，单一的时间条件下，当物业服务合同到期后，物业服务企业以事实服务为理由来请求业主支付物业服务费仍是可以的。若要否定事实服务，还需要具备行为条件。该解释第十条规定：“物业服务合同的权利义务终止后，业主委员会请求物业服务企业退出物业服务区域、移交物业服务用房和相关设施，以及物业服务所必需的相关资料和由其代管的专项维修资金的，人民法院应予支持。物业服务企业拒绝退出、移交，并以存在事实上的物业服务关系为由，请求业主支付物业服务合同权利义务终止后的物业费的，人民法院不予支持。”

　　先来看行为主体——业主委员会。业主委员会，是指由物业管理区域内的业主根据业主大会议事规则选举产生，代表业主利益的组织机构。《物权法》第七十五条规定：“地方人民政府有关部门应当对设立业主大会和选举业主委员会给予指导和协助。”《物业管理条例》第十条规定：“同一个物业管理区域内的业主，应当在物业所在地的区、县人民政府房地产行政主管部门或者街道办事处、乡镇人民政府的指导下成立业主大会，并选举产生业主委员会。”在理论上，因有若干法律法规的规定，业主委员会成立的程序并不复杂，算是有章可循。但在现实中，真正成立业主委员会并不是一件容易的事情，仅仅召开业主大会就会因业主人数众多、层次复杂等原因存在很大的难度，没有业主大会便也没有业主委员会。在此，我们不去探讨业主委员会难以成立原因和解决办法，回到该解释第十条，当物业服务合同到期后，如果小区业主仍未成立业主委员会又该如何？

　　再来看业主委员会需要做出的行为。根据该条规定，在物业服务合同到期后，当业主与物业服务企业未续约时，在业主已经或者将要与新的物业服务企业签定物业服务合同时，业主委员会可以请求前物业服务企业办理移交手续后退出物业服务区域，如果物业服务企业拒绝退出，而且要求业主支付物业服务合同到期后的物业费时，此时业主就可以理直气壮地拒绝交纳。该条规定对现实中存在的众多服务质量差，又赖着不肯走的物业服务企业当头一击，只要业主们成立业主委员会要求他们走，他们就不得不走，这对物业服务企业不断提高自身的业务水平，防止物业服务质量下降起到了非常大的作用。但同时，该条规定本身也是一个条件：必须由业主委员会向物业服务企业发出“逐客令”，业主才能对物业服务企业的事实服务说“不”。当物业服务企业与业主之间的物业服务合同到期后，如果业主委员会尚未成立或者虽已成立但因种种原因未及时请求前物业服务企业办理移交手续后退出物业服务区域时，业主是否应当交纳从合同到期起到请求退出时的物业服务费，也就是说在该段时间内物业服务企业与业主之间是否仍存在事实服务行为。笔者认为，业主可以拒绝交纳该时段的物业服务费。从该解释第十条第二款规定来看，物业服务企业拒绝退出、移交，并以存在事实上的物业服务关系为由，请求业主支付物业服务合同权利义务终止后的物业费的，人民法院不予支持。笔者认为，条款中“物业服务合同权利义务终止”应当理解为物业服务合同到期后，合同双方没有续签合同或者签订新合同时，正是物业服务合同权利义务的终止。因此，物业服务企业请求业主交纳该时段的物业服务费，业主可以拒绝。